Kredi daralması konut sektörünü nasıl etkiler?

Satış Çözümleri kurucusu, Motto Turkey Yönetim Kurulu üyesi Soner Keleş bugünkü yazısında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (BDDK) finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında 2. konutunu alacak olan kişilere yönelik kredi kısıtlaması getirmesinin gayrimenkul sektörü üzerindeki olası etkilerini kaleme aldı.

Soner Keleş'in konu ile ilgili yazısı şu şekilde;

Türkiye’de barınma sorunu özellikle son bir yılda krize dönüşmeye başladı. Son yıllarda hızla artan konut fiyatları ve kira bedellerine karşı hükümet iki önemli adım attı. İlkinde kira artışına yüzde 25 sınırlama getiren düzenleme 2 Temmuz 2024 tarihine kadar bir yıl süre ile uzatıldı. İkinci adım ise gerçek ihtiyaç sahipleri için ilk konut alımlarında konut kredisi kullanılarak ev sahibi olunabilecek.

Eylül ayından itibaren ilk kez konut alacaklara kredi teşviki sağlanması ile birlikte, gerçekten ihtiyaç sahipleri bu krediden yararlanabileceklerdir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (BDDK) geçtiğimiz ay sonunda yaptığı açıklamaya göre finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında ikinci konutunu alacak olanlara yönelik kredi kısıtlaması getirildi.

<#resim2<

Tüketiciler, ikinci ev alımında eskiye göre yüzde 75 daha az kredi kullanabilecek. Konut almak isteyenler için eksper değerinin yüzde 90’ı kadarına kredi veriliyordu.

Bu karara göre eksper değerinin yüzde 22,5 kadarına kredi kullandırılacak. Söz konusu kısıtlama ilk ev alımında uygulanmayacak. Ancak kredi oranlarının uzun bir süredir aylık yüzde 3 seviyelerinde seyrettiği bir ortamda ilk evini alacak olanlar içinde kredi oranları çok cazip değil.

Gerçek ihtiyaç sahiplerinin oturum ihtiyacıyla oluşan konut talebi BDDK’nın kredi politikalarında ortaya çıkan son kararlar ile Kamu bankalarının desteği olmadan konuta ulaşmanın mümkün olamayacağı bir hal alacaktır.  Bu nedenle alınan bu karar sonrası devamında ilk evini alacak olanlar için düşük faizli kredi imkanları sunulmalıdır. Diğer taraftan alınan bu son karar konut sektöründe derin bir endişe oluşturdu.

Kredi kısıtlamasının özellikle markalı konut projelerinde konut talebini azaltacağı dolayısıyla konut yatırımlarının ve konut üretim hızının düşebileceği beklentisini oluşturdu. Türkiye’de konutun daima en değerli yatırım aracı olması bu gelişme sonrasında bir süreliğine azalabilir ve 2.el piyasalarda konut fiyatlarını aşağı yönde çekebilir. Ancak yeni konut üretiminin azalması arz talep dengesini bozacağından fiyatların gerilemesi kısıtlı kalabilir. 2018 yılından itibaren artmaya başlayan inşaat maliyeleri, arsa fiyatlarındaki yükseliş ve talebin düşmesi konut üretimini azalttı. 2017 yılına kadar artarak devam eden ve yıllık 1,4 milyon adede ulaşan konut üretimi daha sonraki yıllarda azalarak devam etti. Son 5 yıldır ortalama 550-600 bin yeni konutun üretildiği ülkemizde, konut üretimi toplumun konut ihtiyacının altında kaldı.

Ülkemizdeki en önemli konut finansman modeli olan mortgage sistemi ile inşaatı devam eden, yapımı tamamlanmış̧, oturuma hazır konutların satışı, bir başka deyişle, öncelikli olarak orta ve dar gelirli kesimin kira ödermiş gibi ev sahibi olmasının sağlanmasında büyük önem arz etmektedir.

Ancak Türkiye gayrimenkul sektöründe ipotekli satışların payı 2013 yılından bugüne son on yılda yüzde 40’dan yüzde 15 seviyelerine kadar geriledi. Bu noktaya gelinmesindeki en önemli faktör bu süreç içerisinde konut kredisi oranlarının yükselmesi oldu.

Ancak BDDK nın son aldığı karar ile birlikte konut alacak olanları için kredi muslukları büyük oranda kapatıldı. Konut ihtiyacının yüksek olduğu bir dönemde inşaat maliyetlerinin yükselmesi ile birlikte konuta erişim zorlaşmıştı, yeni alınan kararda kredi kısıtlamasına gidilmesi konuta olan talebi ve gayrimenkul sektörünü ciddi anlamda olumsuz etkileyecektir. Alınan karar ile birlikte eski konutta yaşayan evini yenilemek isteyenler içinde eğer üzerine tapu kaydı var ise kredi imkânı ortadan kalktı. Yeni bir konut almak isteyenler nakit alım yapmak zorunda kalacaklar ve KKM, döviz, altın gibi yatırım enstrümanların konuta kayması beklenecektir. 

Tüketici kredileri 1 trilyon 437,8 milyar TL'ye geriledi!

BDDK’dan kredi sistemine ilişkin şok karar!

Merkez Bankası’nın ‘sıkılaştırma’ politikası hızlı sonuç verdi! Tüketici kredileri ve kart harcamaları azaldı!