Koronavirüsün konut kiralarına etkisi!

Koronavirüs olarak adlandırılan salgın hastalığın ülkemizde de görülmeye başlamasıyla birlikte, bu durumun sosyal ve ekonomik hayatımızda birçok yansımaları oldu. Çoğu işyeri kapatıldı veya kapandı, piyasalardaki nakit akışı durma noktasına geldi, birçok kişi işsiz kaldı. Bu durum vatandaşın en temel ihtiyaçlarını karşılama noktasında sıkıntıya düşmesine sebep oldu. Temel ihtiyaçlarını karşılamakta güçlük çeken bu insanlar, konut kiralarını nasıl ödeyecekler? İşyerleri kapandığı için işsiz kalanlar, işten çıkarılanlar, maaşları kesilenler, ücretsiz izne zorlananlar, 65 yaş üstü veya kronik hastalığı olduğu için sokağa çıkması kısıtlanan ve çalışamayacak durumda olanlar ve diğer koronavirüs mağduru kişiler için kira ödemeleri askıya alınabilecek mi? Koronavirüs nedeniyle sözleşmelerin uyarlanması veya süresinden önce feshi mümkün mü? Yazımızda bu soruların cevabını bulmaya çalışacağız.

1-Kiracının kira ödeme borcu askıya alınabilir mi?

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin temel yükümlülüğü kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak, kiracının temel yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir. 

İşsiz kalmak, gelirinin sona ermesi, hastalığa yakalanmak vs gibi nedenler kira ödeme yükümlülüğünü sona erdiren nedenlerden değildir. Yasal olarak kira sözleşmesine konu edilen konut kullanılmaya devam ettiği sürece kira ödeme borcu da devam edecektir. 

2-Koronavirüs konut kiraları bakımından mücbir sebep sayılır mı?

İşyeri kiralarına ilişkin yazımızda da bahsetmiş olduğumuz üzere, mücbir sebep, genel olarak yerine getirilmesi gereken bir taahhüdün, herhangi bir kusur olmaksızın, önlenemeyen, önceden öngörülmesi de mümkün olmayan deprem, sel, doğal afet, ölüm, iflas vs gibi nedenlerle yerine getiril(e)memesi, bu sebeple de kısmen veya tamamen ifadan kaçınma, sözleşmeyi feshetme ve sözleşmeyi askı haline alma gibi haklar tanıyan bir sebep olarak kabul edilmektedir. 

Koronavirüsün, önceden öngörülemeyecek ve önlem alınamayacak olağanüstü bir hal olduğu kabul edilebilecek ise de, konut kiraları bakımından mücbir sebep teşkil edip etmeyeceği, sözleşmede mücbir sebep veya yaşanılan olağanüstü durum ile ilgili uygulanabilecek bir düzenleme mevcut olup olmamasına göre değişecektir. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmesi hükümlerine bakmak gerekecektir. Mücbir sebep kira sözleşmesinde düzenlenmiş ve salgın hastalık hali mücbir sebep olarak kabul edilmişse, koronavirüs nedeniyle ödeme güçlüğü çeken kiracı, sözleşmede düzenlenen bu hükümlere göre talepte bulunabilecektir.

3-Kiracı, sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteyebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “aşırı ifa güçlüğü” düzenlenmiş olup, bu maddede sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasının istenebileceği hüküm altına alınmıştır. Kanun ve Yargıtay kararları uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için aranan şartlar aşağıdaki gibidir;

-Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmış olması
-Bu durumun borçludan kaynaklamayan bir sebeple ortaya çıkması
-Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguların borçludan ifasının istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmiş olması
-Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Buna göre, koronavirüs ve meydana getirdiği sonuçların sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olduğu kabul edilebilecektir. Kiracının bu olağanüstü duruma bağlı olarak kira bedelini ödemesi aşırı ölçüde güçleşmiş ise, bu nedenle hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu söyleyebiliriz.

Ancak şunu belirtmemiz gerekir ki; kiracının talepleri değerlendirilirken, koronavirüsün ve etkilerinin kiracının ödeme güçlüğü yaşamasında etkili olup olmadığı, yani koronavirüs ile ödememe arasında bir nedensellik ilişkisi bulunup bulunmadığı, bu durumun aşırı ifa güçlüğüne neden olup olmadığı, her bir kira ilişkisi bakımından, kira sözleşmesi, şartları, tarafların ekonomik durumu, koronavirüsün kiracının ödeme gücünde ne kadar süreyle ve ne şekilde etkili olduğu vs gibi tüm etkenlerin dikkate alınması gerekecektir. 

4-Koronavirüs gerekçe gösterilerek süresinden önce kira sözleşmesi feshedilebilir mi?

Kira sözleşmesinde mücbir sebep halleri düzenlenmemiş veya salgın hastalık mücbir sebep olarak kabul edilmemiş olsa bile, yukarıda bahsetmiş olduğumuz aşırı ifa güçlüğü maddesi uyarınca, kiracının uyarlama talebinin kabul edilmemesi halinde sözleşmeden dönme yoluna başvurabileceği söylenebilir.

Yine, Türk Borçlar Kanunu’nda “Olağanüstü fesih” konusunu düzenleyen 331. maddesinde yer alan “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü uyarınca, kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilecektir.

Bununla birlikte, koronavirüs ve etkileri nedeniyle kiracının iflası söz konusu olursa, TBK’nın “Kiracının iflası” başlıklı 332. maddesi gündeme gelebilecek ve kiracının güvence verememesi halinde kiraya veren tarafından sözleşmenin feshi mümkün olabilecektir. 

Ancak yine belirtmek gerekir ki, bu hükümlerin uygulanabilmesi için, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, şartları, nedensellik ilişkisinin bulunup bulunmadığı, koronavirüsün kiracının ödeme gücünde ne kadar süreyle ve ne şekilde etkili olduğu vs gibi hususları her somut olay için ayrıca değerlendirmek gerekecektir.

Kanımızca, içinde bulunduğumuz olağanüstü hal gözetilerek en azından işyeri kiralarında olduğu gibi konut kiralarında da bu süreçte kiralarını ödeyemeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilemeyeceği yönünde düzenleme yapılması yerinde olacaktır. Bununla birlikte, ülkemizde ve dünyada yaşanan bu olağanüstü halin neden olduğu zararları herkes için en aza indirebilmek bakımından kiracıların ve kiraya verenlerin iyiniyetle ve dürüstlük kuralına uygun hareket ederek bir orta yolu bulmaları en makul çözüm olacaktır. 

Korona Virüs Salgının Hukuki Boyutları, Mevzuatlar ve Güncel Gelişmeler için buraya tıklayınız.

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK

5 başlıkta koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi!

Koronavirüsün iş yeri kiralarına etkisi!