Site aidatları nasıl şablon haline getirilir?
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için " site aidatlarında şablon oranlar " konusunu kaleme aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı....
Sitelerin gideri, aidat adı altında maliklerden yönetim planında belirtilen oranlarda toplanarak karşılanır.
Yönetim becerisi ile hizmet almayan sitelerde ev sahipleri kendi mülklerinde kiracıymış gibi aidat öderler, kiracılar da, kiralarının yanında, bir o kadar da aidat öderler. Bu durumda ev sahibi sitedeki evini kiraya verir, kiracı da ev sahibi olma peşine düşer, hatta mahalleye geri döner. Sonuçta o sitenin emlak değeri düşer.
Tabi olarak, sitelerdeki aidatlar, bağımsız bölüm sayısından parsel büyüklüğüne, güvenlik kapı sayısından mimari projeye, vaziyet planına kadar bir çok değişkene bağlıdır.Buna rağmen kabul edilebilir bazı oranların da varlığından bahsedebiliriz.
2016 yılı itibariyle, İstanbul’da merkez dışında, ancak kendi şehir merkezini oluşturmuş semtlerde ortalama 600-1000 konutluk, tek güvenlik girişli bir sitede kapalı otopark, hafif peyzaj,yüzme ve süs havuzu ile sosyal tesis yoksa burada aidatlar 0,7-1 TL/m2, iki güvenlik girişli yüzme havuzu ve kapalı otopark, orta peyzaj varsa 1,4-2 TL/m2, birden fazla güvenlik girişli , otomasyon-kriz yönetim merkezi, kapalı otopark, süs-yüzme havuzu, sosyal tesis ve ileri peyzaj varsa 1,8-2.5 TL/m2, rezidansa yakın yapılanmalı, kapalı otopark, ileri süs-yüzme havuzları ve detaylı sosyal tesis ile spor kulübü yanında 24 saat resepsiyonla birlikte birden fazla güvenlik girişi ve otomasyon-kriz yönetim merkezi varsa 3-4 TL/m2 aralığında aidatlar normaldir, ekonomiktir, emlak değerinde etkisiz bir unsurdur.
Bu oranların %10 ve daha altında olan aidatlar, imalatçı firma tarafından sübvanse ediliyordur, % 10 ve 15 aralığında fazla olan aidatlar da ise yönetim, hizmetleri taşere ettiğinden aidatlarda gereksiz şişme meydana gelmiştir, % 20 den fazla olanlarda ise her halükarda ciddi yönetim beceriksizliği (saha tecrübesizliği ve akademik nosyonsuzluk) söz konusudur.
Aynı ölçülerdeki sitelerde bir başka şablon da aidatların emlak el değiştirebilir değerinin 1/3000 ila 1/1500 aralığında, kira miktarlarına ise oranlarının % 10-20 civarında olmasıdır.
İstisnalar kaideyi bozmaz.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
