3 soruda kapora parasının detayları!

Avukat Ömer  Çebi, Emlakkulisi.com okurları için "Kapora:Bağlanma parası-cayma parası Yargıtay kararları ışığında" başlıklı yazısını kaleme aldı. İşte o Çebi’nin o yazısı…

Kapora, halk arasında yaygın olarak kullanılan bir ifade olsa da hukuki bir terim olmayıp Türk Hukuk Mevzuatı’nda kullanılmamıştır. Bilinen adıyla Kapora, 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “Bağlanma Parası (Pey Akçesi)” ve “Cayma Parası” olarak iki farklı şekilde düzenlendi Söz konusu iki kurum da fer’i nitelikte (temel hukuki ilişkinin geçerliliğine bağlı) olmakla birlikte aralarında bazı önemli farklar bulunuyor. Hukuki uyuşmazlığın tam anlamıyla kavranabilmesi için kapora olarak verilen paranın bağlanma parası niteliğinde mi yoksa cayma parası niteliğinde mi verildiğinin tespiti gerekiyor. Bu yazıda belirtilen söz konusu iki kurum Yargıtay kararları ışığında ele alındı. 

1. Bağlanma Parası (Pey Akçesi) Nedir? Bağlanma parası niteliğinde verilen kapora sözleşme ifa edilmezse geri verilir mi?

Sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak bir tarafın diğer tarafa sözleşme kurulurken verdiği paraya bağlanma parası denir. Bağlanma parasının diğer bir işlevi de kısmi ifadır. Zira kanun koyucu, başta bağlanma parası olarak verilen paranın asıl borçtan mahsup edileceğini düzenlemiştir (TBK m. 177).  Sözleşmenin kurulması sırasında bir tarafa geçen para, karşı tarafın sözleşmesini ifa etmemesi durumunda da teminat fonksiyonu üstlenmektedir. Taraflar arasında bağlanma parasının kararlaştırılması için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. 

Sözleşmenin ifa edilememesi durumunda, sözleşmenin kurulması esnasında verilen kapora şayet bağlanma parası (pey akçesi) niteliğindeyse kural olarak iade edilmesi gerekmektedir. 

“Taraflar arasında davacının ıslak imzasının taşıyan bir sözleşme bulunmamaktadır. Davalı şirketin iş takımı üyesi hesabına para yatırılarak dijital ortamda sisteme üye yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalı hesabına yatırılan paranın kural olarak pey akçesi olduğu, cayma akçesi olarak verildiğinin davalı tarafından ispatı gerektiği açıktır. Davacının ödediği paranın açıkça cayma tazminatı olduğu kanıtlanmamıştır. Akit feshedildiğine göre pey akçesinin iadesi gerekir. Davacının imzası bulunmayan genel ticari şartname davacıyı bağlamaz. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”  (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2016/23841 K. 2019/6082 T. 13.5.2019 

“Mahkemece toplanan delillere göre, taraflar arasında yapılan görüşmeler ve yazışmalar sonrasında .... sözleşmesinin kurulamadığı, sözleşmenin kurulamaması sebebiyle davalının herhangi bir kar kaybı ya da zararının söz konusu olmadığı, sözleşmenin kurulamaması konusunda davacı ya da davalıya kusur izafe edilemediğinin anlaşıldığı, cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaparo, pey akçesi gibi verilen paraların iadesi gerektiği, davaya konu sözleşmede ödenen paranın pey akçesi olarak ödendiğinin anlaşıldığı, davacının paranın iadesini talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. SONUÇ : Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…” (YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2016/4403 K. 2016/15392 T. 1.12.2016)

Bununla birlikte sözleşmenin geçerli olup olmaması ve/veya bağlanma parası alan tarafın zarara uğrayıp uğramamasına göre bağlanma parasının (pey akçesinin) bağlanma parasını alan tarafından kısmen veya tamamen alıkonması mümkün olabilecektir. 

“Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacı tarafından davalıya verilen paranın TBK'nun 178. maddesinde yazılan cayma parası olmayıp 177. maddede yazılı bağlanma parası olduğunu belirterek bu paranın iadesi gerektiğine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararının bu bölümü doğru ise de olayın bütünü bakımından eksik kalmıştır. Zira TBK'nun 236. maddesi gereğince borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının bu yüzden uğradığı zararını gidermekle yükümlüdür. Davalı satıcı da aldığı bağlanma parasını uğradığı zarara mahsup ettiğini belirterek savunma yapmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalının bu savunması ve TBK 236. maddesinin değerlendirme dışı tutulması doğru olmamış Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılması gereken iş davalının TBK'nun 236. maddesine göre uğradığı zararlarla ilgili delillerini toplayıp davalının zararlarının davacının ödediği bağlanma parasından mahsup ederek geriye bir miktar kalırsa bu miktarın davacıya iadesine ilişkin hüküm kurmaktan ibarettir.” (YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4080 K. 2018/4534 T. 26.9.2018)

“ifanın pey akçesi verenin kusuru sebebiyle mümkün olmaması halinde de pey akçesinin iadesi gerekir ise de, pey akçesi alanın bu halde borcun ifa edilmemesi sebebiyle tazminat hakkı olup, bu tazminat hakkına dair olan pey akçesi kısmını alıkoyabilir. Davalı taraf, bu sebeple pey akçesini iade yükümlülüklerinin olmadığını da savunmuştur. Bu itibarla, mahkemece davanın pey akçesine dair kısmının 818 Sayılı BK'nın 156. maddesiyle bu kanunu yürürlükten kaldıran 6098 Sayılı TBK'nın 177. maddesi kapsamında yukarda belirtildiği şekilde değerlendirilip, delillerin toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu miktara dair talebin yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2014/423 K. 2014/2613 T. 14.2.2014)

Yukarıda yer alan Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere bağlanma parası alan tarafın zararını bağlanma parasından mahsup hakkını kullanabilmesi için bağlanma parası veren tarafın sözleşmenin ifa edilmemesi bakımından kusurlu olması gerekmektedir. Aksi takdirde bağlanma parası iade edilecektir.

Sözleşmenin geçerli olarak kurulmaması halinde ise (mesela resmi şekilde yapılması gerekirken adi şekilde yapılması halinde) bağlanma parasının her halükarda tamamen iadesi gerekecektir.

“Taşınmaz satış sözleşmesinin devri M.K.'nun 705, BK.'nın 213. (TBK nın 237.), Tapu Kanununun 26., Noterlik Kanununun 60.maddesi ve HGK.nın 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 Esas, 2000/1704 Karar sayılı kararı gereğince resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığından taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Haklı bir sebep olmaksızın mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür. Akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen pey akçesi (kapora) veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmadığından fer'i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin (kaporanın) geri verilmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir.” (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/1137 K. 2018/11653 T. 15.11.2018)

“Somut olayda; taraflar arasında şifahi olarak gayrimenkul alım satım sözleşmesinin yapıldığı, sözleşme gereği 20.000,00 TL nin banka aracılığı ile kapora olarak ödendiği anlaşılmaktadır. Buna göre, davaya konu sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan kaporaya ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. O halde; mahkemece, taraflar arasında gerçekleşen geçersiz taşınmaz satışı sözleşmesi nedeniyle davacı tarafından davalıya 20.000,00 TL ödendiği ve geçersiz sözleşmelerde herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu belirlenmekle; davalı tarafından yapılan itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2016/18662 K. 2018/5321 T. 16.5.2018)

2. Cayma parası nedir? Cayma parası niteliğinde verilen kapora sözleşme ifa edilmezse geri verilir mi?

Sözleşmenin yapılması sırasında taraflardan biri diğerine bir miktar para verir ve aralarındaki anlaşmaya göre parayı veren verdiği parayı karşı tarafa bırakması karşılığında sözleşmeden cayma yetkisine sahip olursa, verilen para cayma parasıdır. Cayma parasının verilmesinden sözleşmenin konusunu oluşturan asli edimin ifa edilmesine kadar olan zaman zarfı içerisinde cayma hakkı kullanılabilir. Cayma parasını veren taraf, ancak verdiği parayı karşı tarafta bırakmak şartıyla; cayma parasını alan taraf ise ancak aldığı paranın iki katını karşı tarafa ödemek şartıyla sözleşmeden dönebilir (TBK m. 178).

Taraflar arasında cayma parasına ilişkin yapılan anlaşmada açıkça cayma parası ifadesinin yer alması gerekmemektedir. Anlaşma metninden kararlaştırılanın cayma parasının olduğunun anlaşılması yeterlidir.

“(...) tarafların imzası bulunan tarihsiz belgede "taraflardan kiracının zamanında kirayı getirmezse ve tek taraflı anlaşmayı feshederse verdiği kaporayı geri alamayacağı, mal sahibinin ise anlaşmayı tek taraflı feshederse aldığı kapora miktarı kadar tazminat ödeyeceği'' şeklinde ibare mevcut olup …. taraflardan her birinin TBK nun 178. maddesinde kararlaştırıldığı gibi cayma parası karşılığında sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunun ve davaya konu edilen kapora bedelinin cayma cezası olarak kararlaştırıldığının kabulü gerekir.” (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/2060 K. 2017/8732 T. 31.5.2017)

Kapora cayma parası niteliğinde verilmişse, ani edimli sözleşmelerde asli edimlerin ifasından önce, sürekli edimli sözleşmelerde ise herhangi bir zaman dilimi içerisinde sözleşmeden dönülmesi halinde kural olarak iade söz konusu olmaz.

“Taraflar arasında imzalanan sözleşmede,"Alıcı tarafından satıcıya yukarıda yazılan gayrimenkulün satım akdinin kurulması için 5.000 TL senet cayma akçesi verilmiştir. Alıcı akit yapmaktan vazgeçerse, ödememiş olduğu cayma akçesinin satıcıdan kendisine geri ödenmesini talep etmeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Satıcı ise söz konusu satım akdi kurulduğu takdirde almış olduğu cayma akçesini satım bedelinden tenzil edileceğini, satım akdinin yapılmasından kendisinin vazgeçmesi halinde ise alıcıdan almış olduğu bedelin iki katını alıcıya ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder." düzenlemesine yer yerilmiş olup buna göre taraflar arasında cayma akçesinin kararlaştırıldığı hususunda ihtilaf yoktur. Cayma akçesi T.B.K'nın 178. Maddesinde düzenlenmiş olup anılan düzenlemeye göre" Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır;almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir." Anılan yasal düzenlemeden hareketle mahkemece öncelikle sözleşmeden cayan taraf belirlenerek cayma akçesinin şartları üzerinde durularak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2017/6115 K. 2020/1756 T. 10.2.2020)

Cayma parasını veren, karşı tarafın kusuru nedeniyle sözleşmeden dönüyorsa cayma parasının hakkaniyet gereği cayma parası verene iadesinin gerekeceğini; aynı şekilde cayma parasını alan tarafın karşı tarafın kusuru sebebiyle sözleşmeden dönmesi halinde karşı tarafa aldığının 2 katını ödemekle yükümlü tutulmaması gerektiğini düşünüyoruz. Ancak bu hususta Yargıtay kararlarında bir açıklık bulunmamaktadır.

3. Kaporanın bağlanma parası niteliğinde mi verildiği yoksa cayma parası niteliğinde mi verildiği nasıl anlaşılır?

TBK m. 177/1 hükmüne göre, sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, bağlanma parası (pey akçesi) olarak, yani sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Yani sözleşmenin yapıldığı sırada verilen paranın bağlanma parası (pey akçesi) olduğu karinedir. Paranın cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür. Bağlanma parası olarak verilen para, sözleşme ifa edilmediği takdirde kural olarak parayı verene iade edilir.

Tüm bu açıklamalar dikkate alındığında, taraflar kapora olarak verilen paranın cayma parası olduğunu özellikle kararlaştırmamışlarsa sözleşmenin ifa edilmemesi durumunda kaporayı veren kaporasını geri alabilecektir. Taraflar kapora olarak verilen paranın cayma parası olduğunu kararlaştırmışlarsa sözleşmeden cayılması durumunda kapora veren taraf kaporasını geri alamaz. Şayet daha sonraki süreçte verilen paranın cayma parası olup olmadığına ilişkin ihtilaf yaşanılması istenmiyorsa tarafların bu hususu yazılı hale getirmeleri uygun olacaktır.

“Davalı-karşı davacı, davacı-karşı davalı ... ile 200.000,00 TL bedel üzerinden taşınmazın satışı konusunda anlaştıklarını, 20.09.2013 tarihinde 2.500,00 TL kaporanın davacı-karşı davalı vekili...'ye havale edildiğini, davacı-karşı davalı vekili ile taşınmazın bedeli hususunda anlaştıklarını daha sonra davacı-karşı davalı vekilinin anlaştıkları bedelin üstünde taşınmazı satmak istemesi üzerine anlaşamadıklarını tüm bu sebeplerle kaporanın iadesini istemiştir. Davacı-karşı davalı ... ise havale edilen 2.500,00 TL'nin vekili...'nin ...'dan ...'ya geliş gidiş ve bir takım masrafları için gönderildiğini bu sebeple kapora isteminin reddini istemiştir. Mahkemece, havale edilen 2.500,00 TL'nin kapora olarak verildiğini davalı-karşı davacının ispatlaması gerektiği ve buna dair herhangi bir delil sunmadığı gerekçesiyle kapora istemin reddine karar verilmiştir. BK 177.maddesine göre; "Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür." denilmiştir. Bu halde, mahkemece, davalı-karşı davacının, davacı-karşı davalı vekili...'ye 20.09.2013 tarihinde havale edilen bedelin bağlanma parası olarak gönderildiğinin kabulü gerekirken yazılı şekilde kapora isteminin reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2015/30990 K. 2018/135 T. 16.1.2018)

“Somut olayda, davacının, davalı şirketin iş takımı üyesi hesabına para yatırılarak dijital ortamda sisteme üye yapıldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında davacının ıslak imzasını taşıyan bir sözleşme de bulunmamaktadır. T.B.K.'nun 178. maddesine göre cayma bedelinden söz edebilmek için bunun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Davacının imzası bulunmayan genel ticari şartname de davacıyı bağlamaz. Bu durumda, davalı hesabına yatırılan paranın pey akçesi olmadığı, cayma akçesi olarak verildiğinin davalı tarafından ispatlanması gerekir. Davacının ödediği paranın açıkça cayma bedeli olduğu kanıtlanmamıştır. Akit feshedildiğine göre, yatırılan paranın pey akçesi olması sebebiyle iadesi gerekir. Hal böyle olunca, mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir.” (T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2015/23142 K. 2017/8543 T. 25.9.2017)

“Mahkemece yapılan yargılama sonunda ve toplanan delillere göre, taraflar arasında akdedilen anlaşmada sözleşmeden dönülmesi halinde cayma parası kararlaştırılmadığı, alıcının kaparo ödeyeceğinin belirtildiği, davacı yanca ödeme yapılan banka havale dekontunda belirtilen 30.000,00 TL'nin cayma parası olmadığı, davalının tahsil ettiği paranın cayma parası olduğunu yazılı delille kanıtlayamadığı, bu sebeple de sözleşmenin yerine getirilmemesindeki kusurun sonuca etkisi bulunmadığı, davacının ödediği paranın iadesini istemekte haklı olduğu gerekçeleriyle davanın kabulüne, davalının icra takibine itirazının 30.000,00 TL'ye takip tarihinden itibaren işleyecek %11,75 yıllık ve talebi aşmamak üzere değişen oranlarda avans faizi uygulanacak şekilde iptaline, takibin devamına, alacak likit olduğundan hükmolunan tutarın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, karar davalı şirket yetkilisi tarafından temyiz edilmiştir. SONUÇ : Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı şirket yetkilisinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA” (T.C. YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ E. 2015/12526 K. 2016/3207 T. 26.2.2016)

Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak müvekkillerimizin yanında olmaya devam edeceğiz.
 

Saygılarımızla,
ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık
Av. Ömer ÇEBİ
Stj. Av. Veysel İNAN.

Kaporasız ve sözleşmesiz gayrimenkul satılabilir mi?

12 soruda tasarrufun iptali davası!