Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Emlak Komisyonculuğu Hakkında Kanun Teklifi tam metni!

Lisanslı Emlak Müşavirliği, Emlak Müşavirliği Şirketleri ve Emlak Komisyonculuğu Hakkında Kanun Teklifi, TBMM Başkanlığı’na 22 Ocak 2015 tarihinde sunulmuştu.

9 Şubat 2015 tarihinde Sanayi, Ticaret, Enerji, Tabii Kaynaklar, Bilgi ve Teknoloji Komisyonu’na gönderilen bu kanun teklifi, halen emlakçıların gündeminde.

Komisyon görüşmelerinin tamamlanması beklenen kanun teklifi, Lisanslı emlak müşavirliği, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasların belirlenmesini öngörüyor. 

Kanun teklifinde ilk imza sahibi İstanbul Milletvekili Mahmut Tanal.

Kanun teklifinin genel gerekçesi

Ülkemizde, gayrimenkul yatırımı, alternatifleri içinde en geleneksel, en güvenilir, orta ve uzun vadede getirisi yüksek vazgeçilmez bir tasarruf ve yatırım aracı olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, hızla artan genç nüfusun ve sürekli büyüme ve gelişme gösteren ekonomik  yapının yarattığı gereksinimlerle konut ve ticari gayrimenkullere duyulan ihtiyaç hızla artmaktadır. Gerek iç talebin gerekse yabancı yatırımcının talebini karşılamaya yönelik olarak mevcut konut ve ticari gayrimenkul stokunun arttırılması ve fiziki şartlarının iyileştirilmesini öngören çalışmalar sonucu inşaat sektörü ekonomide lokomotif sektör haline gelmiştir. Gayrimenkul yatırımının en önemli unsurlarından biri olan gayrimenkul finansmanı alanında yeni bir düzenlemeyle; konut sahibi olmak isteyenlere, finansman kuruluşlarınca ipotek karşılığı uzun vadeli konut kredileri kullanılmasını sağlayan, 6.3.2007 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmış ve aynı tarihte yürürlüğe girmiş olan 5582 sayılı İpotekli Konut Finansmanı Yasası ile gündeme gelmiştir. İktisadi bütçesi yüksek ve yarattığı istihdam kapasitesi yoğun böyle bir sektöre etki eden tüm bileşenlerin yasalarla disiplin altına alınması sistemin sağlıklı işlemesi ve ekonomiye katkısının artışı açısından hayati önem arz etmektedir. Bu bağlamda, yürürlüğe giren İpotekli Konut Finansmanı Yasası ile ikincil piyasaların işleyişine dair uluslar arası standartlara uygun sek törel altyapının hazırlanmasına yönelik çok önemli adımlar atılmıştır.

Gayrimenkul pazarlama sektörü ülke genelinde yaklaşık 400.000 işletmede yine yaklaşık 800.000 çalışanı istihdam etmektedir. Aileleri ile birlikte bu sektörden geçinenlerin sayısı yaklaşık 2.500.000 kişidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre; 2009 yılı itibari ile Tapu Sicil; Müdürlüklerinde 6.971.193 adet işlem gerçekleştirilmiştir. Bu işlemlerin önemli bir bölümünü 1.522.443 adet ile satış işlemi, 300.448 adedini de konut kredilerine dayalı ipotek işlemleri oluşturmaktadır. Emlakçılık faaliyeti kapsamında yer alan satış ve ipotek işlemlerinin toplam sayısı 2009 yılı sonu itibarı ile 1.822.891 dir. Söz konusu veriler dikkate alındığın da bu alanda yasal düzenlemelerin bir an önce yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Emlakçilik faaliyeti ile ilgili yasal düzenlemenin olmaması, işlemlerde ortaya çıkan sorunlarında asıl kaynağını oluşturmaktadır.

Mevcut yapıda, Gayrimenkul pazarlama alanında çalışanlara ait tek düzenleme, Borçlar Kanunun 404 ile 409. Maddelerindeki “Tellaliye” hükümleridir. Ancak hızla gelişen sektörün ihtiyaçlarına paralel olarak mevcut yapısında “Emlakçilik “tanımına sıkışıp kalan, hizmet kapsamı ve mesleki sorumlulukları bu tanımın çok ötesine geçen bu çalışan grubunun hazırlanacak bir yasayla disipline edilmiş bir meslek tanımına geçişi hizmet veren ve hizmet alanların ortak talebi haline gelmiştir. Sektör çalışanlarının önemli bir kısmı, hizmet alanların taleplerini karşılayabilmek için iş kapsamlarını müşavirlik bazında karşılayabilmek üzere yoğun bir gayret içersindedir. Ancak, müşavirlik hizmetleri yapısı gereği yasal düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır.

Hazırlanan yasa taslağı ile öncelikle meslek tanımı yapılarak faaliyet alanlarının kapsamı, sınırları, yetki ve sorumlulukları belirlenmiştir. Mevcut yapıda, mesleki yasal eksiklikten kaynaklanan, bu mesleği icra etmeye yeterli bilgi ve donanımı mevcut olmayan kişilerin herhangi bir yeterlilik veya lisans gereksinimi bulunmaksızın faaliyet gösterebilmesiyle, gerek nihai tüketici ve gayrimenkul üreticileri zarar görebilmektedir. Bu durum ayrıca, taşınmaza yönelik akit ve tescil işlemlerini yerine getiren tapu sicil müdürlüklerinde hizmet kalitesinin düşmesine, zaman kayıpları ve zaman zamanda Devletin zararına neden olabilmektedir.

Diğer yandan, mesleğini uluslararası normların gerektirdiği ciddiyet ve sorumlulukla yerine getiren önemli bir çoğunluk, bu yapı içinde haksız rekabetin getirdiği kayıplar yaşamaktadır.

Mevcut yasalara bağlı olarak, sektör çalışanları, Ticaret Odaları ile Esnaf ve Sanatkârlar Odaları bünyesinde faaliyet göstermektedir ki bu kurumların yetkileri ve denetimsel faaliyetleri hızla büyüyen bu sektör Ölçeği için son derece yetersiz kalmaktadır. Ayrıca, uygulamada yaşanan denetim güçlüğü nedeniyle Devletin ve Sosyal Güvenlik Kurumlarıyla yerel yönetimlerin gelir ve vergi kaybına uğraması da mümkün olabilmektedir.

Bu şartlar altında, gayrimenkul pazarlama alanında hazırlanıp yürürlüğe girecek yasaya duyulan sektörel ihtiyacın boyutları daha net görülebilmektedir.

Hazırlanan “Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarı Taslağı” ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası zorunluluğu öngörülmüştür. Uygulamada, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.

Hazırlanan tasarı taslağı ile lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar; 

a)Lisanslı emlak müşavirleri

b)Lisanslı emlâk müşavirlik şirketleri

c)Lisanslı emlak komisyoncuları

Lisanslı emlâk müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.

Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Mevcut yapıda, esas olarak emlak komisyonculuğu faaliyeti de söz konusu işlemleri kapsamaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında , gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler, tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun yürürlüğe girmesiyle sektör kayıt altına alınacak, lisansı bulunmayan kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi durumunda cezai müeyyide uygulanacaktır. Yasal düzenleme ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, Önemli bir ek gelir elde edecektir. İşlemler, konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, Tapu Sicil Müdürlüklerinde kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, uygulamada ortaya çıkabilecek hata, suiistimal ve tüketici şikayetleri en aza indirgenecek, lisans sahiplerinin sorumluluğunda bulunacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde iş yoğunluğunun göreceli olarak azalması üretilen hizmet kalitesini de yükseltecektir.

Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir. Böylece, İpotekli Konut Finansman Sisteminin tam olarak işleyebilmesi için oluşturulması öngörülen ikincil piyasaların, dünya piyasalarında finanse edilmesini sağlayacak yurtdışı fonlarının ihtiyaç duyduğu denetlenebilir, güven veren ve sağlıklı çalışan bir yapıya kavuşturulması olacaktır.

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Emlak Komisyonculuğu Hakkında Kanun Teklifi tam metni için tıklayın

Lisanslı emlak müşavirleri geliyor!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com