Ucuz ev alayım derken tuzağa düşmeyin! Uzmanlar uyardı: 'Hisseli ev' ilanlarına dikkat!

Emlak sektöründe daha çok arsa ve tarla ilanlarında bulunan ‘hisseli’ tanımı artık konut ilanlarında da yer alıyor. Sektör temsilcilerine göre son aylarda deprem korkusuyla satışa çıkan eski ev sayısında artış oldu.

Son aylarda hisse tapulu ev ilanları yükseldi. ‘2+1 ev 26 metrekare hisse’, ‘3+1 daire 18 metrekare hisse’, yahut ‘hissesi yüksek ev’ şeklinde pazarlanan yerlerde aslında vatandaşa arsadan pay satılıyor. Zamanında ruhsatı alınmadan inşa edilen eski yapı bu tip konutlar için uzmanlar uyarılarda bulundu. 

Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz'ün haberine göre; Bu evlerin bir kısmı da Hisse tapulu olunca sektöre bu tip yeni arz eklendi. İlanlar mercek altına alındığında ortalama 30-40 yaşındaki konutlarda, evlerin büyüklüğünden çok hisse payının öne çıktığı dikkat çekiyor.

İlanlarda söz gelimi ‘2+1 ev 26 metrekare hisse’ deniliyor, veya ‘hissesi yüksek ev’ tanımı kullanılıyor.

Şöyle ki tüketiciye daire değil, binanın yapıldığı arsadan bir pay pazarlanıyor. Çünkü inşa edildiği dönemde ruhsatı olmayan, dolasıyla da iskana sahip olmayan bu tip yapılarda yalnızca arsa tapusu verilebiliyor.

DÜŞÜK FİYAT AVANTAJI İLGİ ÇEKİYOR

Fiyatlar hisse oranına göre farklılık gösterse de, kat mülkiyetli bir eve kıyasla daha uygun olduğu için hisse tapulu evler tüketicilerin radarına giriyor. Yükselen fiyatlar sebebiyle ev sahibi olamayanlar veya ileride kentsel dönüşüme girerse değerlenir diye düşünen yatırımcılar hisse tapu yapıları satın alıyor. Uzmanlar ise bu tip mülklerin alım-satımında hukuki bir engel olmadığını, ama alıcı açısından ciddi riskler olabileceğini kaydediyor.

KONUTUN İMAR DURUMUNU ÖĞRENİN

Konuya ilişkin değerlendirme yapan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tip alım planlayanlar için risklerini tek tek açıkladı.

Bu durumda imarın önemine dikkat çeken Kiraz, “Böyle bir binada ev aldığınızda elbette kullanım hakkınız var. Hissenize düşen yer kadar da taban da hakkınız var. Ama önemli nokta mevcut imar durumu" diye ifade etti.

Mesela bölgenin yeşil alan olduysa sadece kamulaştırmadan pay alınabileceğini aktaran Kiraz, "Ama yıllar içinde imar gelen bir yer haline geldiyse, arsa payınıza göre konut hakkınız olur. Yani en büyük risk yeni imar durumunun, yıkıldığında yeniden yapıma uygun olmamasıdır" diye kaydetti. 

İmar durumunun yeniden inşaata izin verebileceğini ancak yeterli olmayabileceğini söyleyen Kiraz, "Mesela 10 katlı kaçak bir yapı düşünelim, yıkıldığında yeniden yapımında en çok 5 kat izni var. Bu durumda 10 malik 5 kata sığmak durumunda kalır" dedi.

Önemli risklerden birinin de hissedarlardan biri çıkıp ortaklığın giderilmesi davası açabileceğini söyleyen Kiraz, "Böylece siz istemeseniz de tüm mülkün satışı yapılabilir" diye ifade etti.

VERGİ VE FATURA YÜKSELİR

Avukat Faruk Aktay, ise kat mülkiyetine sahip olmayan konutların, iskan belgesi olmayan kaçak yapı sıfatında olduklarından bankalarca ipotek olarak kabul edilmeyeceğini ve krediye konu olamayacaklarını aktardı.

Konut statüsünde olmadıklarından büyükşehir sınırları içerisinde emlak vergisini her sene binde 2 yerine binde 6 olarak ödendiği bilgisini veren Altay, "Elektrik ve su abonelikleri indirimli konut tarifesinden değil, ticari kullanıma mahsus tarifelerden bağlanabileceğinden bu hizmetler için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalınabilir" diye belirtti.

Sigorta kapsamında ise her ne kadar beyan usulüyle Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi yaptırılması mümkün olsa da mülk sahiplerinin tazminat ödemeleri alırken arsa paylarına düşen hisseleri oranında ödeme yapılması riskiyle karşı karşıya kalabileceklerini söyleyen Aktay,"Bununla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan konutlarda devredilen arsa payının karşılığı olan konut belirli olmadığından, hissedarlar arasında el atmanın önlenmesi ve maddi tazminat talepli hukuki uyuşmazlıklar çıkması mümkündür.” diye ifade etti.

EN BÜYÜK RİSK DEPREM

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 6 Şubat Depreminin ardından hisse tapulu konut satışlarında artış olduğunu ifade etti. Deprem korkusu sebebiyle ev sahiplerinin eski evlerini satışa çıkardığını kaydeden Maya, bu tip yapıların görece daha uygun fiyatlı olması ve kentsel dönüşüm potansiyeli ile öne çıktığını belirtti.

“Onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatı alınmadan yapılan konut binalarında hak sahiplerinin alabildiği yegane tapu, yapının yapıldığı arsanın hisseli tapusudur” diye kaydeden Maya, riskleri şöyle anlattı: “Bu şekilde arsadan hisse tapulu konutların en temel riskleri kaçak yapılmış olmaları nedeniyle depreme karşı önemli derecede risk oluşturmaları ile Konut kredisi imkânlarından faydalanamıyor olmalarıdır. Bankaların konut kredisi için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahip olma şartı aranmaktadır. Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus olarak arsadan hissenin neye göre ve doğru belirlenip belirlenmediği olacaktır. Nitekim dönüşüme girecek bu şekilde bir taşınmazda arsadaki maliklerin hisse oranları son derece önemli hale gelecektir. Arsa hisse payınız dönüşüm sonrası yeni sahip olacağınız konutun metrekaresinin belirlenmesinde önemli etkiye sahip olacaktır.”

İnşaat maliyetlerindeki artış 5 ayın zirvesinde!

Edirne Belediyesi KDV'den muaf imarlı arsa satacak! Sakın kaçırmayın!