Tapu ipoteğinin sona erme nedenleri! 04-09-2013

Tapu ipoteğinin sona erme nedenleri arasında taşınmazın yok olması, tescilin terkini, taşınmazın kamulaştırılması, alacağın sona ermesi ve sürenin dolması gibi süreçler yer alıyor. Tapu ipoteğinin sona ermesi Medeni Kanununun 883. maddesinde anlatılıyor..

Tapu ipoteğinin sona erme nedenleri!

Tapu ipoteğinin sona erme nedenleri Medeni Kanunu'nun 883. maddesinde ‘ipoteğin terkinini isteme’ başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre “alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki,alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.” Alacak sona erdiğinde, alacağa bağlı olan ipotek hakkı da sona ereceğinden malik alacaklıdan ipoteği terkin etmesini isteyebilecektir. Tapu ipoteğinin sona erme nedenleri şu şekilde açıklanıyor:

a) Taşınmazın Yok Olması.

Taşınmazın herhangi bir neden ile tamamen yok olması halinde, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkıyla beraber diğer bütün sınırlı ayni haklar son bulur. Rehin hakkı maddi ve şekli varlığını yitirir. Bu durumlarda ipoteğin tapu kütüğünden terkini açıklayıcı mahiyettedir.[4]

İpotekli taşınmazın yok olması durumunda tazminat ve sigorta bedeli ödenmesi söz konusu olursa rehin hakkı tazminat ve sigorta bedeli üzerinden devam eder. Taşınmazın kısmen telef olması halinde ipotek hakkı kalan kısım üzerinden varlığını sürdürür.[5]

b) Tescilin terkini.

Kamuya açıklık ilkesi, taşınmaz rehininin tescille kurulması gibi; terkinle son bulmasını da zorunlu kılmaktadır.[6] Medeni Kanunun 1014. maddesi tapu kütüğünde yazılı tescillerin terkin edilmesi ya da değiştirilmesi işleminin “…ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanı üzerine…” yapılacağını hükme bağlamıştır. Bu nedenle ipotek ancak alacaklının yazılı talebi ile terkin edilebilir. Bu açık hüküm karşısında alacaklının beyanı olmaksızın malikin tek taraflı olarak ipotek kaydını terkin ettirmesi mümkün değildir.

Alacak sona ermemiş olmasına rağmen ve alacaklının rızası olmaksızın ipotek kaydının terkini, ipoteğin sona ermesine yol açmaz. Böyle bir durumda ipotekli alacaklı MK.m.1025/I gereğince yolsuz terkinin düzeltilmesi amacıyla tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. İyi niyetli üçüncü kişiler yolsuz terkine güvenerek ayni hak kazanmış ise MK.m.1025/ II göre artık ipotek hakkı bunlara karşı ileri sürülemez. İpotek kaydının yolsuz terkini nedeni ile alacağını henüz almamış alacaklı uğramış olduğu zararlar için taşınmaz malikine veya yolsuz terkin tapu memurunun kusuru ile gerçekleşmiş ise devlete karşı Medeni Kanunun 1007 maddesine dayanarak,tazminat talebinde bulunabilir.

Alacaklının ipoteğin terkini istemesi için alacağın ödenmesi gerekmez. Alacağını tahsil etmeden de alacaklının tapu memuruna yapacağı yazılı başvuru ile ipotek hakkından vazgeçmek sureti ile ipoteğin terkinini isteyebilir. Alacaklının başvurusu üzerine yapılan terkin, kurucu niteliktedir. Terkin ile rehin sona erer.[7]

Alacaklı tarafından yazılı olarak yapılması gereken ipoteğin terkini talebinde, borçlu ve varsa kefillerin ad ve soyadları ile baba adı, sözleşme tarih ve numarası, ipoteğin tarihi ve yevmiye numarası, taşınmazın bulunduğu yer, cinsi ve yüzölçümü gibi hususlar belirtilmelidir.

c) Taşınmazın Kamulaştırılması.

İpotekli taşınmazın kamulaştırılması halinde, taşınmaz üzerindeki bütün ayni haklar gibi ipotek de kendiliğinden sona erer.[8]

Kamulaştırma ile taşınmazın mülkiyeti üzerindeki bütün ayni ve şahsi haklar idareye intikal eder. İdare, yaptığı kamulaştırma nedeni ile mülkiyet hakkının karşılığı olarak taşınmaz sahibine kamulaştırma bedeli ödemekle yükümlüdür. Ancak, taşınmaz üzerinde rehin hakkının olması halinde rehin hakkı kamulaştırma bedeli üzerine devam eder[9]. Bu nedenle idare, rehinli alacaklıların izni olmaksızın kamulaştırma bedeli ile ilgili olarak malike ödeme yapamaz. Böyle bir durumda kamulaştırma bedelinin alacaklılar adına tevdi edilmesi gerekir.

Kamulaştırma bedeli kendisine ödenmeyen ipotekli alacaklı, Kamulaştırma Kanunun 19/VIII maddesine dayanarak, kamulaştırma bedelinin iadesi için dava açabilir.

d) Alacağın Sona Ermesi.

İpotek, alacağa bağlı (fer’i) bir hak olduğundan, güvence altına aldığı alacağın sona ermesi ipoteğin de sona ermesine neden olur. Alacak ödendikten sonra, tapu sicilinde görünen ipotek, alacaklı açısından sadece şekli anlam taşımakta olup[10], maddi açıdan bir değer ifade etmez. Alacağın sona ermesi üzerine taşınmaz sahibi, Medeni Kanunun 883 maddesi gereğince, alacaklıdan ipotek kaydının tapu sicilinden silinmesine (terkinine) rıza göstermesini isteyebilir. Malikin bu yöndeki talebi karşısında alacaklı, ipotek kaydının silinmesine razı olduğunu yazılı olarak tapu memuruna beyan ederek, tapu kütüğünde şeklen gözüken ipoteği sona erdirir. Alacaklı, ipotek kaydının silinmesine razı olmadığı takdirde malik, MK.m.1025/I göre dava açarak mahkemeden tapu kaydının düzeltilmesini talep edebilir.[11].Mahkeme tarafından verilecek karar açıklayıcı nitelikte olup, taşınmaz maliki mahkeme kararını tapu memuruna ibraz ederek tapu kaydından ipoteği terkin ettirmesi kurucu nitelikte sonuç doğuracaktır[12].

İpotekle teminat altına alınan alacağın kısmen ödenmesi halinde alacaklının ipoteğin kısmen silinmesini sağlama ya da talep etme yükümlülüğü yoktur. Alacak tamamen ödenmeden alacaklı ipoteğin terkinini talep etmeye zorlanamaz.

İcra ve İflas Kanununun 153.maddesi taşınmaz malikine maddede yer alan şartlarda icra dairesine müracaat ederek ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkı vermiştir.

Bu hükme göre ; “ İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir. “

e) Sürenin Dolması.

Kanunda bu konuda özel bir düzenleme olmamakla birlikte, doktrinde ipoteğin belli bir süre için kurulmuş olması halinde sürenin dolmasıyla birlikte ipoteğin de sona ereceği ileri sürülmektedir.[13] Buna karşılık uygulamada alacak henüz devam ederken ipotek için kararlaştırılmış sürenin dolması halinde, sırf sürenin dolmuş bulunması nedeni ile terkin istenemeyeceği kabul edilmektedir.