OSB'lerde arsa maliyetlerini azaltacak düzenlemeler geliyor!

1.8 milyon kişinin istihdam edildiği 297 OSB, yeni düzenlemelerle üretimi ve kalkınmayı hızlandıracak

Hükümetin Eylem Planı’nda OSB’lerde 21 Haziran’a kadar yapılmak üzere “Arsa maliyetlerini azaltacak yeni bir mekanizma kurulacak. Tahsislere ilişkin usul ve esaslar yeniden belirlenecek. Yetki karmaşası ortadan kaldırılan etkili bir yönetim yapısı oluşturulacak” sözleri verilmişti. Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı da verilen vaatlerin zamanında yerine getirilmesi için çalışmalarını hızlandırdı. Bu çalışmalar arasında “Yeni nesil yatırım bölgelerine yönelik mevzuat, dönüşüm için strateji belgesi ve eylem planı; yerli, yenilikçi ve yeşil standartları kapsamında tasarlanan OSB’lere düşük faizli, uzun vadeli kredi temini; nitelikli iş gücünün sağlanması; ranta izin verilmemesi; hızlı kamulaştırma için mevzuat hazırlanması” yer alıyor. Çalışmalar son aşamaya gelirken, OSB’ler de beklentilerini açıkladılar.

TOSB Yönetim Kurulu Başkanı Yunus Çiftçi:

En önemli maliyet; altyapı ödenen vergi belediyeye gidiyor

Arsa maliyetleri esas olarak iki unsurdan oluşur... Birincisi bizatihi arsa veya arazinin alım ya da kamulaştırma bedeli. Bu süreç zor ve zaman alıyor. Satın alma ya da kamulaştırma aşamasında devreye giren aracı ya da fırsatçılar arazi sahibine katkı sağlamaksızın kamulaştırmanın maliyetini artırıyor. Hatta bazen bu süreç yıllarca sürüyor. Zamanın da önemli bir maliyet unsuru olduğunu gözden uzak tutmamamız gerek. Kamulaştırılan ham araziler için sonradan tezyidi bedel davaları açılıyor. Bu davalarda bilirkişilerce arazinin ham durumu yerine altyapısı yapılmış bugünkü değeri esas alınıyor. Sanki kamulaştırılan arazinin tamamı net olarak arsaya dönüşmüş gibi raporlar düzenleniyor ve bu raporlar mahkemelerce onanıyor. Bu haksız uygulamaların önüne geçilerek arazi maliyeti gerçekçi bir noktada tutulabilir. İkinci ve en önemli maliyet unsuru da altyapı... Altyapı maliyeti çoğu kez arazi maliyetinin birkaç katı. Bölge içi yollar, elektrik hatları, temiz su ve atık su hatları, yağmur suyu hatları, doğalgaz şebekesi, haberleşme altyapısı, arıtma gibi... Bunların tamamını OSB yapıyor. Hatta bazen bölge içi bu altyapıları ana arterlere bağlamak için de ciddi harcamalar çıkıyor. Diğer taraftan eskiyen altyapıların yenilenmesi, işletilmesinin de önemli bir maliyeti var. Bu tür altyapıların yapımı ve işletilmesi için devlet yerel yönetimlere ciddi kaynak aktarıyor. Sanayinin de ödediği vergilerden oluşan bu kaynaklardan OSB’ler yararlanamıyor. Hatta bu giderlerin finansmanı için doğrudan belediyelere ödenen emlak vergileri dahi katı ile belediyelere ödeniyor. Buna mukabil belediyeler OSB’lere hizmet vermiyor. Bir başka husus da OSB’lerde arsa tahsisinden başlayarak, taahhütname, kredi ipoteği, tapu, bina yapıldığında cins tahsisi gibi pek çok defa da resmi işlem yapılıyor. Her yapılan işlem de noter, tapu, ipotek gibi harçlara tabi. Üstelik bu harçlar da belediyelerce Emlak Vergisi’ne esas teşkil eden yüksek değerler üzerinden hesaplanıyor. En küçük arsa için yapılan en basit işlemde ödenen harç yüz binlerle, bazen milyonlarla ifade ediliyor. Öte yandan OSB tüzel kişiliği adına kayıtlı arsalar Emlak Vergisi’nden muaf iken, aynı arsanın üzerine yapacağınız en küçük yapıdan dolayı arsanın tamamı ile üzerindeki yapı için belediyeler emlak vergisi talep ediyor. Buna OSB yönetim binası, itfaiye dâhil. Bu muafiyetin mutlaka kanunda net olarak belirtilmesi gerek. Yine önemli bir husus da sanayi amaçlı gayrimenkullerin zaruret sebebi ile el değiştirmelerinden dolayı tahakkuk eden KDV. Tahsisin el değiştirmesi, ortaklığın ayrılması, işin tasfiyesi, mirasın bölüşümü gibi hallerde OSB’lerdeki gayrimenkullerin devri KDV’den muaf olmalı. Öte yandan TOKİ'nin sanayi amaçlı bina yaparak, uzun vadeli taksitlerle satacak olması çok müspet bir gelişme.

Eskişehir OSB Bölge Müdürü Nadir Gürefe:

OSB’lerin görüşü mutlaka alınmalı 

Bu değişikliklerin yapılması için, yıllardan beri sahada hizmet üreten ve sorunlara çözüm arayan OSB yönetimlerinin görüşü, farklı çalışma ve tartışma ortamları oluşturularak mutlaka alınmalı. Türkiye’de kurulu bulunan 300’e yakın OSB’nin pek çoğu, mevcut mevzuata göre başarılı bir şekilde çalışıyor. Gündeme getirilen ve mevzuat değişikliğiyle aşılmaya çalışılan sorunlar, mevzuattaki eksiklikten değil; uygulama hatalarından kaynaklanıyor. Uygulamada görülen aksaklıkların genele yayılarak mevzuat düzenlemesiyle giderilmeye çalışılması, işler durumdaki OSB’lerin çalışamaz hale getirilmesi riskini de beraberinde getirmektedir. Bu konuyla ilgili tarafımızdan herhangi bir görüş alınmadı. Herhangi bir çalışma grubu içinde de yer almış değiliz. Bakanlıkça yapılan açıklamalardan, sadece arsa maliyetlerinin azaltılması ile ilgili değil; arsa ve bina ilk yatırımlarının azaltılması ile ilgili bazı çalışmaların yapıldığı duyumlarını almaktayız. Bildiğimiz kadarıyla, arsa alımı ve üzerine fabrika binası  TOKİ  veya başkaca bir kuruluş tarafından yapımı tamamlanarak yatırımcıya kiralama veya finansal kiralama yoluyla tahsisi yapılacak.

Atatürk OSB Başkanı Hilmi Uğurtaş:

OSB’lerin tek gelirleri topladıkları aidat

Yapılacak değişiklik ile ilgili bilgimiz yok. Teşvikli bölgelere yatırımcı çekmek adına yeni düzenlemeler gelebilir. Ancak biliyoruz ki bazı teşvikli bölgelere yatırımcı çekmek adına sanayi parselleri bedava verildi. Bedava arsa o bölgelerde sanayileşme için doğru ama tek başına belirleyici unsur değil. Yatırımcı orada yan sanayinin olup olmadığına, çalıştırılacak işçinin bulunup bulunmadığına ve ulaşım imkanlarına bakar. Bunlar yoksa fabrika da kursanız yatırımcı götüremezsiniz.  İzmir  gibi yatırımcı çekme sorunu olmayan kentlerdeki OSB’lerin de desteklenmesi gerek. OSB’lerin aidat dışında hiçbir gelirleri yok. Aidatlar da personel giderlerine yetmiyor. OSB yönetimlerin daha kaliteli hizmet vermesi için gelir kalemlerine sahip olması gerek. Türkiye’deki tüm OSB’lerin aydınlatma vergisi, temizlik vergisi, emlak vergisi belediyelere gidiyor. Oysa bu hizmetler OSB yönetimleri tarafından sunuluyor. Ancak siyasiler belediyeleri karşılarına almak istemedikleri için bu vergilerin OSB’lere aktarılması konusunda düzenleme yapmak istemiyor. Bu yapılamıyorsa bölgelerden Maliye’ye giden vergilerden belirli oranda OSB’lere aktarılabilir. OSB’lerin yatırımcıya ucuz maliyetli arsa satması isteniyorsa bu bölgelere bu şekilde gelir kalemlerinin oluşturulması gerek.

Kayseri OSB Yönetim Kurulu Başkanı Tahir Nursaçan:

Kamulaştırma maliyetleri düşürülmeli 

Arsa maliyetlerini azaltmak için; kamulaştırma maliyetlerinin düşürülmesi, vatandaş adına olan; tarla vasıfl ı yerlerin sanayiye katılımı için satın almak gerektiğinde belli bir kısmının bakanlık tarafından karşılanması gerekiyor. Hazine adına olan yerlerin OSB’lere bedelsiz devri ile arsa maliyetinin düşürülmesi mümkün olur. Arsa tahsislerinde karmaşanın ortadan kalkması için 4562 sayılı OSB kanunu ve OSB uygulama yönetmeliğinde bunun uygulamada ne şekilde yapılacağının açıkça belirtilmesi gerek. Talep sırası, direk tahsis, kura gibi seçenekler netleştirilmeli. Bunda en uygunu ihale ile olandır.

Çalıştayda öne çıkan 10 öneri

1. Yeni nesil yatırım bölgelerine yönelik mevzuat çalışmasının yapılması, 

2. OSB’lerin yeni nesil yatırım bölgelerine dönüşümü için strateji belgesi ve eylem planı hazırlanması, 3. Yerli, yenilikçi ve yeşil standartları kapsamında tasarlanan OSB’lere düşük faizli, uzun vadeli kredi veya hibe desteklerinin temini, 

4. OSB’lerin kuruluşunda çok uzun süren kamulaştırma çalışmalarının kısa sürede sonuçlanması yönünde mevzuat hazırlıklarının yapılması, 

5. OSB’lerin ve yeni nesil üretim bölgelerinin yönetimine kamusal nitelik sağlayacak yasal düzenlemelerin yapılması, 

6. OSB ve yeni nesil üretim bölgelerinin özel kişiler veya kuruluşlarca kurulup işletilebilmesi yönünde mevzuat düzenlemelerinin yapılması, 

7. Hava, kara, demir hatta deniz ulaşımından azami derecede faydalanmak amacıyla master planlarının hazırlanması ve gerekli yatırımların yapılması, 

8. Nitelikli iş gücünün sağlanması için orta ve üniversite seviyesinde mesleki eğitim kurumlarının tesis edilmesi, 

9. Gerçek maliyet fiyatlarının sanayiciye yansıtılması ve rantın her türlüsüne izin verilmemesi, 

10. Özellikle yabancı yatırımcılar için mülkiyet zorunluluğundan vaz geçilip, arsa ve üst yapılarında kiralama modeli ile üretim yapabilmeleri yönünde mekanizmaların geliştirilmesi.

Dünya