Selda Ulaşır İzmir'deki karma projeleri değerlendirdi!

TSKB'den Selda Ulaşır İzmir'deki karma projeleri değerlendirdi. İzmir’de yer alan karma kullanım projelerin gelişimi ne yöndedir? Son 5 yılda kentin çehresi ne şekilde değişmiştir? İşte cevabı...

Karma Projeler, planlama içerisinde “Mixed Use” olarak adlandırılan, birden fazla kullanım fonksiyonunu içinde barındıran projelerdir. Aynı parselde veya bitişik parsellerde ticaret, konaklama, konut ve diğer fonksiyonların birlikte yer alması durumudur. Son beş yılda İzmir’de rezidans projeleri hız kazanması ve buna paralel olarak özellikle şehir merkezinde çok katlı, nitelikli, ofis ve rezidans açığını karşılayacak arazinin bulunamaması, Çankaya-Pasaport-Alsancak-Bayraklı-Karşıyaka aksında yeni alanlara ihtiyaç duyulmasına sebep olmaktadır.  İzmir  Büyükşehir Belediyesi, Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık alanı gökdelenler bölgesi olarak imara açmıştır. Planlanan yeni kent merkezi iş alanının (MİA) söz konusu açığı kapatması beklenmektedir. Bu durum İzmir’de karma projelerin gelişiminin temelini oluşturmuş olup, İzmir ilini prestiji, yenilenen imajı, modern görünümü ve gelişimi ile ön plana taşıyacak adımlardan biri olmuştur. İzmir, "Yeni Kent Merkezi" ile ilgili imar planlarının onaylanması ile gayrimenkul sektörü açısından öncelikli yatırım alanları ile öne çıkmıştır. Bu durum ile yeni kent merkezi olmak üzere İzmir'in genelinde ön görülen gayrimenkul projelerinin kente milyar doların üzerinde yatırım getireceği görülmektedir. Bununla beraber birçok firma yeni kent merkezindeki boş alanlara karma kullanım projeler için yatırım yapmıştır. Bu çerçevede İzmir’de inşaatı tamamlanan faal, yapılması planlanan ve inşa aşamasında birçok proje yer almaktadır.

Yeni kent merkezinde yaygınlaşmaya başlayan bu kullanım alanları içerisinde “Otel+Rezidans+AVM+Ofis” kullanımları da yer almaktadır. İzmir içerisinde yapılan projelerin eğilimi de bu kullanımlar üzerinde yoğunlaşmaktadır.  Karma kullanım projelerinde tüm kentlerde olduğu gibi İzmir’de de fonksiyonların dağılımı önem arz etmekte olup, bu dağılım konu proje alanının sahip olduğu imar hakları ve plan notları ile doğrudan ilişkili olmaktadır. Karma kullanım projelerinde fonksiyon dağılım yüzdelerini doğru dağıtmak, yapılan projelerde beklenen gelirin alınmasında büyük önem taşımaktadır. İzmir ilinde yapılan karma projelerin gelişimi; İzmir yeni kent merkezinde köhneleşmiş ticaret alanları  ve eski fabrika alanlarının bulunduğu Salhane, Bayraklı, Turan bölgelerinde yoğunlaşmış olup, kentsel dönüşüm alanları olarak adlandırılan ve yeni gelişim alanları olarak yeniden canlandırılması beklenen alanlarda devam etmektedir. 

Uygulanan karma projelerde imar hakkından doğan çok katlı binalar içerisinde tüm fonksiyonların bir arada kullanılması planlanmaktadır. Yapılan projelerin zemin katlarında genellikle Ticaret Alanı+AVM olarak kullanım alanları oluşturulurken, bunu diğer katlarda ofis, rezidans ve otel kullanımları takip etmektedir. Tüm fonksiyonları ve ihtiyaçları içerisinde barındıran projeler A sınıfı işçilik kalitesi ile inşa edilmektedir. İstanbul’da olduğu gibi İzmir’de de yabancıların bu projelere eğilimi bulunmaktadır. Uygulanan veya plan aşamasında, proje aşamasında olan projelerin satış hızından da anlaşılabileceği gibi, oldukça hızlı bir süreç yaşanmaktadır. 

Bir karma kullanım projesinden bahsedilmek için en önemli husus parselin imar durumunun karma projeye izin verip vermemesi olmakla birlikte, arsanın büyüklüğü ve konumu önem arz etmektedir. Bu anlamda uygulanan ve uygulanacak olan projenin talebe karşılık verebilecek tipleri içerisinde barındırıyor olması gerekmektedir. Tiplerin yüzde oranlarının doğru karar verilmesi ve fonksiyonel dağılımların bu çerçevede uygun olarak ayrılması gerekmektedir. İzmir genelindeki projelerdeki fonksiyonel dağılım yüzdelerine bakıldığında, genel ortalamada %20-30 oranında Otel, %15-20 oranında AVM, %50-60 oranında rezidans ve ofis kullanımlarına ayrılmaktadır.

Son beş yıl içerisinde yeni planlar ile gelen plan kararları İzmir’in çehresini değiştirmiş olup, özellikle yeni kent merkezinde gökdelenlerin yükseldiği görülmektedir. Kentin eski yapısının yanında, körfezde yeni planlama bölgelerinde çok katlı yapıların yükseldiği ve kentin siluetinin değiştiği  görülmektedir. Yeni kent merkezinde bu değişim net olarak fark edilmektedir. Bu projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli etkenler, bu tarz projelerdeki farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak anlamında çeşitliliğin oluşması ve bir ofis veya bir rezidans satılmasından öte bir yaşam ve prestij pazarlanması olarak görülmesidir. Yapılan projelerde proje aşamasında %15-30 oranında satışların gerçekleşiyor olması bunun en önemli göstergesidir. Tüm bunlar düşünüldüğünde, karma projelere talebin bulunması İzmir içerisinde bu tarz projelere yönelimin devam edeceğini göstermektedir.

İzmir yeni kent merkezindeki bazı projelere ait künyeler aşağıdaki gibidir;

Megapol Tower inşaatı 2013 yılı içinde tamamlanmış olup,  proje kapsamında 26 katlı yapının her katında birer adet ofis olmak üzere toplam 26 adet nitelikli ofis ihtiyacını karşılaşmıştır.  

Ege Perla projesinde, 21 ve 38 katlı iki kule olacağı belirtiliyor. Projenin konut ve home ofis bölümünde 16 farklı tipte 176 ünite planlanmaktadır. Projenin 2013 yılında temelleri atılmış olup, 2012 yılı Eylül ayının 2. haftası satışa çıkan Ege Perla’nın 2015 yılı içerisinde satışlarının tamamlaması beklenmektedir. Satışların 2014 yılı başı  itibariyle yaklaşık % 70’inin tamamlanmıştır. 

Mistral Yapı Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin Sabah Gazetesi arkasındaki tır parkı alanına yapılan yatırımlar devam etmektedir. Konu arazide temel çalışmaları devam etmekte olup, 47 ve 37 katlı olmak üzere 2 kule planlanmaktadır. Projede yaklaşık 155 adet ofis ünitesi olması planlanmaktadır.  

Kılıçoğlu İnşaat Yeni Kent Merkezinde 2 adet ofis kulesi planlamakta olup, 33’er katlı olacağı planlanmaktadır. Konu projede 200 adet üzerinde ofis ünitesi olması planlanmaktadır.  

Tekfen-OZ ve Rönesans Alışveriş Merkezi de eski SEK Süt Fabrikası'nın bulunduğu alana konut, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan çok fonksiyonlu bir yapı kurmayı planlamakta olup, toplam yatırımın 250 milyon dolar olacağı düşünülmektedir. Turan bölgesinde Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin planlamakta olduğu yatırımlar bulunmaktadır. Karma konsept olarak planlanan projede “Rezidans, Ofis, Home Ofis ve Ticaret” fonksiyonlarının kullanılması planlanmaktadır. 

Karma projelerde genel ortalama incelendiğinde, ofis ve rezidans ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 2.500 -3.000 USD/m² aralığında olduğu görülmektedir. 

Selda Ulaşır