Toğrul Gönden: Yeni nesil alışveriş merkezleri!

Alışveriş merkezi denildiği zaman ilk akla gelen sinema, yeme-içme, süpermarket ve ev-yapı marketleri gibi kullanım alanlarıdır ve bu kullanımlar standart AVM konseptini tanımlamaktadır. Ne yazık ki; dünyada olduğu gibi Türkiye’de de bu bilinen kullanımların dışına çok nadir çıkılmaktadır. 

Türkiye 2013-2014 döneminde Rusya’dan sonra Avrupa’da en çok proje geliştirilen, inşa edilen ve tamamlanan pazardır. Kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı verilerine göre Avrupa sıralamasında altlarda olması, her ne kadar bu sektördeki büyük potansiyeli işaret ediyor ve yatırımcıyı memnun ediyor olsa da AVM'lerin farklılaşmaya çok ihtiyacı olduğu gün gibi ortadadır! Sayıları arttığı halde konsept çeşitliliği artmayan AVM'ler, gittikçe birbirine benzemekte ve ziyaretçilerin tercih nedeni sadece lokasyon haline gelmektedir. AVM’ler, 30-40 yıldır aynı mantık ile çalışmaktadır. Fakat altını çizmek gerekir ki; bu süreç içerisinde birçok ekonomik, sosyal ve teknolojik etken ciddi anlamda değişmiştir. AVM’lerin karşı karşıya olduğu yeni dinamikleri şekillendiren başlıca etkenlere aşağıda yer vermek istiyorum:

Gelişmiş ekonomilerde yaşayan nüfusun ortalama yaşı gittikçe yükselmekte, yaşlılıkta sağlık göstergeleri iyileşmekte ve ‘yaşlı ama hala aktif’ olan nüfus, harcama alışkınlıkları ile önemli hedef kitle haline gelmektedir. Bu tablo şimdilik Türkiye için geçerli olmasa da, son 50 yıl içinde doğurganlık hızının kadın başına ortalama çocuk sayısı olarak 6,30’dan 2,08’e gerilediğini göz önünde bulundurduğumuzda bu resme gittikçe yaklaştığımız ortadadır.

Ekonomik krizlerin sıklığı artmakta, bu krizler çoğu ülkede işsizliğin artışına neden olmaktadır. Birçok pazar, perakende alanında doygun pazarlar haline gelmektedir. Satın alma alışkanlıkları, internet çağı ile birlikte çok ciddi değişim ve dönüşüm yaşamaktadır.  

Yeni Nesil AVM konseptlerinin tüm bu değişen kriterlere yeni cevaplar bulması gerektiği düşüncesindeyim. İlk nesil yenilikçi konseptlerin bütün ihtiyaçları karşılaması mümkün görünmese de bu konuda adım atmak gayrimenkul sektörünün geleceği için zorunludur. Yeni cevapların ve çözümlerin getirilmesi sürecinde sorulması gereken bazı sorular şunlar olabilir: 

AVM'lerde perakende dışında sağlık gibi farklı hizmetler sunulmalı mı? AVM'lerde neden sağlık merkezleri bulunmasın?

Internet satışlarının artışı nedeniyle AVM’ler aynı zamanda ürünleri teslim alma yerleri haline dönüştürülmeli mi? Bu değişim ziyaretçi sayılarının artması sonucunu doğuracaktır.

Mağazaların boyutları değişmeli mi? Daha küçük boyutlarda ürün-sunum vitrini gibi düşünülen mağazalar olabilir mi? Bu durumda deposuz, sadece ürün seçme amacıyla mağazalar oluşturulabilir ve ürünlerin eve teslim edilmesi ile tüketicinin alışverişi gerçekleştirilebilir.

AVM’ler topluma daha iyi hizmet verebilir mi? Sergiler, eğitimler ve sivil toplum örgütleri için mekânlar sunabilir mi? Buna belediye ofisleri de dâhil olabilir mi?

Eğlence konseptleri nasıl farklılaştırılabilir? Açık hava aktiviteleri de düşünülebilir mi?

Bu konularla ilgili birçok soru işareti olsa da, AVM’lerin karşı karşıya olduğu yeni realitenin neden olduğu ve üzerinde düşünülmesi gereken sorular ortadadır. Mesela, internet üzerinden satın alınmış ve AVM içindeki mağazadan teslim alınmış ürünler ciro kirasına nasıl yansıtılmalıdır? Sabit kira, kriz ve doygunlaşma gerçekleri karşısında ne kadar gerçekçidir? Kira bedeli, AVM’nin ziyaretçi sayısına endekslenebilir mi? Son ekonomik krizde ve kur dalgalanmalarında çok sık görülen kira indirimleri buna benzer bir çözümü işaret ediyor olabilir.

Yeni Nesil AVM’lerin zaman içinde ortaya çıkacağından hiç şüphem yok! Yalnız, kaç AVM'nin yeniliklere ayak uydurabileceğini şimdiden kestirmek zor.