Koronavirüs iş yeri kira sözleşmelerini nasıl etkiledi?

Sözcü gazetesi yazarı Nedim Türkmen bugünkü yazısında, kira uyarlama davalarını kaleme aldı. İşte Türkmen'in "Binlerce kira uyarlama davası geliyor" başlıklı yazısı...

Zor duruma düşen kiracılar harekete geçiyor. Salgınla birlikte mali sıkıntıya düşen birçok işyeri kira borçlarına çözüm arıyor. Olağanüstü durumlarda kiracıların sözleşme yenileme hakkı var Bilindiği üzere ülkemiz ve tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını tedbirleri kapsamında İçişleri Bakanlığı'nın 15.03.2020 tarihli ek genelgesi ile çok sayıda iş kolunun faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuş, 149 bin 382 işyeri kapanmıştır. Faaliyetleri genelge kapsamında durdurulan iş kolları dışında, çok sayıda işyeri de uygulanan tedbirler, sokağa çıkma yasakları sebebiyle müşteri kaybetmiş, faaliyeti durma noktasına gelmiştir. Bugün sizlerle, bu durumun işyeri kira sözleşmelerine etkisini, izlenebilecek çözüm yollarını paylaşacağım.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ HALİ VARDIR

Türk Borçlar Kanunu madde 138 ile ‘Aşırı İfa Güçlüğü' kavramı düzenlenmiştir.
– Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmişse,
– Bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmıyorsa,
– Borcun ifasını istemek artık dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edecekse,
– Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmişse

Artık borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.  Koronavirüs salgını sebebiyle alınan önlemler kapsamında, faaliyeti idari kararla durdurulan işyerlerinin ve faaliyeti genelge kapsamında durdurulmuş olmasa dahi büyük zarara uğrayan, kazanç kaybı yaşayan işyerlerinin aşırı ifa güçlüğü halinde olduğu açıktır.

YOL HARİTASI

Ek genelge kapsamında faaliyetleri geçici süre ile durdurulan veya faaliyetleri idari kararla durdurulmuş olmasa dahi bu dönemde yaşanan müşteri ve kazanç kaybı sebebiyle durma noktasına gelen işyerleri, normalleşme süreci ile tekrar faaliyete başladı. Aylarca hiçbir gelir elde edemeyen bu işyerlerinin, tedbirler hâlâ devam etmekte iken ve yarı kapasite ile müşteri alabiliyorken maddi anlamda toparlanmak için zamana ihtiyaç duyduğu açıktır. Bu itibarla, bu işyerleri için kira sözleşmesinin uyarlanması tek çözüm olacaktır.

Kiracı konumundaki işyerleri, faaliyetinin bulunmadığı veya durma noktasına geldiği döneme ait kira borçları için sözleşmenin hükümlerinin belli süre askıya alınması, sözleşme bedelinin indirilmesi veya vadenin uzatılması gibi
çözümlerle kiraya verene sözleşmenin uyarlanması talebini iletebilir. Burada ihtirazi kayıt konmadan ödenmiş kira bedelleri için uyarlama yoluna başvurulamayacağını, ancak henüz ödenmemiş veya ihtirazi kayıt konarak
ödenmiş kira bedelleri bakımından uyarlama yapılabileceğini belirtmek isterim.

Normalleşme sürecinde ise yine birkaç ay kira bedelinde indirim yapılması kararlaştırılarak kira sözleşmesi uyarlanabilir.

MAHKEME SON ÇARE OLMALI

Her ne kadar 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7228 Sayılı Kanun'un geçici 2'nci maddesi ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve
tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin bir düzenleme getirilmişse de, kanımızca bu düzenleme tek başına yeterli değildir. Kaldı ki; adliyelerin açılmasıyla birlikte açılan yeni davaların yüzde 95'i de kiracıların tahliyenin
önlenmesi maksadıyla tedbir talepli açtığı uyarlama davalarıdır. Zira bu düzenlemeye göre, koronavirüs sürecinde kira bedelleri işlemeye devam edecektir. O halde kiraya veren taraf 30.06.2020 tarihinden sonra bu kira bedelini temerrüt faizi ile birlikte talep edebilecek, kiracı tarafın mağduriyetinin önüne geçilemeyecektir

KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLENEBİLİR

O halde burada en iyi çözüm, yukarıda açıklandığı gibi aşırı ifa güçlüğü ve mücbir sebep hali mevcut olduğundan, kiraya veren ve kiracının kira sözleşmesini değişen şartlara uygun şekilde uyarlama konusunda anlaşarak, kira bedelinde indirim yapılmasına veya vade tarihinin uzatılmasına karar vermesidir. Uyarlama talep eden taraf, anlaşma sağlanamaması halinde bu hakkını mahkeme aracılığıyla ileri sürebilir ve sözleşme hakim tarafından uyarlanabilir. Ancak Türkiye'de yargının ağır işlediği ve kişilerin yargı sürecinde ek masraf ve yükümlülüklerle karşılaştığı göz önüne alındığında benim tavsiyem, her iki tarafın da mağduriyetinin önüne geçmek ve kısa sürede çözüm bulabilmek için tarafların anlaşma yoluna giderek orta yolun bulunacağı biçimde sözleşmeyi uyarlaması, menfaat dengesini tekrar sağlaması olacaktır.

Kiralarda döviz kuru sabitlenebilir mi?