Vekaletname ile gayrimenkul alırken dikkatli olmalısınız!

Gayrimenkulun alım satımında alım satım işlemlerinin güvence altında sürdürülmesi hem alıcı hem de satıcı için muhakkak çok önemli bir husustur. Alım satım sırasında karşılıklı mağduriyetlerin yaşanmaması için özellikle dikkat edilmesi gereken hususlar söz konusudur. Bunlardan biri de problemlerin en sık karşılaşıldığı vekaletname ile satışlardır. Avukat Kadir Kurtuluş’a VEKALETNAME İLE YAPILAN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR’ı sorduk. Kurtuluş :

Taşınmaz alım ve satım işlemlerinin bizzat alıcı veya satıcı tarafından değil de, bunların tayin edecekleri bir vekil aracılığı ile de yapılması mümkündür. Kısacası Vekalet; şekli koşullara bağlı ve karşılıklı güvene dayalı bir sözleşmedir. Hukukumuzda vekalet kurumu 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 502 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

Vekaletname sözleşmesinde kendisine vekalet verilen kişi vekildir. Taşınmaz malikinin vekile herhangi bir Noter huzurunda atacağı imza ile vekaletname vererek o kişiyi yapılacak olan işlemler konusunda yetkilendirmesi gerekmektedir. Böylelikle, vekil taşınmaz devir işlemlerini gerçekleştirebilecektir.  Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları ise Noter yerine bulundukları yerdeki Türk Elçilik ve konsolosluklar aracılığıyla aynı şekilde vekaletname verebilirler. 

Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesinde “Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.” demektedir. Kanun özellikle önemli gördüğü ve ileride taraflar için problem çıkartabilecek işlemler için bazı özel yetkiler aramakta ve bu yetkilerin resmi şekilde düzenlenecek olan vekaletname de belirtilmesi gerektiğini hüküm altına almaktadır. Böylece herhangi bir Noterlikten çıkartılacak genel bir vekaletname ile Tapu Müdürlüklerinde taşınmaz devir işlemleri vekil aracılığıyla gerçekleştirilemeyecektir. Vekilin, vekalet veren malikin taşınmazını satabilmesi veya tasarrufu kısıtlayıcı bir işlem yapabilmesi için vekilin o konuda özel olarak yetkili kılınması gerekecektir. Vekile özel yetki verilmesi gereken hallerde bu yetkinin açıkça verilmiş olması gerekir. Özel yetkinin zımnî olarak verildiği kabul edilmemektedir. Özel yetki gerektiren halde, bu yetki açıkça verilmemişse, vekilin söz konusu işlemi yapma yükümlülüğü bulunmadığı kabul edilmektedir.

Yapılacak olan satış işleminin özelliğine göre vekaletnamede yetki belirtilmeli veya yetkinin sınırlandırılması gerekecektir. 

Buna göre vekile taşınmaz satış yetkisinin verilmesi ve vekaletnamede bu ibarenin geçmesi gerekmektedir. 

Örneğin;

Tek Bir Taşınmaz İçin Vekile Satış Yetkisi Verilecekse; 

Belirlenmiş tek bir taşınmaz için yetki verilecekse, bu taşınmaza ait tapu bilgilerinin vekaletnamede açıkça yazılması gerekmektedir. Böylece vekilin bu vekaletnameye dayanarak malikin diğer taşınmazlarını satma yetkisi olmayacaktır. 

Süreli Vekaletnameler 

Yine bu vekaletnameler süreli olarak da düzenlenebilir. Örneğin vekile satış işleminin yapılması için 7 gün süreli bir vekaletname düzenlenebilir. Böylece bu sürenin sonunda vekaletname hukuki etkisini yitirmiş olacak olup, yine süreli olarak düzenlenen bu vekaletname dayanak gösterilerek ilgili Tapu Müdürlüğünde satış işlemi gerçekleştirilemeyecektir. 

Belirli bir taşınmazın belirli bir bedele satılması için de yetki verilmesi

Yine vekile belirli bir taşınmazın belirli bir bedele satılması için de yetki verilebilecektir. Örneğin ayrıntılı olarak tapu bilgilerinin dökümü yapılmış bir taşınma için belirli bir bedel belirlenebilecek ve vekil satış işlemi gerçekleştirirken bu bedelin altına bu taşınmazı alıcıya devredemeyecektir. Uygulamada bu şekilde düzenlenen vekaletnamelere pek sık rastlanmasa da, noterlerde bu şartlı yetkiyi içeren vekaletnamelerde düzenlenebilecektir.  

Sınırsız Taşınmaz Satış Yetkisi

Ancak tüm bu sınırlamalara rağmen malik vekile hiçbir sınırlama koymadan da taşınmaz satış yetkisini verebilecektir. Ancak böyle bir sınırlamanın yapılmaması vekilin üzerine düşen yükümlülüğü özen ve dikkatle yerine getirmesine engel teşkil edemeyecektir. Bu konudaki Yargıtay kararlarında görülebileceği gibi vekilin bu gibi işlemlerde özen ve dikkat yükümlülüğünün bulunduğu ve karşılıklı güven ilişkisine dayanarak kurulan vekalet ilişkisinin makul sayılacak ölçüler çerçevesinde kullanılmasının gerektiği vurgulanmıştır. 

Vekaletname birden fazla kişiye verilmişse;

Bu gibi durumlarda vekillerin yetkilerini birlikte mi yoksa ayrı ayrı mı kullanacakları da karışıklığa yer vermeyecek biçimde belirtilmelidir. Nitekim eğer bütün vekillerin vekaletnamede belirtilen yetkileri ayrı ayrı kullanması istenmekteyse bu yetkiler “münferiden” (tek başına) ibaresi belirtilerek vekillere verilmelidir. Aksi takdirde vekaletnamedeki yetkilerin kullanılması için bütün vekillerin hazır bulunması gerekebilir.  Vekalet verenin vekiline verdiği söz konusu yetkiyi bir başkasına devretme yetkisini (tevkil yetkisi) verip vermediği de vekaletnameye yazdırılmalıdır. Nitekim bu yetki ile beraber vekil olan kişi 3. Kişileri vekaletnamedeki yetkilerin tamamını veya bir kısmını devretme hakkına sahip olacaktır. 

Vekalet nasıl sona erer?

Taşınmaz satımı için verilen vekâlet, çeşitli sebeplerle sona erebilir. Her şeyden önce, vekâletname ile verilen temsil yetkisi, sadece belirli bir işlem için verilmişse, söz konusu işlemin yapılması ile vekâlet sona erer. Aynı şekilde vekâletin belirli bir süre ile sınırlandırılması halinde verilen yetki, söz konusu sürenin bitiminde sona erer. Vekâlet, azil veya istifa ile de sona erebilir. Çünkü vekâlet karşılıklı güvene dayanan bir sözleşmedir. Bir tarafın, karşı tarafa olan güven duygusunun yitirmesi ile, bu ilişkiye bir son vermesi mümkündür. Yine vekil edenin veya vekilin ölümü ile karşılıklı kurulan vekalet ilişkisi sona erecektir.