TÜİK'e göre inşaatta maliyet artışı yavaşladı!

2011’in ilk ilk iki çeyreğinde konut inşaatı maliyetlerinde sıçramaya yol açan gelişme dünyadaki hammadde fiyatlarının yükselmesiydi. Üçüncü çeyrekte ise bu kez kurlarda yaşanan sıçrama inşaat maliyetlerinde yükseliş getirmişti. Dördüncü çeyrekte ise kurlardaki artışın hız kesmesi, maliyetlerdeki artışı da yavaşlattı gibi görünüyor. Burada üçüncü çeyrekte yüzde 10,8 olan dolar kurundaki artışın dördüncü çeyrekte yüzde 6,1’e gerilediğini belirtelim. Konut inşaatı maliyetleri geçen yılın tamamında ise yüzde 12,4 artış gösterdi. 2010 yılındaki maliyet artışı, bunun yarısından da az ve yüzde 5,6 düzeyindeydi. 2011’deki maliyet artışı büyük ölçüde malzeme fiyatlarındaki yükselişten kaynaklandı.

Malzeme maliyetlerindeki artış yüzde 14,2’yi bulurken işçilik maliyetlerindeki artış yüzde 6,6’da kaldı. Konut inşaatı maliyetlerindeki artış, bu yılın ilk çeyreğinde de hız kesecek gibi görünüyor. Çünkü bu dönemde kurlarda bir miktar gerileme oldu. Bu dönemde dünya hammadde fiyatlarında geçen yılki gibi bir yükseliş de yoktu.

Konut kredisi faizlerinin yükselmesi ve de talebin gerilemesine rağmen maliyetlerdeki artış yüzünden geçen yıl konut fiyatlarındaki yükseliş hızlanmıştı. Maliyetlerdeki artışın yavaşlamasıyla bu yıl konut fiyatlarındaki yükseliş de hız kesebilir.

Fiyatlar 2012’ye de yükselişle girdi
Ocak ayında ikinci el konut fiyatları yüzde 0,9 artış gösterirken yeni konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 1 olarak gerçekleşti. Böylece konut fiyatları 2012’ye de yükselişle girmiş oldu. Fakat yeni konutlardaki fiyat artışının son iki ayda yavaşladığı da dikkati çekiyor. Muhtemelen kurlardaki sıçramanın fiyatlara yansıtılması nedeniyle geçen ekim ayında yeni konutların fiyatlarındaki artış yüzde 2,5’i bulmuştu. Bu kur uyarlaması sürecinin kasım ayında da devam ettiği yüzde 1,4’lük fiyat artışından anlaşılıyor.

Yeni konut fiyatlarındaki artışta son iki ayda görülen yavaşlama, önümüzdeki aylarda da devam edebilir. Çünkü son dönemde hem kurlardaki yükseliş durmuş hem de maliyetlerdeki artış hız kesmiş bulunuyor. Yüksek faizler yüzünden kredi kullanımı düştüğüne ve konut talebi de pek canlı görünmediğine göre fiyatları sürükleyecek bir faktör yok gibi görünüyor. Yeni konut fiyatlarındaki artışın yavaşlaması, ikinci el konutların fiyatlarındaki artışın da yavaşlaması demek.

Çünkü ikinci el konut fiyatları genelde yeni konut fiyatlarına paralel bir seyir izliyor. Yeni konut fiyatlarındaki hareketler emsal değerlerini etkileyerek ikinci el konutların fiyatlarına yansıyor.

2011 yılında yeni konut fiyatları ortalama olarak yüzde 7,4 artış gösterirken ikinci el konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 5,2 olmuştu. REIDIN.com’un yeni konut fiyat endeksi Ocak 2010’dan başladığı için önceki yılki fiyat artışını bilmiyoruz. İkinci el konutlarda ise önceki yılki fiyat artışı yüzde 4 olarak gerçekleşmişti.

Konut stokunda erime hızı düşüyor
REIDIN.com isimli kuruluşun derlediği verilere göre geçen yılın son ayında markalı konut projelerindeki stok erime hızı yüzde 1,4 oldu.
Bu, eldeki her 100 konuttan sadece 1,4’ünün satıldığı anlamına geliyor. Konut satışının bu hızla devam etmesi ise bundan sonra konut stokuna yeni ekleme olmaması halinde, eldeki konutların 71 ayda eritilebileceğini gösteriyor.

REIDIN.com’un Ocak 2010’a kadar giden bu yeni veri seti, stok erime hızının özellikle ağustos ayından itibaren belirgin bir şekilde gerilediğini gösteriyor. Bu da aynı dönemde ekonomide yaşanan gelişmeler dikkate alınırsa son derece makul. Bu dönemde bir taraftan kredi faizlerinin yükselmesi bir taraftan da küresel fınans piyasalarındaki olumsuz gelişmeler yüzünden bankaların kullandırdığı konut kredilerinde ciddi bir düşüş yaşanmıştı. Bu gelişmenin konut talebini olumsuz etkilediğini zaten gözlemlerimizden biliyorduk. REIDIN.com’un bu yeni veri seti gözlemlerimizi doğruluyor. Stok erime hızındaki düşüş, bu dönemde konut satışlarının yavaşladığını gösteriyor.

REIDIN.com’un yeni veri seti, konut satışlarının 2010'un ortalarında nasıl patladığını gözler önüne seriyor. 2010’un ağustos ve eylül aylarında stok erime hızı çift haneye kadar çıkmıştı. Buna göre satışlar o dönemdeki hızla sürse eldeki stoklar bir yılı bile bulmadan eriyebilecekti. 2010’un son çeyrek döneminde yeni konut projelerinde yaşanan patlama da işten bundan kaynaklanmıştı. Fakat şimdi konut piyasasında o dönemdeki gibi parlak bir durum yok. Stok erime hızındaki yavaşlama bu yıl yeni konut projelerinin hız keseceğini düşündürüyor.

Kredi kullanımı dibe vurdu
Faizlerdeki yükseliş nedeniyle geçen yılın üçüncü çeyreğinde 5,3 milyar liraya kadar inen konut kredisi kullanımı son çeyrekte de bu civarda kaldı gibi. Türkiye Bankalar Birliği (TBB) henüz bu döneme ilişkin istatistikleri yayınlamadı, ama kredi hacmi verilerinden bu yönde sinyal geliyor. Üçüncü çeyrekte konut kredisi hacmindeki artış 1,5 milyar lira olmuştu. Kredi hacmindeki artış dördüncü çeyrekte de buna yakın ve 1,4 milyar lira olarak gerçekleşti.

Konut kredisi hacmindeki değişim, aşağı yukarı yeni kullandırılan krediler ile eski kredilerin geri ödemeleri arasındaki farka karşılık geliyor. Bu yakın ilişki, yandaki tabloda net olarak görülüyor.

Dolayısıyla kredi hacmindeki değişim bilindiğinde, geri ödemelere ilişkin bir varsayımda bulunarak, yeni kullandırılan kredi miktarını aşağı yukarı tahmin etmek mümkün oluyor. Geçen yılın son çeyreğindeki geri ödeme tutarının önceki çeyrek dönemdekine yakın olduğunu varsayarak yaptığımız bir tahmin ise bu dönemdeki yeni konut kredisi kullanımının 5 milyar lira civarında olması gerektiği sonucunu veriyor.

Geçen yılın son çeyreğindeki konut kredisi kullanımının 5 milyar lira civarına inmiş olması, 2010’un aynı dönemindeki seviyesinin yarısına bile ulaşmadığı anlamına geliyor. 2010’un son çeyrek döneminde konut kredisi kullanımı adeta patlamış ve 10,9 milyar liraya ulaşmıştı. Geçen yılın ilk iki çeyreğinde yaşanan hafif düşüşten sonra ise üçüncü çeyrekte büyük bir gerileme ortaya çıkmıştı. Konut kredisi faizleri bu yılın ilk çeyreğinde de yüksek seyretmeyi sürdürüyordu. Dolayısıyla kredi kullanımı bu dönemde de dip seviyede kalmaya devam edeceğe benziyor.

Capital Martgage