Kürşat Tuncel: Konut almak için tarihi bir fırsat döneminde bulunuyoruz

Hatta mevcut konut stoğunun yüksekliğinden hareketle yapılan yorumlarda bu konutların nasıl satılacağına dair endişeler dile getirilmektedir. Peki sayısal bir analizden hareketle durum tespiti yaptığımızda karşımıza nasıl bir manzara çıkmaktadır

Türkiye’nin aksine Dünya ekonomileri hem genelde hem konut özelinde bir küçülme içerisindedir. ABD’de yıllık büyüme %3.2, Eurozone’da ise ortalama %1.7 beklenirken Türkiye’de 2010 yılı sonunda %6’yı aşan bir büyüme rakamı yakalanabileceği beklenmektedir. ABD’de konut harcamaları 250 milyar dolara gerilerken yeni ev satışları hem yıllık hem aylık bazda düşmektedir. Eurozone’da ise inşaat sektörü aralıksız tam 8 çeyrektir daralmaya devam etmektedir. Buna karşın Türkiye’de inşaat sektörü 2010 ikinci çeyrekte %21.9 gibi rekor bir büyümeye imza atmıştır. Tüketici güven ve beklenti endeksleri referandum sonrasında zirve yapmıştır. Açıkça görünen odur ki Türkiye’de siyasal istikrarın bozulmayacağı düşüncesiyle beklentiler iyileşmiş ve 2009’un ekonomik duraklama ortamından resmen çıkılmıştır.

2010 ikinci çeyreğinde kullanıma sunulan konut sayısı 77.600 dur. 2009 son çeyreğinde 113.800 olan iskan ruhsatı sayısına bakılırsa 2009 da yatırımların duraklaması döneminin etkisi bu çeyrekte iskan ruhsatlarına yansımıştır. 2010 ikinci çeyrekte ise olumlu beklentiler yatırımları hızlandırmıştır yeni ruhsat sayısı ilk çeyrekte 132.500 iken ikinci çeyrekte 185.600’a yükselmiştir. Bu da konut piyasasında 2011 yılı için iyimser beklentilerin yatırımları artırmış olduğunu teyit etmektedir.

Kullanılan konut kredisi stoğu 51 milyar TL’na ulaşmış ve genişleme devam etmektedir. İkinci çeyrekte 108.000 yeni kredi verilmiş ve böylece 2010 ilk yarıyılda toplam 203.000 kişi 14.1 milyar TL konut kredisi kullanmıştır. Bu genişlemede faiz seviyeleri çok etkilidir. Bugün en düşük faiz %0,59 en yüksek ise %1,07 seviyesindedir. Bu seviyeler son 2 yılın en düşük oranlarıdır ve bu kredilerin %50,7’si 61-120 ay arasına uzamış durumdadır. Hem düşen faizler hem de uzayan vadeler konut talebini destekler mahiyettedir. Bunlara tarihsel düşük seviyelerinde seyreden hazine bonosu ve mevduat faizlerini de eklediğimizde konut çok ciddi bir yatırım alternatifi olarak öne çıkmaktadır. Kredi ödememe oranları da 2009’dan sonra gerilemektedir, %1,84 ile sistem oldukça sağlıklı bir görüntü sergilemektedir. Bu aşamadan sonra konut kredisi sisteminin önündeki en büyük aşama bankaların kaynak vadelerini uzatması ve menkul kıymetleştirme yoluyla maliyetlerini düşürmesi olacaktır. Zira faizlerin %0,50 seviyelerine gelmesi kredi kullanabilir kitleyi 14 milyonlara ulaştıracaktır.

İnşaat sektöründeki gelişmeye karşın henüz konut satışlarına bu ivme tam anlamıyla yansımamıştır. 2010 ikinci çeyreğinde 90.000 olan konut satışları yarıyıl itibariyle 170.000 e ulaşmakla birlikte bu rakam önceki yıllardaki yılda 500.000 ve üzeri rakamlara göre halen düşük seviyelerdedir. Konut satın alma eğilimi 2010 ikinci ve üçüncü çeyrekte 8.2 civarında takılmış gözükmektedir. Bu gösterge de konut talebinin yükseltilmesi için satın alma gücünün yükselmesi gereğini teyit etmektedir.

Peki inşaat sektöründeki büyümenin henüz tam anlamıyla konut satın alma eğilimine yansımadığı gerçeği karşısında konut fiyatları ve konut kiraları endeksleri ne ifade etmektedir Konut fiyatı endeksi 2010 boyunca 92’lerde takılmıştır, 2009 da ise 88-91 arasında idi. Kira endeksi ise 91’ler civarındadır ve artmamaktadır. Sonuç olarak ne fiyatlar  ne de kiralar 2010 yılında yükseliş göstermemiştir. Bu veriler de henüz konut satışlarının ivmelenmemiş olduğu gerçeği ile örtüşmekle birlikte 2011 için ümitleri artırmaktadır; zira 2010 yılı itibariyle kullanıma sunulan konut stoğundaki artış hızı düşmüşken faizler de düşmüş buna rağmen konut fiyatları artmamıştır…Bu da konut satın almak isteyenler için son 3 yılın en uygun ortamını oluşturmaktadır.

Kurumsal konut yatırımları ve yabancı gayrimenkul yatırımları ise artmaya devam etmektedir. Borsaya kote GYO’ların portföy değeri 4.7 milyar TL’na gelmiş, yabancı bireysel gayrimenkul alımları ise ikinci çeyrekte 916 milyon dolara yükselmiştir (önceki çeyrekte 566 milyon dolar ) ancak doğrudan yabancı sermaye girişi 47 milyon dolardan ikinci çeyrekte 31 milyon dolara gerilemiştir ki bu durum özellikle Eurozone’da gayrimenkul sektöründeki büyük gerileme ve kayıplarla izah edilebilir.

Türkiye’de inşaat sektörünün ikinci çeyrekte %21.9 büyümesinin açılımına baktığımızda kamu yatırımlarının iki katına çıkmasına rağmen özel sektör yatırımlarının önceki çeyrekle aynı olduğu görülmektedir, bu nedenle de inşaatın büyümesi henüz konut sektöründe tam anlamıyla hissedilememektedir. Diğer yandan inşaat maliyetleri indeksi de ilk çeyreğe göre neredeyse ikinci çeyrekte de artış göstermemiştir. Bu da üreticilerin mevcut fiyatları korumalarına yardımcı olmaktadır.

Sonuç olarak; konut stoğunun artış hızı yavaşlamıştır, 2010 ilk çeyrekte yeni alınan inşaat ruhsatları ancak 2 yıl sonra stoklarda artışa yol açabilecektir. Faizler tarihsel düşük seviyelerindedir, kredi vadeleri uzamakta ve konut kredileri sorunsuz genişlemektedir, alternatif yatırım araçlarının getirileri çok yetersizdir, inşaat maliyetleri ve konut fiyatları artmamaktadır. Tüm bu alıcı lehindeki gelişmelere ek olarak kişi başına milli gelirde 2010 ve 2011 yıllarında ciddi bir artış beklenmektedir. Tüm bu veriler göstermekte ki konut almak için tarihsel en uygun zaman diliminde bulunuyoruz ve 2011 yılının en gözde yatırım aracı gayrimenkul olacaktır.
Kürşat Tuncel