Küçük ev konseptinde stüdyo mu 1+1 mi cazip?

Bugün İstanbul'da 100 bin TL ödeyerek alınan bir evin içinde arsa payı 40 bin TL ile 50 bin TL arasında değişir... Demir, beton, işçilik, kapı veya pencerenin payı 10 TL'yi geçmez.

Emlakta 2003 yılında bu yana başlayan yükseliş kimi zaman yatay trende girse de uzun vadeli yükseliş trendi devam ediyor. Kent merkezinde boş kalan son arsalara projeler yapılıyor... Arsa maliyeti her geçen yıl artıyor.
2006 Mayıs ayında durgunluğa giren İstanbul konut piyasasında, konutların metrekareleri küçülmeye başladı. Bu tarihe kadar ortalama 70 metrekare olan 1+1 evlerin alanları 40 metrekarenin altına kadar düştü. Niye? Konut şirketleri durgunluğu aşabilmek için çareyi metrekareleri küçültmekte buldu. Özellikle konutu yatırımcı için cazibe haline getirmekti amaç...

Konutların metrekaresinin küçülmesi beraberinde eve ödenin paranın azalması anlamına geliyordu. Sonuçta yatırımcı için önemli olan bir ev, bir tapu ve bunun satılmasından veya kiraya verilmesinden elde edilecek gelirdi...

1+1'lerde arz arttı. Arzın artması cazibesinden dolayı talebi artırdı. Talebin artırması arzı... Birbirlerini körüklediler... 2008 yılında ise yoğun bir stüdyo kavramıyla karşılaşmaya başladık. Global piyasalarda yaşanan dalgalar karşısında ayakta kalmak ve pazarda pay sahibi olmak isteyenler stüdyoya yöneldi. Çünkü 1+1'lere göre yüzde 10 ile 20 arasında değişen oranlarda  daha ucuza satılıyordu.  Bu yüzde 10-20'lik oran yatırımcıların iştahını daha fazla kabartıyordu.

Öyle ki yıllardır stüdyo ve 1+1'lere karşı çıkan bir çok şirket irtifa kaybetmemek için 1+1'lere yöneldi. Hızını alamayanlar stüdyolara... İstanbul'da stüdyo ve 1+1'lerde arz fazlası var mı? Bu kadar 1+1 ve stüdyo yapılıyor bu evlerin hepsine kiracı bulunabilecek mi? Ya da ikinci el piyasada tıkanıklık olacak mı? Yoksa küçük dairelere olan talep her geçen yıl artarak devam edecek mi?

İstanbul'un hangi ilçesinde yılda kaç kişi evleniyor? Kaç kişi boşanıyor? Her ilçeye ortalama kaç kişi göçüyor? Bunların hiçbirini bilmiyoruz. Dolayısıyla bir şey söylemek çok zor. Elimizdeki tek veri piyasalardaki durum. Piyasada stüdyo ve 1+1'lere olan talep devam ediyor. Erişilebilir fiyattan satılan küçük daireler, genelde kısa sürede bitiyor. Nereye kadar sürecek? Hep beraber bekleyip göreceğiz.

Peki hangisi cazip? Stüdyo mu? 1+1 mi?
Stüdyoda 5 önemli nokta
1)    Metrekaresi daha düşük. Otopark, kat boşlukları, kapı, pencere maliyetleri açısından baktığımızda fazla ucuz değil. Genelde maliyet yüzde 10 ile 20 arasında daha ucuz. Satıldığı fiyat açısından baktığımızda 1+1'lere göre toplam fiyatı daha ucuz. Yani 1+1'lere göre maliyeti daha yüksek. Satış fiyatı daha düşük. Konu şirketleri açısından cazip değil. Tüketici açısından cazip. Çünkü maliyetine yakın fiyattan ev alıyor.
2)    Kiraya verme açısından 1+1'lere yakın fiyattan kiraya verilebiliyor. 1+1'lerin ortalama 500 TL'ye kiraya verildiği bir sitede stüdyolar 450 veya 475 TL'den kiracı bulabiliyor. Bazı sitelerde ise 1+1'lerle aynı fiyattan kiralanabiliyor.
3)    Metrekaresi küçük olduğu için genelde aidatı daha ucuz oluyor.
4)    Temizlik, ısıtma, soğutma ve ışıtma masrafları daha düşük.
5)    Kiraya verilme ve satılma kabiliyeti daha yüksek.

1+1'lerde 5 önemli nokta
1)    "Bu kadar parayı vermişken biraz daha fazla ödeyeyim ama fazladan bir odası olsun" diyenler fazla. Talep stüdyoya göre daha iyi.
2)    "Sadece 1 oda ev mi olur?" diye düşünen, konuya geleneksel açıdan yaklaşanlar azımsanmayacak kadar çoğunlukta.
3)    Kiralaması stüdyoya göre daha yavaş. Ama daha uzun süreli kiralanıyor.
4)    Yalnız yaşayanlar ve çocuğu 5 yaşın altında olan aileler tarafından da tercih ediliyor.
5)    Çocuklarını evlendirmiş veya çocuksuz yaşlı aileler de ilgi gösteriyor.
 
Tebernüş Kireçci ne diyor?
1)    İstanbul'daki arsa fiyatları yükselmeye devam ettiği sürece küçük evler talep görecek.
2)    Stüdyo olsun, 1+1 olsun gayrimenkule yatırım yapmak isteyen orta sınıf için iyi bir yatırım enstrümanı.
3)    İstanbul göç almaya devam ettiği sürece ilgi görmeye devam edecek.
4)    Boşanma oranları 1+1'lere, üniversiteyi bitirip para kazanmaya başlayan gençler stüdyo dairelere olan talebi artıracak en önemli etken.
5)    İstanbul'da satılmayacak veya kiralanmayacak ev yok. Her metrekare ve tipteki evin mutlaka alıcısı veya kiracısı olur. Stüdyoların geleceğini parlak görmeyenler yanılıyor. Özellikle yurtdışında yaşamış ve İstanbul'a dönmüş eğitimli kesim için önemli bir alternatif olmaya devam edecek.
6)    Sitelerin sosyal ve spor tesislerinin olması, özellikle gençleri merkezde 2+1 kiralamak veya satın almak yerine gelişme akslarındaki stüdyo ve 1+1'lere yönlendiriyor.
7)    Ofis ve homeofis projelerinde stüdyoların şansı yüksek.
8)    Hızlı kiralanabilmesi ve satılabilmesi talebi artıracak.
9)    İstanbul'daki otel açığına bağlı olarak kısa dönemli kiranabilirliği de talebi artıracak bir başka etken.
10)  Hayata yeni atılmış, kariyer basamaklarını yeni yeni çıkmaya başlamış olanlara, kira ödemek yerine şartları zorlayıp stüdyo veya 1+1 almasını öneririm. Bütçenize göre önce stüdyo alın. Sonra bunu satıp 11 alırsınız. Sonra bunu satıp 2+1... Bu size tasarruf alışkanlığı kazandırır.
Tebernüş Kireçci