Pashador İstanbul'un en iyi kentsel dönüşüm projesidir!

Bayrampaşa sanayi alanında geliştirdikleri Pashador projesi ile kentsel dönüşüm çalışmalarına adım atan Mutlu İnşaat CEO'su Furkan Hamzaoğlu ile Pashador projesi, şirketin yeni yatırım planları ve Türkiye'de kentsel dönüşüm üzerine keyifli bir söyleşi yaptık. Pashador Bayrampaşa projesinin yanı sıra Ümraniye ve Bostancı'da 2 yeni kentsel dönüşüm projesine başlayacaklarını belirten Hamzaoğlu, fabrikaların yaşam alanlarına dönüştürülmesine her zaman talibiz dedi. Her yıl bin konut üretme hedeflerinin olduğunu vurgulayan Hamzaoğlu, bu yıl sonuna doğru Şahinler Holding'e ait Beylikdüzü merkezde kalan en büyük  arsa üzerinde yeni bir projeye başlayacaklarını açıkladı.

Pashador projesi emsallerinden hangi yönleriyle ayrılıyor?

Bayrampaşa Pashador projemiz ulaşım imkanları ile emsallerinden ayrılıyor. Projemiz eski Edirne Asfaltı üzerinde konumlanıyor. Hemen önünde metro ve otobüs durağı var. Metro güzergahı üzerinde olması çok büyük bir kolaylık. İstanbul'un her yerine tek seferle ulaşabiliyorsunuz. Yine bir diğer öne çıkan özelliği ise manzarası. Bayrampaşa'nın en üst tepesinde yer almasından dolayı muhteşem bir manzara hakim. 

İSTANBUL AYAKLARINIZIN ALTINDA

Kaçıncı kattan itibaren manzara görünüyor?

Projemizin ilk 2 katında ticari ünitelerimiz var. Üçüncü kattan itibaren Haliç, tarihi yarımada ve Adalar'a kadar geniş bir persfektifte İstanbul'u görebiliyorsunuz.

BAYRAMPAŞA'NIN ALTINI

Pashador'un anlamı nedir?

Bizim projemiz Bayrampaşa ve Gaziosmanpaşa'nın kesiştiği noktada yer alıyor. O nedenle projenin lokasyonuna vurgu yapması için projenin adında paşa olmasını istiyorduk. Dor da Fransızca'da altın anlamına geliyor. Pashador ismi buradan geliyor. Yani altın gibi bir yaşam. Bayrampaşa'nın altını... 

Röportajın videosu için tıklayınız

İSTANBUL'UN EN İYİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ

Pashador aynı zamanda bir kentsel dönüşüm projesi. Kentsel dönüşüm projelerinde hukuksal sürecin biraz sancılı geçtiği söylenir. Sizde de bu süreç ağır mı geçti?

Kentsel dönüşüm projelerinde çok fazla mülk sahibi olduğu için gerçekten sabır ve emek isteyen bir süreç. Bizim için de kolay olmadı. Pashador projemizin arazisi üzerinde 4 tane fabrika vardı. Pashador projesini İstanbul'un en iyi kentsel dönüşüm projesi olarak adlandırabilirim. Biz kentsel dönüşüm denilince bir şeyin yıkılıp yerine yeni bir betonarme yapılmasını mı anlıyoruz yoksa daha yaşanabilir kent alanları oluşturmayı mı anlıyoruz? Pashador 20 dönüm arsa üzerinde konumlanıyor. Arsanın yüzde 67,5'i kamuya terkedildi. Kalan 6 bin 500 metrekare alan üzerinde projemizi inşa ediyoruz. Kamuya terkettiğimiz alanın 10 dönüm kadarı yeşil alan, geri kalanı yollar oluşturuyor. 10 dönüm yeşil alanın altında da içinde kapalı otopark, semt pazarı, afet kordinasyon merkezi ve kurban kesim alanı bulunan 20 bin metrekare sosyal donatı alanı var. Yani biz Pashador'la birlikte kentin nefes alacağı bir yer de oluşturuyoruz. 

Bayrampaşa'nın yüzde 80'ini konut, yüzde 20'si de sanayi alanları oluşturuyor. Biz Pashador projemizle hem riskli fabrika alanlarını yıkıp yeni yaşam alanı oluşturuyoruz bunu yaparken de kent insanına daha fazla yeşil alan kazandırıyoruz. 

Pashador toplam kaç daireden oluşuyor?

1+1'den 4+1'e kadar farklı daire seçeneklerinin yer aldığı toplam 190 konut yer alıyor. Konutun yanı sıra 10 bin metrekare ticari alan var. 

METREKARESİ 3 BİN 500 TL

Konutların metrekare aralığı nedir?

Metrekare fiyatlarımız 3 bin 500 TL ile 4 bin TL arasında değişiklik gösteriyor. Konutların büyüklüğü de 70 metrekare ile 220 metrekare arasında değişiyor. 

Müşterilerinize ne tür ödeme kolaylıkları sunuyorsunuz?

Peşin ödemelerde yüzde 8 indirim yapıyoruz. Yüzde 30 ya da yüzde 50 peşinat verildiğinde yüzde 3 ile 5 arasında indirim yapıyoruz. Yine banka kredisi kullanmak istemeyen müşterilerimiz için şirket bünyesinde 1 yıla kadar vade yapıyoruz. 

SATIŞ SIKINTIMIZ YOK

Mutlu İnşaat olarak şehrin içinde projeler üretiyoruz. Şehrin içinde değerli lokasyonlar üzerinde... Bundan dolayı projelerimizde bir satış sıkıntısı olmuyor. Bayrampaşa Pashador projemizde de aynı şekilde herhangi bir satış sıkıntımız yok. 

Satışlar nasıl gidiyor? 1 aydır proje satışta. Şu ana kadar kaç daire sattınız?

1 ay olmadan 190 dairenin 30'unu sattık. Bizim kendi müşteri portföyümüz var. Bunlardan yatırım amaçlı alanlar oldu. Bunun dışında bölge henüz dönüşmediği için nitelikli konut ihtiyacı fazla. Bundan dolayı projeye ilgi oldukça yüksek. 

Talepler yatırım mı yoksa oturum amaçlı mı?

Bayrampaşa Boşnak ağırlıklı bir yerleşim yeri. Bundan dolayı dışarıdan çok fazla talep alması çok olası görünmüyor. Eski müşterilerimizden yatırım amaçlı 1+1 daire alanlar oldu. Ama daha çok oturma amaçlı alıyorlar.

Projenin teslim tarihi nedir?

2015 Haziran'da teslimleri yapmayı planlıyoruz...

SEMT PAZARI DA VAR

Pashador'un sosyal imkanları arasında neler var?

Hamam, sauna, fitness center, yürüyüş yolları ve kamuya terk ettiğimiz bir yeşil alan, park olacak. Bu parkın altında bir semt pazarı olacak. Bu hanımlar için çok avantajlı bir şey. Evlerinden çıkıp hemen yanıbaşlarındaki pazardan meyve-sebzelerini alabilecekler. Yine Pashador'un hemen altında ticari alanlar olacak. Burada market, banka, kuaför, çiçekçi, kafe ve restoran gibi ihtiyaç duyabilecekleri her şey olacak. 

Dükkanları satacak mısınız yoksa diğer projelerinizde olduğu gibi kendi portföyünüzde mi tutacaksınız?

Kendi portföyümüzde tutacağız. Ama önümüzdeki süreçte bir fon ya da yatırımcı ticari birimin tamamına talip olursa satarız. Parça parça satmayı pek düşünmüyoruz.

Buradan ne kadar bir kira geliri elde etmeyi düşünüyorsunuz?

Yaklaşık 10 bin metrekare kiralanabilir alan var. 400 ile 500 bin TL kira geliri bekliyoruz. 

Pashador'da aidatlar ne kadar olacak?

Metrekare başına 2 ya da 2,5 TL'yi geçmeyeceğini düşünüyorum. Çünkü biz projeyi konut sakinlerine ek maliyet çıkarmayacak şekilde tasarlıyoruz. Örneğin 3+1 dairenin aidatının 300-350 TL'yi geçmeyeceğini düşünüyorum. 

Yatırım amaçlı sizden daire alsam aylık ortalama ne kadar kira geliri elde ederim?

Bugün 1+1 daireye 200-230 bin TL'ye sahip olabilirsiniz. Bugünün şartları ile bu daireden bin TL ile bin 500 TL arasında bir kira geliri elde edebilirsiniz. 

FABRİKALARIN YAŞAM ALANINA DÖNÜŞTÜRÜLMESİNE HER ZAMAN TALİBİZ

Bayrampaşa'da nasıl bir dönüşüm öngörüyorsunuz?

Bayrampaşa'nın yüzde 80'ini konut, yüzde 20'sini ise sanayi, fabrika alanları. Bu fabrikaların günden güne şehir dışına kayacağını, dönüşeceğini düşünüyorum. Biz de bu dönüşüm sürecine talibiz. Kentsöl dönüşüm projeleriyle daha yaşanabilir bir Bayrampaşa olacağını düşünüyorum. 

İnşaat şirketlerinin hemen hepsinin yeni yatırım planları arasında kentsel dönüşüm projeleri var. Bu güzel kentin dönüştürülmesine katkıda bulunmak istiyoruz deniliyor ama nihayetinde bir ticaret yapılıyor. Kentsel dönüşüm projesi üretmenin ticari karşılığı nedir? Daha mı avantajlı?

Kentsel dönüşüm projesi zor bir iş. Birden çok değişkenle uğraşıyorsunuz. 36 parselden oluşan bir adaya talip oluyorsunuz. Bunların size güvenmesi ve onları ikna etmeniz gerekiyor. İnsanların şunu bilmesi lazım; bizim bir deprem gerçeğimiz var. Bizim en kısa sürede hazırlanmamız lazım. Evet rant var ama bundan ziyade deprem gerçeğini düşünerek hareket edip bir an önce dönüşmemiz gerekiyor. 

BETON KİRLİLİĞİ VAR

Peki kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bu projeler ticari mi yoksa yaşanabilir olarak mı üretiliyor?

Yeni projelerin hepsi depreme dayanıklı olarak üretiliyor. Ama ticari kaygı var. Hepsi dönüşürken Pashador gibi kente yeşil alan bırakıyor mu maalesef hayır. Daha çok beton kirliliği bırakan yapılar var. Ama gecekondudan buna dönmek de bir şey. En azından deprem riskini ortadan kaldırmış oluyorsunuz. 

Siz nasıl bir İstanbul hayal ediyorsunuz? Biri çıkıp da size dese ki İstanbul'u baştan aşağı siz inşa edeceksiniz, nasıl bir İstanbul inşa ederdiniz?

Çok geniş bir planlama lazım. Benim hayalimde çok büyük bulvarları ve yeşil alanları olan bir İstanbul var. Ama hiç bir zaman küçülmeyen, büyüyen... Finans merkezi ile bugün Londra, Paris ve New York bizi nasıl çekiyorsa İstanbul'da çekim merkezi olsun isterim. Aslında çok da uzak değiliz buna. Kentsel dönüşüm fırsatını da kullanarak bölge bölge iyi bir plan yapmamız lazım. 

ÜMRANİYE'YE 60 MİLYON DOLARLIK YATIRIM GELİYOR

Mutlu İnşaat'ın yeni yatırım planları nedir?

Biz yatırımlarımıza kent içinde devam edeceğiz. Kentin içinden çok fazla çıkmayı düşünmüyoruz. Dolayısı ile kentsel dönüşüm bizim için iyi bir fırsat. Şu anda Ümraniye Çakmak mevkiinde  toplamaya çalıştığımız bir ada var. Sözleşmeyi imzaladığımız parsel sahipleri var. 

Ümraniye projenize ne zaman start vermeyi planlıyorsunuz?

Sözleşmelerin hepsi biterse 2014'ün ilk aylarında Ümraniye projemize de başlamayı planlıyoruz. Karma bir proje olacak. Ümraniye küçük bir finans merkezi gibi oldu. 27 dönüm alan üzerinde konut ve ofislerden oluşacak. Yaklaşık 60 milyon dalar yatırım maliyeti olacak. 

BOSTANCI'YA 140 DAİRELİK PROJE

Yine Bostancı'da ilgilendiğimiz 140 daireli bir kentsel dönüşüm projesi var. Komisyonla görüşüyoruz, komisyonun karar vermesini bekliyoruz. 

BEYLİKDÜZÜ ŞAHİNLER ARSASI ÜZERİNDE YENİ BİR PROJE

Beylikdüzü'nün merkezinde kalan en büyük son arsa üzerinde bir proje daha hayata geçireceğiz. Bu arsa Beylikdüzü'nün incisi diyebiliriz, çok kıymetli bir arsa. Toplamda Brüt 74, net 52 dönüm net arsa alanı var. Burada yaklaşık bin 200 konut yapacağız ve cadde mağazalar olacak. Bu sene sonunda lansmana çıkmayı planlıyoruz. Projenin arsası Şahinler Holding'e ait. Beylikdüzü projemizi de hasılat paylaşımı ile yapacağız.

HEDEF HER YIL BİN KONUT 

Şu an satışta olan birçok projeniz var ve yenileri de yolda... Bu projeleri ne şekilde finanse ediyorsunuz? 

Mutlu İnşaat olarak yaklaşık 200 milyon dalarlık bir portföyü yönetiyoruz şu anda. Bu portföyün yüzde 80'ini kendi öz kaynaklarımızla yapıyoruz. Küçük bir kısım için kredi kullandık. Biz öyle projeler geliştiriyoruz ki proje kendi finansmanını sağlayabiliyor. Bugün 40 milyon dolarlık Pashador projemiz kendi kendini finanse edebilecek bir durumda. Bizim hedefimiz her yıl bin konut üretmek. 

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com