Yatırımcılara Kanal İstanbul uyarısı!

Kanal İstanbul ve üçüncü havalimanı Arnavutköy, Küçükçekmece ve Başakşehir’de gayrimenkul piyasasına da olumlu yönde etki gösterdi. Kanal İstanbul’un açıklanan güzergahı üzerinde gayrimenkulü olanlar şimdi nasıl bir yol izleyeceklerini merak ediyor. Uzmanlar da gayrimenkulü olan ya da bölgede yatırım yapmak isteyenleri spekülasyonlara ve fırsatçılara karşı da uyarıyor. 

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi/Sorumlu Değerleme Uzmanı Levent Caner Yüce, bölgede yatırım yapacaklara bazı tavsiyelerde bulundu. Zarar etmemek için araştırmaların iyi yapılması gerektiğine vurgu yapan Yüce, doğru zamanı beklemenin önemine de değindi.

Kanal İstanbul ve Üçüncü Havalimanı bölgelerine yönelik bir analiz yaptıklarını söyleyen Levent Caner Yüce, “Arnavutköy, Başakşehir, Küçükçekmece gibi ilçelerde müşteri talebinin ve satış hızının arttığını, ancak bunun yanında spekülasyona açık bir pazar haline geldiğini de görmekteyiz.” dedi. Bu tipteki yatırımların bölgeleri nasıl hareketlendirdiğini bildiklerini söyleyen Yüce, “Önemli olan nokta, doğru yerde doğru zamanda konumlanabilmek. Projelerin netleşmesiyle birlikte, ilerleyen dönemlerde bölge yatırımlarının hızının artacağını öngörüyoruz. Bu bölgelerde gayrimenkul yatırımına eğilim gösteren kişi ya da gruplara naçizane tavsiyemiz, pazar durumunu iyi araştırmaları ve gelecekte elde etmeyi umdukları gelirin, bugünkü değer karşılığında bir yatırım enstrümanı olup olmadığının doğru analiz etmeleridir.” dedi.  

İmar Barışında Beyan Esası Gözden Geçirilmeli

Levent Caner Yüce, imar barışı ile ilgili de açıklamalar yaptı. “İmar barışı temelde iki şeyi önümüze sunmaktadır.” diyen Yüce, “Bunların ilki, doğal gerçeğimiz olan afet risklerine hazırlıktır.(Ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması), diğeri ise, atıl duran mülklerin ülke sermayesine ve pazar hareketine katılımını hedeflemektir.Ekim ayı sonuna kadar öngörülen şartların yerine getirilmesi halinde başvuru yapılabilecektir.Yıl sonu itibarıyla kayıt bedelinin ödenmesi durumunda Yapı Kayıt Belgelerini alabilmektedirler.” dedi.

Yüce düzenleme ile ilgili şu bilgileri verdi: “Başvuruya konu taşınmazın ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu ve diğer hususlar, Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine, yapı sahibinin vereceği beyan esas alınarak kaydedilecek olması maalesef bir takım soru işaretlerini barındırmaktadır.Taşınmazın bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile, yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedellerinin toplamı üzerinden, konutlar için yüzde üç, ticari alanlar için yüzde beş oranında alınacak olan kayıt bedelinin ülke ekonomisini olumlu etkilemesiyle birlikte, beyan esasına dayalı bir sistem oluşturulmasının durumunun tekrar gözden geçirilmesinde fayda olduğunu düşünmekteyiz.  Gayrimenkul pazarının, imar barışının uygulanabilir olma yeteneğine göre değişim göstereceği düşünülmektedir. Geçmiş dönemde yaşanılan imar affı tecrübelerinin imar barışında kullanılmasını ve iyi planlama ile uygulama hezeyanı olmamasını ümit ediyoruz.”

Konut Piyasasındaki Durgunluk 

Levent Caner Yüce konut piyasasındaki durgunlukla ilgili de konuştu. Bu durumu iyi analiz edebilmek ve geçmişte yapılan hataların tekrarlanmaması için doğru anlayışı benimsemek gerektiğini dile getiren Yüce, “Biz buna, spekülatif ve manipülatif hareketlerden arındırılmış pazar değeri diyoruz. Gayrimenkul, artık günümüzde mühim bir yatırım aracı olarak görüldüğü için, ekonomik verilere göre oluşturulan araştırma ve değer takdiri, geçmiş dönemlere nazaran daha büyük önem taşıyor.” diye konuştu.

Yüce sözlerine şu şekilde devam etti: “Yatırım araçlarının maliyetleri, alıcı kitlelerinin tahlili ve pazar derinliğinin tespiti, gerçekçi bir fiyatlamanın temel vurgusudur. Geçmişten bugüne kadar gayrimenkul yatırımlarının getirilerine dikkat edecek olursak, gayrimenkulün yatırım aracı olarak kabulüne ek bir değer olarak, işletmenin gelişim politikalarına eşlik edebilecek, teminat karşılığı olarak da kullanılabilir bir varlık biçimi olduğunu görebiliriz. Mevcut pazar koşullarında Türkiye genelinde yaklaşık %20-25 oranına varan değerleme raporu talebindeki azalmanın, bu durgunluğu kısmen de olsa açıkladığını söyleyebiliriz. Şunu da özellikle belirtmemiz gerekir ki, hane halkı gelirleri artırılabilirse, gayrimenkul yatırımlarının ve dolayısıyla gayrimenkul pazarının ülke ekonomisine olumlu etkisini çok kısa sürede göstereceğini düşünmekteyiz.”

Kapalıçarşı’da Dükkan Fiyatları Nasıl Belirlenir?

Harmoni Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Levent Caner Yüce, tarihi ve özel yapılara yönelik fiyat değerleme çalışmalarına da değindi. Mısır Çarşısı ve Kapalıçarşı gibi gözde tarihi ve turistik mekanlardaki dükkanların fiyatlarının nasıl tespit edilmesi gerektiğini söyledi. Yüce, Mısır Çarşısı ve Kapalıçarşı özelinde gayrimenkul değerleme uzmanlığının ve analizlerinin ne kadar önemli olduğunu da ekledi.

Yüce şöyle konuştu: “Gün itibari ile yapılan sorgulamamızda 23.000 TL/m² ila 235.000 TL/m² bedelleri arasındaki rakamlarda işlem gerçekleştiğini görmekteyiz. Bahsi geçen bölgelerdeki çok yoğun işlem hacmimize rağmen, değerleme uzmanları olarak, birim değer belirtmemizin pek doğru olmadığını düşünüyoruz. Bahsettiğimiz alanlar İstanbul’un geleneksel perakende alanlarıdır. Kapalıçarşı’daki her sokağın kendine has ayrı bir ticari sirkülasyonu bulunmakta ve sokak içerisinde yer alan işyerlerinin konumlanışına göre birim değerleri büyük oranda farklılık göstermektedir. Verimli kullanım alanı, cephesi, yaya profili ve popülasyonu bu değerlemenin ana unsurları olarak karşımıza çıkmaktadır.Bu nedenle, yanıltıcı bilgilerle ticaret zeminini boğmaktan ziyade, bilinçli alıcı pazarında yer alan bu tipteki gayrimenkullerin, kendilerine has özelliklerine özellikle dikkat edilmesi gerektiğini biliyoruz. Yaşadığımız çağda genel bilgilerden ziyade, ayrıntılı görüşler ve öngörüler önem kazandı. Bu nedenle, bu profildeki gayrimenkul raporlamalarının ayrıca tanzim edilmesini tavsiye ediyoruz.”

Harmoni’den 38 Bin Rapor

Gayrimenkullerin gerçek fiyatını çeşitli kriterlere göre tespit ettiklerini söyleyen Levent Caner Yüce, Harmoni’nin geçtiğimiz yıl bu kapsamda 38 bine yakın rapor tanzim ettiğini belirtti.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Şirketi’nin, 2017 mali yılı içerisinde düzenlediği yaklaşık 38 bin raporun yüzde 70’ini konut değerlemesi olduğunu söyleyen Yüce, “Şirketimiz, istatistiki verileri sürekli kullanmakta ve bölgelere ait kurumsal hafızasını her işlemde güncellemektedir. Yıl içerisinde hazırlanan raporların %70’lik dilimi konut kullanımı için hazırlanmış, kalan %30’luk kısmı ise ticari gayrimenkullerin raporlanması için oluşturulmuştur.” diye konuştu.