Sefer Altıoğlu: Konutta stok sorunu var!

Emlakkulisi.com sektör toplantısı dün Anthill B Kule Kat 54'te gerçekleşti. Sektörün dev isimlerinin katıldığı toplantıda sektörün sorunları ve çözümleri konuşuldu.

Mint Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu, toplantıda inşaat sektörünün Türkiye üzerinde stratejik sektör olduğunu dile getirdi. Konut ve dükkan stoku sorununa da dikkat çeken Altıoğlu kamu ile beraber çalışıp, ne ihtiyaç varsa bu stokların o yönde değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. 

Konut faiz oranlarına da değinerek hesaplamaları hakkında bilgi veren Mint Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu'nun konuşması şu şekilde;

"İnşaattan sonraki sektör, kesin emin olamadığım için söyleyemiyorum ama 10'lar civarında payı. Aradaki farkı düşünün. Yani inşaatı, inşaat firmalarına verilen olarak görürseniz o da 10'lar civarında. Ama bence inşaat, inşaat firmalarına verdiğimiz kredi diye tanımlayamayız. Bir de yarım kalan, devam eden projelerden dolayı kullandırılan bizim bankacılık bilançolarında konut kredisi görünen ama aslında firmanın inşaat üretilmesi için bankanın bloke ettiği paralar var, krediler var. Dolayısıyla inşaat sektörü çok önemli bir sektör olmuş. Türkiye'de lokomatifin ta kendisi olmuş. Bu yanlış mı? Yok, doğru. Yani Avrupa'ya bakın. Kişi başı geliri 10 bin dolardan 20-30 bin dolarla götüren özellikle 10-20 arasında hep lokomatif. Birkaç ülke istisna. Almanya istisna. Hollanda istisna. Hollanda değil pardon İngiltere ve diğer Akdeniz ülkelerinde, Amerika'da. Ekonomiyi kişi başı 10 bin dolardan 20-25 bin dolara götüren sektör inşaat sektörü lokomatif olarak. Bu, Türkiye'de bu anlamda yanlış değil. Bu doğru bence. Fakat ben nacizane yani burada bu kadar sektör duayeni varken cahillikten istifade biraz atayım, tutayım. Kişisel olarak gördüğüm şöyle bir şey var. Stokların ihtiyaçların dışında olmuş bir stok sorunumuz var bence. Yani ihtiyaçlarla ilgisi olmayan. 

Ben çok basit 3 tane şeyi görüyorum: 1- İhtiyaçların ötesinde, üstünde bir ofis stokumuz var. İhtiyaçların üstünde ve ötesinde mağaza mı diyoruz, dükkan mı diyoruz? Böyle bir shopping mi diyoruz, böyle bir alanımız var. İhtiyaçların ötesinde bir büyük konut stokumuz var. Şimdi benim babamın 7 tane çocuğu vardı, benim 1 tane kızım var. Benim babam inşaatçılık yapsaydı 4+1'den aşağı yapmazdı. Ben de, biz de Mint markası olarak 1+1,en fazla 2+1 yapalım diyoruz. Çekirdek aile olarak. Çünkü Türkiye'de hane başına 3,5 lere falan geldi biliyorsunuz nüfus. Doğuda 7-8'lere falan çıkıyor ama batıda 3,5 - 3,7'lerde falan. Dolayısyla ihtiyaçla ilgili olmayan bir stok var. Bir yanlış yapmışız. Bu yanlış da, şuan ben yine belli başlı büyük firmalara bakınca, banka borçları ile bu yanlış, benim kendimin yanlış diye tanımladığım stoka bakıyorum yaklaşık aynı. Yani bu yanlış stok olmasaydı aslında bizim inşaat sektöründeki, lokomatif büyük inşaat firmalarımızın, eli taşın altında olan firmalarımızın belki banka borcu olmayacaktı ya da olmama noktasında olacaktı. Buna oturup ağlayalım mı, ağlamamak lazım. Çözüm geliştirmek lazım. Tabi ki benim kişisel önerim şu: Yani bunu kamu ile beraber çalışıp, ne ihtiyaç varsa bunlar neye dönüştürülebiliyor ise, yani gerekirse bu kentsel dönüşümde geçici tahsis ettiğimiz konutlara mı, lojistik depolara mı? Yani ofis diye yaptık. Ofis olarak gitmiyor. Ne yapalım 20 sene onu mu bekleyelim,başka lojistik firmaların kullanabileceği alanlara mı dönüştürelim? Yine herkes dükkan kirası bekliyor, kimse hayal kurmasın 30 dolar, 40 dolar. Öyle bir hayal yok. 5 dolara bunu depoya vermek lazım. Bekleyip, sadece memleketini seven ve matematik bakan bir insan olarak konuşuyorum, yani başka hiçbir şey değil. Bunların hepsi memleketin varlığı çünkü, Ahmet'in, Mehmet'in değil.

Faiz konusuna gelince, şimdi bankacıların böyle şeyi vardır. Gizemli tarafları vardır. Benimde hiç sevmediğim bir tarafı şudur: Ben 1989 Ocak'ta başladım. Kambiyo Dış İşlemler diye bir şey, öyle bir anlatıyorlar ki yani emin olun Mars'ı daha sade anlatıyor gazeteciler. Bu iki Marstan daha komplike bir şey. Kambiyo falan. Sonra işin içine girince baktı ki, ya bizim İstanbul'dan Kayseri'ye yaptığımız ticaretin, Hamburg'tan İstanbul'a olanıymış. Başka da hiçbir şey değil. Biz Kayseri'deki Mustafa Amcayı tanıyoruz, araya tanıdık koyuyoruz, daha az teminat istiyoruz. Hans bizi tanımadığı için, Hans bankayı kefil istiyor. İşin özü bu. O yüzden bu bankacıların abartan, komlikasyon kazandıran duruşları var. Faiz çok basit. Şimdi hepimiz bu enflasyonu biliyoruz değil mi? Enflasyon ilan ediliyor TÜİK tarafından. TÜİK her ne kasar spekilasyon konusu edilse de zaman zaman, TÜİK bana göre çok doğru çalışan, verimli verilere sahip sağlık bir kurum. Özellikle son dönem AB ile uyum çalışmaları tamamlandı. Milli gelirler arttırıldı. Bunların hepsi doğru şeyler bence. TÜİK diyor ki Şubat sonu itibariyle: Ey Türk halkı, sizin yıllık enflasyonunuz 10,3. Mart'a ilişkin beklentiler var. Mart'ta ne olur enflasyon diye soruyorlar, bu akıllı bankacılara. Hepsi diyor ki yarım puan 0,70-1 ilave olur. Yani kabaca 11 olacak bizim Mart sonu enflasyonumuz gibi gözüküyor. İnşallah 10 olur, inşallah 9 olur. Ama 11 olduğunu varsayıyoruz. Nisan'da da bu artar diyorlar. Kurun etkisi. Kurun etkisi genelde 8 ay sonra yansıyor enflasyona ve her kur artışı yüzde 30-35 oranında enflasyona geliyor. Yani kur yüzde 70 arttığında çarpı 0,35 kadar enflasyonu yukarı taşıyor. Şimdi Nisan sonu gibi de 11,5-12 enflasyon beklentileri var. Ama ben gitmeyeyim ileri. Bu ay sonu 11 enflasyon olduğunu varsayalım. Şimdi 11 enflasyon ne demek? Hepimiz amortismanı biliyoruz. Enflasyon ekonomik aşınma Türkçesi. Yani sizin 100 liranız varsa yüzde 10 da enflasyon varsa, cebinizde tutarsanız önümüzdeki sene bugün 100 liraya aldığınız şeyi 110 liraya alıyorsunuz. Yani yüzde 10 aşınıyor. Dolayısı ile bu aradakine faiz diyemeyiz. Bu aşınma bedelidir. 

Faiz nasıl hesaplanıyor? 11 enflasyon varsa, vatandaş biraz kar ister. En az yüzde 10 da o ister. 12 faiz demek. Yani 11 enflasyon olduğu yerde 12 devlet faizi, hazine bonusu faizi. En güvenli faiz, riski 0 olan faiz. Yani kimse Sefer'e 12 ile vermez. Çünkü Sefer'in riski var. Devlet 12 verir. Şimdi banka da diyor ki. Ben şimdi Ayşe Teyze'nin verdiği parayı aldım. Bunu 12 ile hazine bonusuna yatırmak yerine Sefer ya da Tebernüş gelmiş, konut kredisi istiyor. Kim bunlar kardeşim diyor. Bakıyor sicillerine temiz. Bari yüzde 10 da ben risk primi koyayım diyor. Bunlar devlet kadar sağlam değil. 12 ediyor 13. Bu en iyimser tahmini söylüyorum yani. 13/12 yaptığımızda da arkadaşlar konut kredisi faizi çıkıyor. Bu kadar basit. O da 1,1 kabaca diyorum. Dolayısıyla ben diyorum ki. Ben bankada genel müdür yardımcılığı yaptım. Bugün apko toplantısındaydım. Pazartesi günleri toplanır. Bugün banka konut kredisi faizi 1,10'dur. Aradaki nedir? Yani aradaki olsa olsa bu topyekün başlattığımız Milli Seferberlik sürecinde bankacıların da katkısı, fedakarlığıdır. 0,90 ile 1,10 arasındaki farı konuşuyorum. Dolayısıyla olağan şartlarda, serbest piyasa şartlarında faizin artması kuvvetlidir. Olasılık olarak önümüzde duruyor.  

Cafer Beyin çok doğru söylediği bir şey var. Ben hiç anlamıyorum ama bizim de ekip bu son kura artışı ile beraber maliyetlerin yüzde 15 ile 20 arasında arttığını söylüyor. Dolayısıyla bir taraftan maliyetler, bir taraftan satın alma, faiz ve tüketici güveni azaldığı için bence sektörün yapması gereken şu: Önümüzdeki dönemi kar edeceğim v.s. falan değil de, elindeki yanlış stoğu mümkün olduğu kadar kullanılabilir hale dönüştürmeye bakmak lazım. Yaptığımız sattığımız ürünler de kimse kar hesabı etmiyordu bana göre. İşi yürütmeyi, markayı ayakta tutmayı, itibarı korumayı önceleyip, karı bir süre sonraya bırakmalı. İsmet diye bir bankacı var hepiniz duymuşsunuzdur. Vakıflar Bankası Genel Müdürüydü en son. Başbakanlık müsteşarlığı da yaptı kısa bir dönem. Onun çok güzel bir lafı vardır. "Devir kar devri değil, ar devri." diyordu bazen. Bence  sektör için de biraz ar devri gibi gözüküyor. Herkese sağlıklı ve güzel günler diliyorum. Teşekkür ederim."

Emlakkulisi.com sektör buluşması gerçekleşti!