Ulaşım yatırımları gayrimenkulü değerlendiriyor!

Türkiye'nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul, son 15 yıllık süreçte gayrimenkul projelerinden tutun da ulaşım projelerine kadar birçok projeye ev sahipliği yapıyor. Şantiye gömmüşünün hakim olduğu, 20 milyona yaklaşan nüfusuyla bir metropol olan İstanbul'un en önemli sorununu ulaşım oluşturuyor. Saatlerce süren trafik sıkışıklığı İstanbullunun gündelik hayatını büyük oranda etkiliyor. Ev-iş ekseninde sıkışan bir yaşam tarzı, İstanbulluların ulaşımı kolay olan bölgeleri seçmelerine neden oluyor. Durum böyle olunca da tünel, metro, havaray gibi ulaşım projeleri geçtikleri bölgelerin cazibesini artırıyor. Bölgeye yapılacak herhangi bir ulaşım aracı, daha inşaat çalışmaları başlamadan o bölgenin prim yapmasını sağlıyor. 

21 YENİ HAT VAR 

Trafikte zaman kaybetmek istemeyenler de konut seçimi yaparken ulaşım projelerine yakın projeleri tercih ediyor. Böylece trafikte geçen zamanı özel hayatlarında kullanabilme imkanına kavuşuyorlar. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist dergisine özel bir çalışma hazırlayıp, ulaşım projelerinin daha adının telaffuz edilmesinden bitimine kadar geçen zamanda geçtikleri bölgelerdeki gayrimenkulleri nasıl değerlendirdiklerini ortaya koydu. 

Mecidiyeköy-Mahmutbey, SabihagökçenPendik, Halkalı-Gebze, Kabataş-Mecidiyeköy, Sefaköy-Büyükçekmece'nin de aralarında yer aldığı 11'i Avrupa Yakası'nda ve sekizi Anadolu Yakası'nda olmak üzere 19 metro hattı ile Eyüp-Miniatürk teleferik hattı (2km) ve Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı (12 km) çalışmaya konu oldu. Bahsi geçen hatlardaki toplam 203 durağın tek tek incelenip fiyat değişimlerinin irdelendiği çalışmada, bu hatların gelecek dönemdeki değerlenme potansiyellerini de mercek altına aldık. 

DEĞER KAZANIYOR 

Gayrimenkul sahibi olmak isteyenler projenin lokasyonuna büyük önem veriyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken yatırım yaptığı gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor. Bu nedenle de tünel, metro ve havaray gibi projelerin bulunduğu bölgeleri seçiyor. Lokasyonlan açıklanan ulaşım projelerine yakın bölgeler özellikle yatırım amaçlı konut alacak kişiler tarafından, ulaşım projelerinin tamamlanması ile değer artışı yaşayacak bölgeler olması nedeniyle tercih ediliyor. 

Ulaşım projelerinin gelişmesi ile kentin çeperleri olarak nitelendirilen birçok ilçe artık kent merkezi olarak adlandırılıyor. Örneğin Halkalı ve Gebze İstanbul'un iki ucunda yer alan bölgeler olmalarına rağmen yapılan ulaşım projeleriyle kente yaklaşmış dürümdalar. Önümüzdeki yıllarda hızlı tren ve metro hattının buralara gelmesiyle ulaşımları daha da kolaylaşacak. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgelerin tercih edilirliğini de arttırıyor. Talep artınca satış fiyatları da beraberinde yükseliyor. 

Örneğin bir metro projesinin açıklanması ile bölgelerde yüzde 20'lere varan fiyat artışları gerçekleşiyor. Başakşehir, Sancaktepe gibi bölgeler bunun en güzel örnekleri arasında yerini alıyor. 

Sadece projenin açıklanması bile bölge fiyatı üzerinde pozitif bir etkiyi başlatırken, projenin teslimine yaklaşılması ile fiyat artışı yüzde 3035'lere ulaşıyor. Ulaşımı kolaylaşan bölgede fiyatların yanı sıra doluluklar da yükseliyor. 

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ MAKBULE YÖNEL MAYA 

"ÖNCE PROJELER SONRA ULAŞIM HAYATA GEÇİYOR" 

"Ulaşım projeleri hem gayrimenkul değerlerini hem de kent gelişimini direkt değiştiriyor. Ulaşım bölgeye geldikçe o bölgede ilk olarak yapılan konut projesi sayısı artıyor. Ulaşım projesinin ihalesi yapılmadan yeni konut projeleri geliştiriliyor. Sancaktepe ve Pendik buna en güzel örnekler. Proje devam ederken geliştirilen konut projeleri iki katı artıyor. Bizde önce projeler sonra ulaşım hayata geçiriliyor. Konut yerleşimi metro projelerinin önünde ilerliyor. Ulaşabildiğiniz her yer yaşanabilir alan demek."

ARTAŞ İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI SÜLEYMAN ÇETİNSAYA

"NASIL ULAŞIRIM SORUSU SORULUYOR" 

"Vatandaş ev alırken öncelikle nasıl ulaşırım diye bakıyor. Metroya, ulaşım projelerine yakınlık konut seçiminde önemli faktörlerden biri oluyor. Trafik sorunu nedeniyle hafta içi metroyu kullanabileceği, kolay ulaşımı olan bir evde yaşamak istiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın bölgelerin konut üreticileri tarafından tercih edilmesini ve prim yapmasını sağlıyor!' 

PRİME PROPERTY GAYRİMENKUL YATIRIM DANIŞMANLIĞI ORTAĞI CEM SEZGİNSOY 

"FİYATI VE HAREKETLİLİĞİ ETKİLİYOR" 

"İstanbul'da yapılan tüneller, metro ve havaray gibi projeler bulundukları bölgelerdeki gayrimenkul hareketliliğine ve fiyatlarına pozitif olarak hemen etki ediyor. Örneğin bir metro projesinin açıklanmasıyla yüzde 20'lere varan artış yaşanıyor ve projenin tamamlanmasına yakın zamanda bu oran yüzde 35'lere kadar ulaşıyor. Ayrıca bu projeler geçtikleri bölgelerin daha çok tercih edilmesini sağlıyor ve konut doluluklarını olumlu etkiliyor.''

EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ CANSEL TURGUT YAZICI

'EN ÖNEMLİ KRİTER' 

"2012 yılından bu yana hazırladığımız İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu'muzda görüyoruz ki en fazla değer artışı ulaşımla erişilebilirliğin arttığı bölgelerde yaşanıyor. Oturum ya da yatırım amaçlı alımlarda bu kriter önemli. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgeye talebi ve satış fiyatlarında artışı beraberinde getiriyor!' 

ÖZYURTLAR HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI TAMER ÖZYURT 

"TRAFİKTE KALMAK İSTEMİYORLAR" 

"Gayrimenkul sahibi olmak isteyen yatırımcı, gündelik hayatını sürdürürken ev iş aksında trafikte zaman geçirmek istemiyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor. Tünel, metro ve havaray gibi projelerin bölgenin değer kazanmasında büyük rol oynayacağın bilen yatırımcı için lokasyon hayati değer taşıyor!' 

GARANTİ MORTGAGE GENEL MÜDÜRÜ MURAT ATAY 

"ULAŞIM EN ÖNEMLİ UNSUR" 

"Son dönemde özellikle İstanbul için ev tercihinin en önemli unsuru ulaşım ağlarına, metroya yakınlık oluyor. Ulaşımı kolay olan yerler öne çıkıyor. Örneğin Kağıthane, Göktürk gibi yerler ulaşımla öne çıkan bölgeler oldu. Modern iş hayatında insanlar işlerine kolay ulaşabilmeye dikkat ediyorlar. Çünkü aileleriyle birlikte geçirecekleri zamandan kimse vazgeçmek istemiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın projelere olan talebi artırıyor!' 

AYİDER BAŞKANI MELİH TAVUKÇUOĞLU 

"YILDIZLARI PARLIYOR" 

"Konutun satış fiyatını lokasyon, arsa, inşaat maliyeti, okul, hastane gibi sosyal bölge indeksleri ve ulaşım ağlarına yakınlığı gibi kriterler belirlemekte. Son yıllarda metro, metrobüs,  Marmaray  gibi ulaşım ağlarına yapılan yatırımlarla birlikte yeni konut projeleri de bu hatlarda ağırlık kazanmaya başladı. Örneğin Marmaray projesiyle Avrupa Yakası'nda Florya, Yeşilköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Anadolu Yakası'nda ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgelerinin konut satış fiyatları minimum yüzde 20 arttı. Ulaşım projelerinin geçtiği ilçelerin yıldızları iyice parladı." 

KUZU GRUP YÖNETİM KURULU ÜYESİ VE CEO'SU ÖZEN KUZU 

"Son dönemde ulaşım ağlarına göre gayrimenkul projesi geliştirilmeye başladı. Kentsel gelişim hızlandıkça konut yerleşimlerinin inkişafı için de en önemli faktör ulaşım oldu. Ulaşım akslarına yakın inşa edilen projelere talep daha fazla oluyor ve satışları daha hızlı yapılıyor. Marmaray ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün yapımı ile bölgedeki değer artışı hızla yükseldi!' 

METRO HATLARI GEÇTİKÇE BÖLGELERİ NASIL DEĞİŞTİRECEK?

Avrupa Yakası

1- Mecidiyeköy-Mahmutbey

Tüm duraklarında bir değerlenme gözlenen hatta Tekstilkent, 100. yıl ve Mahmutbey öne çıkabilir. 

2- Mahmutbey-Esenyurt 

Toplu Konut ve TEMA'nın değerlendiği hatta, Ispartakule-Bahçeşehir ve Esenyurt bölgelerinde fiyat artışları hızlanabilir.

3- Başakşehir-Olimpiyat 

Hattın bulunduğu bölge Kayaşehir merkezli olarak büyüdüğü için diğer lokasyonlarda yıllar itibari ile kademeli olarak fiyat artışları yaşanabilir. 

4- Ataköy-İkitelli

Ataköy dışında kalan bölgelerde benzer bir değişimin söz konusu olduğu hatta, Mimarsinan, Halkalı ve Bahariye öne çıkan lokasyonlar olabilir. 

5- Halkalı-Gebze

Ulaşım hattı eskiden beri var olduğu için yeni hatlara nazaran daha düşük kademeli bir yükseliş olabilir. 

6-Başakşehir-Kayaşehir

Başakşehir ve Kayaşehir alt merkezler olarak gelişim gösterdikleri için gelişmeleri ulaşım bağlantıları, diğer kamu yatırımları ile oluşan talebe bağlı. 

7- Yenikapı-İncirli

Marmaray ile başlayıp Avrasya Tüneli ile devam eden bir dizi yatırım lokasyonu olan hatta artışların devam edeceği düşünülüyor. 

8-Kabataş-Mecidiyeköy

Ulaşım bağlantıları açısından merkez konumda olmalarından dolayı talebin artacağı, özellikle Kabataş'ta inşası devam eden Galataport ile fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor. 

9- Eyüp-Miniatürk teleferik hattı

Eyüp ilçesinin geçmişten gelen tarihi konumuna ek olarak ulaşım bağlantılarının artmasıyla talebin daha da artacağı düşünülmekte. 

10- Eyüp-Alibeyköy tramvay hattı

Fener-Balat-Eyüp ve Alibeyköy lokasyonlarının hızlı gelişim göstereceği düşünülmekte Kirazlı ve Halkalı bölgelerinin ulaşım bağlantıları, kentsel dönüşüm çalışmaları ile fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor. 

11- Sefaköy-Büyükçekmece

Avcılar-Beylikdüzü aksında metrobüs haricinde farklı bir ulaşım modeli oluşup ulaşımın kolaylaşmasıyla bölgelerde daha hızlı değer artışı yaşanması bekleniyor. 

12- Bakırköy-Kirazlı

Kirazlı ve yakın çevresinin daha yüksek değer artışı yaşaması daha olası görülmektedir. 

Anadolu Yakası

1- Akunizade-Çamlıca

Ulaşımının kolaylaşması ile Çamlıca'da yeni bir konut piyasası oluşuyor. Manzara ile ulaşım avatajları birleştiğinde değer artışları yaşanacaktır.

2- Dudullu-Bostancı

Doğu Ataşehir ve Gümrük bölgesinden geçtiği için İçerenköy-Kayışdağı ve Dudullu aksının hızlı artış yaşanması olası görülmekte.

3- Çekmeköy-Taşdelen

Üsküdar metro hattı ve Kuzey Marmara Otoyolu ile Taşdelen bölgesinin ulaşımının kolaylaşması ve nitelikli konut projelerinin artması bekleniyor. 

4- Çekmeköy-Suttanbeyli

Ulaşım bağlantılarının çeşitlenmesi ve yeni proje arzının oluşması ile değer artışları devam edecektir.

5- Kartal-Kaynarca

Kartal'a ve Kadıköy bölgesine ulaşımın kolaylaşması ile talebin artacağı düşünülmektedir.

6- Sabihagökçen-Pendik

Havalimanı ile bağlantısı güçlenecek olan bölgenin ticari yönden hareketlenmesi bekleniyor. 

7- Kaynarca-Tuzla

Tuzla'nın şehir merkezi ile bağlantısının kolaylaşmasıyla Tuzla ve yakın çevresinde hızlı bir değer artışı yaşanacağı düşünülüyor.

8- Kaynarca-Pandik 

Ulaşımın kolaylaşması ile değer artışı bölge geneline uygun devam edecektir.

Ekonomist