Sitelere sonradan havuz yapılabilir mi?

Kovid-19 salgını ve havaların ısınması havuzlu sitelere olan rağbette artışa neden oldu. Artan rağbetle beraber büyük siteler sonradan açık ya da kapalı havuz yaptırmaya başladı. Peki, siteye sonradan havuz yaptırılması mümkün mü? Bu karar nasıl alınır? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, konuya ilişkin açıklamalarda bulundu.

Hürriyet Gazetesi köşe yazarı Oya Armutçu'ya gelen soruda, 6 parselde kurulu sitede 22 konut bulunduğunu dile getiren okuyucu, siteye havuz yaptırmak istendiğini belirtti. Yapım bedeliniin 100 bin Türk Lirası olarak belirlendiğini aktaran okuyucu, bu havuzun yapılıp yapılmayacağını ve bu yapım bedelini ödemek zorunda olup olmadığını sordu. 

SİTE TOPLU YAPI MI?

Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiği sorusunu yönelten birçok kişi ile C.H.’nin sorusunu şu şekilde cevapladı: 

“Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.

5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART

KMK’nın 19. maddesine göre, ‘Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yapılamaz.’ Bu yazılı rıza, maliklerden ayrı ayrı alınabileceği gibi yapılacak bir Genel Kurul’da tutanağa imzalarını atmak suretiyle de olabilir. Yapılacak havuz tüm kat maliklerinin yararlanmasına açık değilse 5’te 4 çoğunluk sağlanarak, yazılı rıza alınması zorunludur. Yapılacak havuz maliklerinin tümünün kullanımı için ise, o zaman KMK’nın 42. ve 43. maddeleri devreye girer. Bu maddelere göre ‘...Ortak yerlerdeki bütün yenilik ve eklemeler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.’ Bu durumda 5’te 4 oranında yazılı rızaya gerek yoktur.”

ÇOCUK PARKINA YAPILIRSA...

Havuz yapılacak alanın mimari projede ya da yönetim planında özel bir amaca özgülenmemiş olmaması gerekir. Örneğin otopark, çocuk parkı, spor alanı gibi özel bir amaç için özgülenmiş bir alanda havuz yapılmak isteniyorsa o zaman oy birliği gerekli. Sitedeki bütün kat malikleri göz önünde bulundurulur.

EVİNİN ÖNÜNE HAVUZA DAVA AÇILABİLİR

- 22 konuttan meydana gelen bir site alanında daha uygun yerler bulunuyorken, konutunun yanına havuz yapılacak malik de oluşacak yoğunluk ve gürültüden rahatsız olacağı için dava açabilir. Mahkeme bu şikayeti haklı görürse yeter sayı ile karar alınmış olsa bile, havuzun yapılmaması kararını alabilir. Başka bir örnekle anlatılırsa; sitenin ortak alanı sadece 800 metrekare ise bunun da 700 metrekaresine havuz yapılmak isteniyorsa, buna razısı bulunmayan bir malik, ‘sitede kullanılacak yeşil alan kalmadı’ diyerek, dava açma hakkına sahip. Hakim de gerçekleştireceği keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu bu durumu tespit eder, maliki haklı görürse, alınan havuz yaptırma kararının iptalini isteyebilir. 

GİDERLERE KATILMAK...

KMK’nın 42.maddesi uyarınca yasal çoğunlukla ‘faydalı yenilik ve ilave’ çerçevesinde bütün maliklerin faydalanmasına açık bir tesis havuz yapılmışsa, alınan karar da kesinleşmişse, artık havuzun yapılması ve işletme giderlerine tüm maliklerin katılımı şarttır. Yaş, sağlık gibi problemleri dikkate alınarak, havuzu kullanmak istemeyenler de giderlere katılır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, KMK’nın 20. maddesi kapsamında, havuz yapımı ve ileride işletilmesi için gerekecek giderlere malikler arsa payı oranında katılım gösterir. 

‘LÜKS’ HAVUZ DAVA EDİLEBİLİR

- Eğer yapılacak havuz çok masraflı ve ekonomik durumu iyi olmayan ailelerin bulunduğu bir sitede, o site sakinleri için lüks sayılabilecek özelliğe sahipse sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınsa bile, dava açıldığında mahkeme, iptal kararı verebilir. Sitenin yer aldığı coğrafi bölge ve sitenin kullanım amacı da önem arz ediyor. Örneğin yazın 6-7 ay havuza girilen ve yazlık olarak kullanılan güney bölgelerimizdeki bir site için havuz yapımı ‘faydalı yenilik ve ilave’ görülebilir. Buna karşılık, yazın sadece 30-40 gün girilebilecek, yazı kısa-kışı uzun bir alanda yer alan sitede açık havuz yapımı ‘lüks’ şeklinde olabilir. 

‘Lüks’ yenilik ve ilaveler, KMK’nın 43. maddesi kapsamında düzenlenir. İlgili düzenlemeye göre; yenilik ile ilave, çok masraflı ve ‘lüks’ özellikteyse bundan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katlanmakla yükümlü değil. Bu durumda havuz inşaatının yapım-işletme giderini, yalnızca havuz yapılmasına karar verenler öder. 43. maddeye göre başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki ya da o bağımsız bölümün sonraki malikleri fikir değiştirir ve havuzdan faydalanmak isterlerse, havuzun yapım giderlerine kendi arsa payları oranında sonradan katılırlarsa; havuzdan faydalanabilirler.

Çatıyı teras olarak kullanan kat maliki şikayet edilebilir mi?

Ev sahipleri dikkat! Aidat borçlarından kimler sorumlu?