Muvazaa ve muri̇s muvazaasına dayalı tapu iptali̇ ve tesci̇l davaları!

1-MUVAZAA NEDİR?
Hukuki bir ilişkide tarafların gerçek iradelerini yansıtmayan ve tarafları bağlamayan sadece görünüşte üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yapılan gizli anlaşmalara muvazaa adı verilmektedir. Muvazaalı işlemler hukukumuzda geçersiz kabul edilmektedir. Muvazaa, mutlak muvazaa ve nisbi muvazaa olarak ikiye ayrılmaktadır. 

2-MUTLAK MUVAZAA NEDİR?
Tarafların herhangi bir işlem yapma kastı yokken, beyanlarında sırf üçüncü kişileri aldatmak veya zarara sokmak kastı ile işlem yapmış gibi bir görünüm sağlamalarına mutlak muvazaa adı verilmektedir. 

3-NİSBİ MUVAZAA NEDİR? 
Nisbi muvazaa da taraflar arasında geçerli bir hukuki işlem bulunmakla, bu hukuki işlemin üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gizlenerek, taraflar arasında gerçekte olmayan farklı bir hukuki işlem yaratılması söz konusudur. Nisbi muvazaalı işlemlerde görünürdeki işlem geçersiz olmakta, ancak gerçekte var olan ve tarafların gizledikleri işlemler şekil şartlarına uygun olması halinde geçerli kabul edilmektedir. 

4-MURİS MUVAZAASI NEDİR?
Nisbi muvazaa türlerinden birisi muris muvazaasıdır. Muris muvazaasında miras bırakan, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla esas amacını gizleyerek; gerçekte bir başkasına bağışlamak istediği taşınmazını tapuda resmi sözleşme yaparak (satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi) herhangi bir bedel almaksızın devretmektedir. Yani taraflar arasında yapılan hukuki işlem satış sözleşmesi olarak gösterilse de asıl irade bir bağışlama işlemidir. Bu durumda yapılan satış sözleşmesi muris muvazaası olarak kabul edilmektedir. 
 
5-MİRAS HAKKINDAN YOKSUN BIRAKILMAK İSTENEN MİRASÇI HANGİ HUKUKİ YOLLARA BAŞVURABİLMEKTEDİR?
Miras hakkından yoksun bırakılmak istenen mirasçı, görünürde var olan ancak gerçek irade beyanını yansıtmayan sözleşmenin, muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespitini ve ayrıca tapu kaydının iptalini dava açarak isteyebilmektedir.    

6-MURİS MUVAZAASINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI AÇILMASI İÇİN KOŞULLAR NELERDİR? BU DAVALARI KİMLER AÇABİLİR?
Muris muvazaasının varlığından söz edilebilmesi için miras bırakanın terekeden mal kaçırma kastıyla hareket etmiş olması gerekir. Her mirasçı, muvazaalı geçersiz bir sözleşme ile şeklen bir başkasına devredilen taşınmaz hakkında yapılan işlemin geçersiz olduğunu ileri sürerek  dava açma ve  tapu iptalini talep etme hakkına sahiptir. Tüm mirasçılar (muvazaalı işlemin yapılmasından sonra mirasçılık sıfatını kazananlar da dahil) işlemin iptalini talep edebilmektedir. Davayı açacak olan mirasçı, davayı tek başına ya da diğer mirasçılarla birlikte açabilir. Ancak mirası reddeden kişiler, miras hakkından feragat sözleşmesiyle vazgeçen kişiler ve mirastan çıkarılan kişiler muris muvazaası davası açamazlar. 

7-MURİS MUVAZAASI DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Muris muvazaası davası, dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu yerleşim yerinde bulunan Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılabilir.

8-MURİS MUVAZAASI DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescili davası miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir. Herhangi bir zamanaşımı söz konusu değildir.

9-MUVAZAANIN İSPATINDA NELERE DİKKAT EDİLİYOR?
Uygulamada, taşınmaz satış sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılıp yapılmadığının tespitinde her somut olay kendi içerisinde ayrıca değerlendirilmektedir. Buna göre, sözleşme kapsamında ülkenin gelenek ve görenekleri, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir sebebinin bulunup bulunmadığı, diğer tarafın alım gücünün bulunup bulunmadığı, satış bedeliyle işlem tarihindeki gerçek değer arasındaki fark miktarı, taraflarla miras bırakan arasındaki ilişki araştırılmaktadır. Ayrıca satış sözleşmesine konu taşınmazı devralan kişinin ekonomik ve sosyal durumu da işlemin muvazaalı olup olmadığının tespitinde önemli bir ölçüt olarak değerlendirilir. Devralan kişinin yaşı, herhangi bir işte çalışıp çalışmadığı, çalışıyorsa gelir düzeyinin ne olduğu, alım gücünün olup olmadığı hususları da belirleyici unsurlardır. 

Av. Kadir KURTULUŞ - Stj.Av. Beste Karakoç

Koronavirüsün konut kiralarına etkisi!