Pandemi gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi?

Gayrimenkul sektörü için 2020 yılı öngörülemeyen birçok gelişmenin yaşandığı bir yıl oldu. Ekonomist Dergisi’nde yer alan habere göre; sektör, ticari gayrimenkul ve konutta ivme artışı ile başladığı yılda pandemiyle durağan bir döneme girdi. Haziran-ağustos döneminde kamu bankalarınca düzenlenen faiz kampanyası ile tarihinin en hareketli dönemi yaşandı. Aralık ayında ise artan pandemi önlemleri ve yükselen konut kredisi faiz oranları ile nisan ayındaki rakamlara geri dönüldü. Ticari gayrimenkul ise konuta kıyasla çok daha olumsuz bir yıl geçirdi. Ofisler, AVM'ler ve oteller bu anlamda en kötü etkilenen üç fonksiyon oldu. 2020'yi 1 milyon 450 bin adet konut satışıyla kapatması beklenen sektörde 2021 tahminini yapmak ise çok zor.

FARKLI KONSEPTLER 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2021 'in biraz daha pandemi gölgesinde geçecek gibi göründüğünü söylüyor. Ticari gayrimenkulde kullanım şekli, dizaynı, genel hijyen kuralları değişecek. Konutta ise ev ile işin aynı alanda idare edileceği konseptler, bahçe, balkon, açık hava gibi konular öne çıkacak.

Maya, 2021'de faiz oranlarındaki seyirle daha çok oturum amaçlı, almakta çok kararlı kitlelerin hareketlerinin piyasayı domine edeceğini vurguluyor. Yazlık bölgelerdeki konutlarda kiralık/satılık piyasasında hareketin devam edebileceğine işaret eden Maya; kent lojistiği, lojistik depolar, yaşlı bakımı gibi alanlarda gelişme bekliyor.

Garanti BBVA Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Songül Yeşilçimenli, mevcut koşullarda mevduat ve kredi faizlerindeki yükselmenin nerede dengeleneceğini bilmenin pek mümkün olmadığını söylüyor.

YENİ PAZAR ARAYIŞLARI 

Salgın müteahhitleri de olumsuz etkilerken, projeler yavaşladı, maliyetler arttı. Ticaret Bakanlığının Kasım 2020 verilerine göre, müteahhitlerimiz yurtdışında toplam bedeli 10,4 milyar dolar olan 175 proje üstlendi. Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün, salgın öncesi gibi yurtdışında 20 milyar dolar seviyesinin yakalanması ve küresel devler liginde sahip olunan yerin korunması için çalıştıklarını söylüyor.

Başta Sahra:altı Afrika olmak üzere ülkelerin gündemindeki kalkınma hamleleri ve altyapı ihtiyaçlarında Türk müteahhitleri öne çıkacak.

58 milyar TL'ye ulaşan yabancıların kartlı harcama tutarı, bu yılın aynı döneminde 34 milyar TL'de kaldı. Yabancı harcamalarındaki 24 milyar TL'lik düşüş, özellikle turiste satış yapan mağazaların cirolarına çok olumsuz yansıdı.

Uzmanlara göre perakende sektörünün geleceği Covid-19 süreciyle ilgili gelişmelere bağlı. Alp Önder Özpamukçu, "Önümüzdeki yıl aşı ile ilgili çok somut gelişmelerin hemen ilk çeyrekte gerçekleşmemesi durumunda yine oldukça zor bir yıl olacak gibi görünüyor. Aksi durumda ise müşteri ile doğrudan buluşan ilk sektör olması nedeni ile hızlı bir toparlanma ümit etmek yanlış olmaz" diyor.

PANDEMİNİN KAZANANLARI 

Gıda perakendecileri perakendenin genelindeki olumsuz tablonun dışında kaldı. Sokağa çıkma kısıtlamaları ve restoranların kapanması gıda perakende pazarının hareketlenmesine neden oldu. Gıda perakende içindeki tüm kategorilerden ayrışarak yüzde 33'lük büyüme yakaladı. Bu büyümede baş rolü e-ticaret aldı. Gıdanın e-ticaretteki payı, 2019'da yüzde 0,5'ken 2020'de yüzde 1,6'ya ulaştı. Ticaret Bakanlığı verilerine bakıldığında, gıda/ süpermarket kategorisinin e-ticaretteki yeri 2020 yılında yüzde 420 büyüdü. 2021 yılının sonunda ise toplam gıdanın e-ticaret içindeki hacminin yüzde 3'lere gelmesi bekleniyor.

E-ticaret sadece gıdada değil tüm sektörlerde yarattığı ivmeyle pandemi döneminin kazananları arasına girdi. 2019 yılını 190 milyar TL hacim ile kapatan e-ticaret sektörü, 2020 yılında ise pande-minin etkisiyle sektör rekor bir büyüme gerçekleştirdi. E-ticaret alanında hiç deneyimi olmayan küçük ölçekli satıcılar ve Online alışveriş yapmayan tüketiciler alışverişlerini internete taşıdı. ETİD Yönetim Kurulu Başkanı Emre Ekmekçi, "Sektörde dijital kanal operasyonlarını fiziksel mağazalarından ayrı olarak yürüten omnichannel oyuncular öne çıkıyor" diyor. E-ticaret sektörünün 2020'de yüzde 65 büyüyerek ve yılı 250 milyar TL hacimle kapatması bekleniyor. Bu rakamın 2021 yılında ise 400 milyar TL'yi geçeceği düşünülüyor.

AVM'LERİN KAYB11,5 MİLYAR DOLAR 

Perakendenin sac ayaklarından AVM'ler de 2020 yılını pandeminin gölgesinde geçirdi. 2020 yılı kasım itibarıyla AVM sayısı 441'e, toplam kiralanabilir alan da 13.3 milyon metrekarelik bir büyüklüğe ulaştı. Bu yıl İstanbul, Ankara, Siirt, Mardin ve Şırnak illerinde toplam beş yeni alışveriş merkezi faaliyete geçti. Mart ayı ortasından haziran ayına kadar olan süreçte büyük oranda kapalı kalan veya kısıtlı saatlerde hizmet veren AVM yatırımcıları kiracılarına destek olmak için yüzde 60'lara varan oranlarda kira indirimleri uyguladı. Bu indirimler nedeniyle AVM yatırımcılarının kira gelirlerinde bu yıl ortalama yüzde 40-45'lik bir azalma bekleniyor. AVM'lerin pandemide kiracısına sağladığı kira desteği 800 milyon dolarlık rakamlara ulaştı. AYD Başkanı Hüseyin Altaş, "Buna dövizle kiralama yasağı nedeniyle AVM'lerin finansman kaybını da eklediğimizde 1,5 milyar dolarlık bir kayıptan söz ediyoruz" diyor. Yeni AVM yatırımları pandemiden bağımsız olarak azalmaya devam edecek. 2020 yılında da ortalama 4-5 yeni AVM açılması bekleniyor.

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GNL. MD. 

“Yabancıya satış artabilir”

“Dövizin TL karşısında değerlendiği dönemlerde yabancı ilgisi normalin üzerinde bir seyir izler.

Şimdi de benzer bir seyri görüyoruz. Burada kısıtlayıcı husus, pandemi etkisi ve seyahat kısıtlamaları. Tanıtıcı faaliyetlerin artırılması halinde yabancı satışlarda 2020’ye kıyasla daha iyi bir yıl ile karşılaşabiliriz.”

ÜÇ SEKTÖRÜN 2021 AJANDASI 

PERAKENDE 

En büyük maliyet olan kiralar konusunda kamu desteği AVM’lerde gerekirse bazı kategoriler için sözleşmelerdeki oran yükseltilerek ciro kirasına geçilmesi

Cadde mağazalarında en az yüzde 50 kira indirimi yapılması

Kiralamalarda KDV ve stopajın önümüzdeki nisan ayının sonuna kadar sıfırlanması

Bu süreçte perakendeci ile birlikte sorumluluk üstlenen mülk sahiplerinin mağduriyetlerinin vergi muafiyetleri ile giderilmesi

Mart ayındaki ilk kapatma dönemindeki uygulamalar yani KÇÖ, vergi ödemelerinin ertelenmesi ve icra ve iflas takiplerinin durdurulması

Gayrimenkul sektörüne pandemi ayarı!