Kuzey Marmara Otoyolu güzergahındaki gayrimenkul fiyatlarında patlama!

Marmara Bölgesi ile İç Anadolu'yu birbirine kesintisiz bağlayan 400 kilometre uzunluğundaki Kuzey Marmara Otoyolu'nun Kınalı-Çatalca hattı 9 Mart tarihinde hizmete açıldı. Proje ile şehir içindeki ve mevcut Boğaz köprülerindeki trafik yoğunluğunun azaltılması hedefleniyor. İstanbul'un batısındaki Kınalı mevkiinden başlayıp Kocaeli ve Sakarya'yı kuzeyden geçerek Akyazı ilçesi yakınlarında sonlanan Kuzey Marmara Otoyolu projesi, üç ana bölüm ve yedi kesimden oluşuyor.

Para Dergisi'nden Ayşegül Küçükkurt Zor'un haberine göre; Kınalı-Çatalca kesiminin açılmasıyla birlikte, Silivri'nin batısında kalan Kınalı Mevkii'nden giren araçlar Kuzey Marmara Otoyolu ile Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nü kullanarak Dilovası, Bursa ve İzmir'e kadar kesintisiz seyahat yapabilecek. Tekirdağ'dan Çanakkale'ye uzanan turizm yollarını İstanbul'a bağlayan Kınalı-Çatalca kesimi, aynı zamanda Marmara Bölgesi'ni, Ege ve İç Anadolu Bölgelerine bağlayan Kuzey Marmara Otoyolu'nun da başlangıcı konumunda. Marmara Bölgesi'ndeki kentleşme ve sanayileşmenin ana arterlerde oluşturduğu trafik yoğunluğu önemli ölçüde azaltıyor. Aynı zamanda bölgeden geçen şehirlerarası ve uluslararası trafik yükünü birbirinden ayrıştırarak, ulaşımdaki hizmet kalitesi ve yol güvenliğini de artırıyor. Projenin başladığı dönemden itiMevkii'nden giren araçlar Kuzey Marmara Otoyolu ile Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nü kullanarak Dilovası, Bursa ve İzmir'e kadar kesintisiz seyahat yapabilecek. Tekirdağ'dan Çanakkale'ye uzanan turizm yollarını İstanbul'a bağlayan Kınalı-Çatalca kesimi, aynı zamanda Marmara Bölgesi'ni, Ege ve İç Anadolu Bölgelerine bağlayan Kuzey Marmara Otoyolu'nun da başlangıcı konumunda. Marmara Bölgesi'ndeki kentleşme ve sanayileşmenin ana arterlerde oluşturduğu trafik yoğunluğu önemli ölçüde azaltıyor. Aynı zamanda bölgeden geçen şehirlerarası ve uluslararası trafik yükünü birbirinden ayrıştırarak, ulaşımdaki hizmet kalitesi ve yol güvenliğini de artırıyor. Projenin başladığı dönemden itibaren çevre iller ve güzergâhlarda konut, arsa, arazi ve tarla fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı.

Özellikle pandeminin etkisiyle bahçeli ev sahibi olmak isteyen yatırımcılar kendine dönüm arazi almaya çalışıyor. Topraktan yapılan yatırımlar uzun vadede kazandırdığı için, otoyol ve çevresindeki artışlar halen devam ediyor. İstanbul'un hem Avrupa Yakası, hem Anadolu Yakası'nda projenin geçtiği güzergahlara olan talep artıyor. Biz de projenin detaylarını incelerken, geçtiği rotalardaki yatırımlık alternatif olanaklarını inceledik...

21 ARALIK'TA BİTİYOR 

Ulaştırma ve Altyapı Bakanı Adil Karaismailoğlu, 400 kilometre uzunluğundaki Kuzey Marmara Otoyolu yapımının 21 Aralık'ta tamamlanacağını söylerken, projede 600'ü mühendis olmak üzere 5 bin kişinin görev aldığını belirtiyor. Karaismailoğlu, projenin açılacağı tarih hakkında ise şu bilgileri veriyor:
“Marmara Bölgesi'ni 400 kilometrelik bir aksla tamamlayan Kuzey Marmara Otoyolu ve 1915 Çanakkale Köprüsü ile Asya ile Avrupa Çanakkale'den bağlanacak. Beşinci kesimini de tamamladık. 21 Aralık'ta da altıncı kesimiyle birlikte Kuzey Marmara Otoyolu'nun tamamını bitirmiş olacağız.”

DÜNYANIN EN GENİŞ TÜNELLERİ

Türkiye'nin büyük sanayi bölgelerini barındıran Marmara Bölgesi'nin ulaşimini rahatlatacak, yüksek standartlı, güvenli, kaliteli ve kesintisiz bir ulasım yatırımı olan Kuzey Marmara Otoyolu projesi, dört şeritli tünelleri ile dünyanın en geniş tünellerine sahip olma özelliğini taşıyor. Tekirdağ ve Sakarya arasında, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve İstanbul Havalimanı bağlantı yolları ile birleşen otoyol güzergâhi, mevcut ulaşım ağları ve özellikle İstanbul Boğazi geçişlerinde kapasitenin üzerinde olan trafik yükünü önemli ölçüde azaltıyor. Kuzey 
Marmara Otoyolu Genel Müdürü Aynur Uluğtekin, “Kuzey Marmara Otoyolu'nun yılın üçüncü çeyreğinde İzmit bağlantı yolunun ve yolda bulunan beş adet tünelin, yılsonuna kadar tüm kesimlerin trafiğe açılması hedefleniyor” diyerek Kınalı’dan Akyazı'ya kadar 400 km'lik yolun hizmete girmiş olacağını söylüyor.

Koronavirüsün Türkiye'de görülmesinin ardından şirket bünyesinde olan alt yükleniciler de dâhil olmak üzere gerekli olan tedbirler vakit kaybedilmeden alınmaya başlanmış ve bu konuda taviz verilmeden bütün çalışmalar yeniden düzenlenmiş. Uluğtekin, virüsün başlamasından bu yana tüm tedbirleri sıkı tuttuklarını belirtirken, çalışanlara daha güvenli çalışma ortamı sunmaya çalıştıklarının altını çiziyor. Ayrıca 18 adet Otoyol Hizmet Tesisleri ile her türlü ihtiyacı karşılamayı hedeflediklerinin de altını çiziyor.

FİYATLAR ÇOK HIZLI ARTIYOR

Hürriyet Emlak'ın verilerine göre, Kuzey Marmara Otoyolu projesinde otoyolun başladığı Silivri ilçesinde son bir yılda satılık konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı. Bu yükseliş, Alibey bölgesinde yüzde 25, Balaban'da yüzde 53, Cumhuriyet'te yüzde 31, Gümüşyaka'da yüzde 32 ve Selimpaşa'da yüzde 47 civarlarında oldu. Hürriyet Emlak Pazarlama Direktörü Yusuf Mert Yılmaz, “Kavaklı’da son bir yılda yüzde 208’lik bir artış yaşandı. İlçeyi satılık arsa fiyatları bazında son bir yıllık verilerle değerlendirdiğimizde ise Alipaşa bölgesinde yüzde 42 ve Hürriyet'te yüzde 69'luk bir artış söz konusu” diyor.

Kuzey Marmara Otoyolu'nun geçtiği bölgelerden İstanbul'un Arnavutköy ilçesine bağlı Yassiören bölgesinde ise, satılık arsa ilanlarında talep edilen metrekare fiyatları son bir ayda 500 TL'den 550 TL'ye yükseldi. Otoyolun şu anki mevcut güzergâhındaki Avrupa yakasındaki son bölge olan Eyüpsultan ilçesine bağlı Odayeri'nde ise satılık arsaların metrekare fiyatı ortalama 4 bin TL.

AKYAZI'DA FİYATLAR YÜKSELDİ

Kuzey Marmara Otoyolu'nun Asya kıtasında trafiğe açılmış olan İstanbul'un Pendik ilçesi ve İzmit'in Sevindikli bölgesi arasındaki konut satışlarındaki fiyatların değişimini de değerlendiren Yılmaz, Pendik'in Kurtköy ilçesinde satılık konut fiyatlarında yüzde 25'lik artışa dikkat çekiyor. Son bir yıl içerisinde satılık konut fiyatları önemli oranda artan diğer bölgeler ise, Çamlık yüzde 58, Harmandere yüzde 56, Velibaba yüzde 41, Yenişehir yüzde 39 olarak sıralamak mümkün. Yılmaz, projede Asya kıtasındaki artışları ise şöyle değerlendiriyor:

“Asya kıtasındaki son bölge olan İzmit Sevindikli'nin yer aldığı Körfez'de ise geçtiğimiz ay 2 bin 292 TL olan satılık konutların metrekare fiyatı, bu ay itibariyle 2 bin 604 TL'ye yükselmiş durumda. Yine aynı bölgede bir ay önce metrekaresi 3 bin 500 TL olan satılık arsa fiyatlarının ortalama birim fiyatı 3 bin 871 TL'ye çıktı. Otoyol tamamlandığında bitiş noktası olan Sakarya'nın Akyazı ilçesinde satılık konutlarda bir yıl önce metrekare fiyatı 1.626 TL iken, bu rakam geçtiğimiz ay 2 bin TL'ye, bu ay ise 2.037 TL'ye yükseldi. Son bir yılda ilan sayılarındaki artış ise yüzde 400 oldu. Bir ay önce metrekaresi 150 TL'den satışa çıkan satılık arsa fiyatları bu ay itibari ile 194 TL olarak listelendi.”

TARLALAR ARSALARA DÖNÜŞTÜ 

Kuzey Marmara Otoyolu'nun geçtiği Çatalca tarafında da arsa alımları arttı. Projenin geçtiği bölgelerde tarla olan bölümler arsalara dönüştürüldü. Çatalca ilçesi, İstanbul Havalimanı'nın hizmete girmesiyle birlikte parlayan bir bölge olarak öne çıktı. İlçenin İstanbul'a yakın olması bölgeyi daha da cazip hale getirdi. Kuzey Marmara Otoyolu'yla beraber arsa satın alan kişilerin yerleşim amaçlı bölgeye yönelmeye başladıklarını söyleyen Yılmaz, ilçeye doğru bir yoğunluğun başladığına dikkat çekiyor. Çerkezköy tarafındaki yatırımlık alanların yerini artık Çatalca tarafındakiler almaya başladı. Çünkü Çerkezköy artık yatırım alani olmaktan çıktı ve oturum alanı oldu. Istanbul Havalimanı'nda çalışan personel, Göktürk, Kemerburgaz, Çerkezköy ile Çatalca'yı da tercih etmeye başlarken, Kınalı tarafındaki büyük parselli arazi satışları da arttı. Yılmaz, “Kuzey Marmara Otoyolu ile Karadeniz'e cephesi olan köylerde araziler değerlenmeye başladı. İmar bedellerinde de artışlar oldu. İki ya da üç dönüm arazilerde büyük villalar inşa edilmeye başladı ve yüksek bedellere satışa çıkarıldı. İstanbullular bu bölgelerde hafta sonu tatilleri için evler kiralamaya başladı” diyor.

BAĞLANTI YOLLARI DEĞERLENDİ

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, özellikle bağlantı yolları olan bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarının yüzde 50 ile 100 arasında değerlendiğine dikkat çekerken, Kuzey Marmara Otoyolu-Kınalı-Odayeri projesinin açılması ile Tekirdağ, İstanbul, Kocaeli ve Sakarya'da, fiyatların yükseldiğini söyledi. Taş, "İstanbul'a ulaşımı çok daha kolaylaşacak olan Tekirdağ'da son dört yılda konut fiyatları yüzde 55 artarken, Silivri'de ise son dört yıllık konut satış fiyatı artışı yüzde 70 seviyesine ulaştı. Aynı şekilde Çatalca'da son dört yılda yüzde 50, Kocaeli'de yüzde 80, Sakarya'da ise yüzde 100'e yakın artışlar” olduğunu söyleyen Taş, kiralamalarda da benzer durumun yaşandığına dikkat çekiyor.

ULAŞIMDA KALİTE ARTTI

Proje, Tekirdağ ile Sakarya arasında bağlantı yolları dahil toplam 400 kilometrelik bir yolu kapsıyor. Bağlantı yolları bölgeye önemli avantajları da beraberinde getirecek. Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, projenin tamamlanmasıyla Kuzey Marmara Bölgesinde Doğu-Batı istikametindeki ana ulaşım arterleri civarların gelişeceğini, kentleşeceğini ve sanayileşeceğini dile getirirken, ulaşımdaki kalitenin de artacağına vurgu yapıyor. Kuzey Marmara Otoyolu'nun trafiğe açık güzergahı İstanbul'un Avrupa yakası ile Çatalca kavşağından başlayarak, İstanbul Havalimanı bağlantı yolları da dahil olmak üzere, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'ne bağlanan Eyüp ilçesi Odayeri semtinde sona eriyor. Avrupa yakasındaki diğer bir kolu olan Habibler-Hasdal kavşağı bağlantı yolu da şehir trafiğine alternatif sağlıyor. Özelmacıklı, proje çerçevesinde hangi güzergâhların değerleneceğini şu sözlerle açıklıyor:

“Kuzey Marmara Otoyolu'nun, İstanbul'un Asya yakasında trafiğe açık güzergâhı Pendik ilçesine bağlı Kurnaköy gişelerinden başlayıp İzmit'in Sevindikli ilçesine kadar kesintisiz devam etmekte. Bu güzergâh boyunca Sabiha Gökçen Havalimanı'na, İstanbul Park'a, Gebze OSGB'ye, Dilovası TEM bağlantı yoluna, D-100 bağlantı yoluna, Osmangazi Köprüsüne, Sevindikli kavşağından KocaeliÇayırova yoluna, flimtepe kavşağından İzmit Körfez ilçesine kolaylıkla ulaşılabiliyor.”

METREKARESİ 100 TL'DEN BAŞLIYOR

Özelmacıklı, otoyolun Akyazı bölümünün de, bu yılın sonuna kadar açılmasının beklendiğini söylerken, projenin Kurtköy-Liman Kavşağı kesiminin tamamının trafiğe açık durumda olduğunu belirtiyor. "Liman Kavşağı-İzmit Kavşağı kesimi kapsamında, Liman Kavşağı'ndan Sevindikli Kavşağı'na kadar olan kısmı, 30 Mayıs 2019'da trafiğe açıldı. Bu kısmın toplam uzunluğu 22 km” diyen Özelmacıklı, proje kapsamında şu ana kadar 66.7 km'lik otoyolun trafiğe açık olduğunu söylüyor.

Proje kapsamında Kocaeli'nin ve Sakarya'da Adapazarı'nın üstünden geçen otoyolun, bölgelerdeki sanayi yatırımlarını önemli derece etkilemesi bekleniyor. Lojistik başta olmak üzere, üretim aksı bu bölgelere kayabilir. Özelmacıklı'ya göre de mevcutta bulunan OSB'lerdeki doluluk oranları artış gösterecek. “Kamulaştırma bedelleri ile artış gösteren arazi fiyatlarında değişik rakamlar var” diyen Özelmacık, arazilerin metrekare fiyatının 100 TL ve üzerinden alıcı bulduğunu söylüyor.

"İSTANBUL'A ULAŞIM KOLAYLAŞTI”

Coldwell Banker Trio İst Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Ayşe Fügen Arda'ya göre ise, Kuzey Marmara Otoyolu güzergahındaki bölgeler projenin resmi olarak ilan edilmesinden çok önce değer artışı yaşamış. Projenin belli bir bölümünün tamamlanmasıyla da fiyatlar ve değerlenen bölgelere talepler artmış. “Projenin geçtiği güzergâh boyunca sanayi ve yerleşim bölgelerine yapılan bağlantı yolları ve kavşaklarla, otoyol çevresinde ulaşımın artması ile hizmetlere kolaylıkla ulaşılması mümkün olacak” diyen Arda, bu sayede İstanbul'a erişimin kolaylaşacağını ve ekonomik kalkınmanın artacağını belirtiyor.

Projenin, Kınalı-Odayeri, Kocaeli-Sakarya, Kurtköy-Akyazı gibi İstanbul dışında kalan bölgeleri ise, güzergâhın gündeme gelmesinden bu yana değer artışlarının diğer bölgelere göre kısmen daha az hissedildiği noktalar. Zaman içinde bu bölgelerdeki imarı olmayan yerlerin imara açılmasıyla, arsa, arazi ve tarlaların değerinin artması bekleniyor.

"İMARA AÇIK ARSALARA DİKKAT"

Arda, dünyanın her yerinde ulaşımın kolaylaşmasıyla, o bölgelere yatırımların olacağını ve bu sayede yeni yerleşim alanlarının doğacağının altını çiziyor ve ekliyor:

“Piyasalardaki durgunluk nedeniyle şu anda kimse o bölgeyi düşünecek durumda değil belki ama piyasaların düzelmesiyle birlikte değer artışları görülecektir.”

Projenin trafiğe tamamen açılmasıyla ulaşımın rahat bir nefes alacağını söyleyen emlak danışmanları, güzergâh üzerindeki bölgelerin değer artışının da hızlı olacağı kanaatinde. Nitekim bölgeye ulaşım kolaylaşınca, ekonominin canlanması hedefleniyor. Arda'nın dikkat çektiği bir diğer konu ise, yatırımcıların bölgedeki imarsız arazi stoklarını ve projenin hayata geçme takvimini takip etmeleri. Yatırımcının bütçesine ve yatırımının tahmini amortisman süresine göre hangi bölgeye yatırım yapacağına da karar vermesi önemli. Arda, güzergâhlara yatırım yapacaklara şu önerilerde bulunuyor: “Yatırımcıların projenin geçeceği üç ana bölüm olan Kınalı-Odayeri, Kocaeli-Sakarya, Kurtköy Akyazı güzergâhları çevresindeki boş arsa stoğunu değerlendirmelerini, özellikle imara açılmış arsaları inceleyip, o arsalara ve yerleşim yerlerine yakın noktalara yatırım yapmalarını öneririm.”

Konutlar talep görüyor 

Coldwell Banker Trio İst Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Ayşe Fügen Arda'ya göre, bölgedeki konut fiyatlarındaki artışlar şöyle...

Son iki yıl içinde projenin Silivri-Kınalı, Sakarya Akyazı arasındaki güzergâhında bulunan ve bağlantı yolları olan bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarında yüzde 45 ile yüzde 95 arasında artış yaşandı.
En çok değer artışının görüldüğü Sakarya'da konut fiyatları son dört yılda yüzde 90 oranında arttı. Kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 760 TL. 

Kocaeli'de ise son dört yılda konut iyatları yüzde 80'e yakın artış gösterdi. Kocaeli'nde ortalama konut metrekare satış fiyatı ise bin 872 TL.

Kocaeli-Sakarya bölgesinde arsa ve tarla fiyatları ise 7-8 yıl önce metrekare değeri 3-5 TL civarındayken, şu anda en uygun metrekare fiyatı 20 ile 25 TL arasında seyrediyor. Fiyatlar, konuma ve imara göre değişiyor. Mevcut koşullarda metrekaresi 20 ile 100 TL arası yerler bulmak mümkün. Fakat proje hizmete girdikten sonra fiyatların artacağı öngörülüyor.

"Yeni gelişen bölgeler daha avantajlı”

Endeksa CEO'su Görkem Öğüt'e göre, proje güzergâhındaki arsa ve arazi fiyatlarının yüzde 5 ile 82 arasında artış göstermiş. Projenin tamamının açılmasıyla, ulaşımı kolaylaşacak olan bölgelerdeki gayrimenkul değer artışının ise devam edeceğini öngörüyor. Gayrimenkul yatırımcılarının, değer kazanmış eski yerleşim yerlerinden ziyade yeni gelişmekte olan bölgelere yönelmelerini öneren Öğüt, yeni gelişmekte olan bölgelerde değer artışının daha fazla olacağının altını çiziyor. Öğüt, bölgedeki konut ve arazi fiyatlarındaki son dört yılın yükselişini ise şöyle değerlendiriyor;

Tekirdağ'da son dört yılda konut imarlı arsa ve arazi fiyatları yüzde 67 artış gösterdi. Tekirdağ'da ortalama arazi metrekare fiyatı 35 TL, ortalama konut imarlı arsa fiyatı ise 478 TL.

İstanbul Silivri'de ise son dört yılda arsa fiyatları yüzde 5, arazi fiyatları yüzde 14 arttı. Ortalama arazi metrekare fiyatı 131 TL, arsa metrekare fiyatı 649 TL.

Pendik'te son dört yılda arsa fiyatları yüzde 39 arttı. Ortalama arazi metrekare fiyatı 160 TL, ortalama arsa metrekare fiyatı ise 2 bin 061 TL.

Kocaeli'de son dört yılda arsa fiyatları yüzde 72, arazi fiyatları yüzde 82 arttı. Ortalama arazi metrekare fiyatı 52 TL, ortalama arsa metrekare fiyatı ise 571 TL.

Projenin son bulduğu Sakarya'da ise dört yılda arsa fiyatları yüzde 38, arazi fiyatları yüzde 63 arttı. Ortalama arazi metrekare fiyatı 39 TL, ortalama arsa metrekare fiyatı ise 382 TL.

Kuzey Marmara Otoyolu dünya çapında ses getirecek!