14 maddede sitelerin sahipsizliği!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerin sahipsizliği" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konut siteleri, çok sahiplilikten dolayı sahipsizdir.
2. Siteler imalattan oturum sonrasındaki bir yıl kadar müteahhit firmaca geçici olarak yönetilir.
3. Maliklerin daimi yönetimi yapacak kurullara katılımı %2-20-si kadardır.
4. Site yönetimi konusunda profesyonellerden ziyade avukat ve mali müşavirlerden destek alındığında, sitenin hukuku genel hükümlere, muhasebesi ise vergi usulüne kayar, ancak sitelerin tüzel kişiliği olmadığından bu kayma uyuşmazlıklara sebebiyet verir.
5. Çünkü site yönetimleri hukukta , kat mülkiyeti özel rejimine tabidir ve vergi usul hükümlerine de tabi değildir.
6. Kat malikleri, site yapısal yönetimini taşere etmekle, site hizmet yönetimini taşere etmeyi karıştırırlar.
7. Site yönetimleri , 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir, ancak malikler ve bazı meslek erbabı ve bürokrat tecrübeleri,siteleri dernek, tesis, kooperatif, şirket mevzuatına sokmaya çalışırlar.
8. Site yönetimi hukuku komşuluktur, hesabı dört işlemdir, ancak sitelerde avukatlar, hukuku adliyelere, mali müşavirler hesabı, vergi usulüne taşırlar.
9. Sitelerin sahibi olmasa da hamisi sulh hukuk hakimidir.
10. Ancak, siteler hakimin kararına göre değil, kat malikler kurulunun kararına göre yönetilir. Karar nasıl , ne zaman, ne kadar oranla alınır vs. mevzuatta gayet açıktır.
11. Çünkü sitelerde hisseli vs. gibi ortaklığa dayanan bir birliktelik değil arsa payı bağlantılı özel mülkiyetler (tasarrufu tamamen malikte olan) mevcuttur ve ortak alan , şey ve işlemler içince kanunda belirtilen oranlarda (sayı ve-veya arsa payı/oy) kat malikleri iradesi (kararı) gerekmektedir.
12. Mevzuatta uyuşmazlık olmaz, uyuşmazlık anacak mevzuatın uygulanma süreçlerinde olur. Site yönetimleri profesyonel yönetim desteği almadıkça, uyuşmazlık sanarak, mevzuatı mahkemeye verirler ve Hakim de mevzuata uygunsuz olan kararları iptal eder ve site yönetimi de hukuka taşınmış olur. Gayet tabii ve olması gerektiği gibi de Hakimin kendisine gelen uyuşmazlıkta taraflar teyidi alma, davaya konu taşınmaz hakkında resmi makamlardan bilgi-belge edinme süreçlerini tamamlayıp, davayı hukuksal formata sokmak durumu dolayısı ile de dava 3-6-9 ay derken asgari bir yıl sürer, bu arada sitedeki işler yürür, yönetimler değişir, bağımsız bölümler el değiştirir ve bu kaosu site hayatının bir parçası, gerçeği sanan dava tarafları da, açtıkları davanın sebebini hatırlamakta zorlanırken, sonuçlarına katlanırlar.
13. Bu halde, Hakimin hamiliği hukuka uygunluktur, adalet değil. Çünkü ortada adaletsizlik değil hukuksuzluk vardır. Bu hukuksuzluğun sebebi ise sitelerin mevzuatına göre değil de dernekler, kooperatifler, tesisler gibi yönetilmeye kalkılmasıdır.
14. Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler siteye ancak hizmet ederler.
Nihat Dönmez - Site Yönetimleri Danışmanı
