9 maddede site yönetimlerinde kurullar/kat malikler kurulu!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez 'site yönetimlerinde kurullar/kat malikler kurulu' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Tek parselli sitenin yönetiminde hangi kurulların oluşturulacağı, site yönetim planında belirtilir. Kanunda, sitelerin kat malikleri kurulunun karalarına göre yönetileceği, alınan kararları uygulamak için de 8 ve daha fazla bağımsız bölüme sahip anagayrimenkullerde yönetici müessesesi zorunlu kılınmıştır. Yukarıdaki şekilde veya birden çok (ada) parselde toplu yapı kapsamına sokulmuş sitelerde de kurullar yönetim planında belirtilir.
2. Kanun, kurulların seçilme tarzını yönetim planına, yani bir anlamda kat malikleri iradesine bırakmıştır. Yönetim planı ile, kat malikleri kurulu yönetim ile ilgili işleri temsilciler kuruluna bırakabilir.
3. İşte, kat maliklerinin ilk ve oybirliği ile alınmış kararlar tutanağı olan yönetim planının hazırlanması, tam da yukarıda saydığımız kurulların oluşması, sayısı, yetkileri hakkında ciddi hukuki bağlayıcılıkta olmasından dolayı, Kat Mülkiyet Kanununun 14. Maddesindeki isteme ait formalite zorunluluğunda bir belge olmaktan ziyade, sitenin oturumdaki süreci için çok önemlidir.
4. Sitelerdeki kurullar aşağıda açıklanmıştır./kat malikler kurulunun oluşturulması:
5. Kat malikliği, ilgili kanundaki süreçlerden sonra, tapu kaydında adına, bir veya daha fazla bağımsız bölüm için kat irtifakı da dahil kat mülkiyeti tescil edilmesi ile doğal olarak oluşur. Bu kat malikliğidir, kat malikler kurulu ayrı bir kavramdır.
6. Kat malikler kurulu, sitenin yönetiminde irade koymaya yetkili olan kat maliklerinden, toplantı çağrısına icabet eden maliklerden oluşur Bu toplantıya katılım sayısına göre birincisi açılamazsa ikincisi çoğunluk gerektirmeden açılır ve bu kurullarda alınan kararlar tüm yöneticileri, deneticileri ev kat maliklerini bağlar. Kat malikler kurulu olmayan hiçbir anagayrimenkul yoktur. Bir anagayrimenkulde, tüm bağımsız bölümler bir kişiye aitse, bu kişi bu aitliği koruduğu sürece hem kat malikleri kurulun hem de doğal olarak yöneticinin yetkilerini kullanır, yani o anagayrimenkulün hukuki yöneticisi olur, aldığı kararları ayrıca dikte etmesi, bir karar-kurul defteri oluşturması, mülkiyetin tek kişide (iradede) oluşmasından dolayı, doğal olarak gerekmez.
7. Toplu yapı da olsa, eğer yönetsel işler için, temsilciler kuruluna ilişkin yönetim planında bir hüküm kurulmamış tek parsellerde, KMK geçici madde 2 hükmüne göre yönetim planı da değiştirilmemişse veya değiştirilen yönetim planında temsilcilikten bahsedilmemişse, bu parsel kat malikleri kurulunca yönetilir.
8. Özellikle yazlık veya yatay yapılı şehir dışı villa ağırlıklı, 1-4 arasında bağımsız bölümleri ihtiva eden bloklardan oluşan, imalatı 2007 yılından (5711 sayılı kanunun Kat Mülkiyeti Kanununda büyük değişiklilikler yapan düzenlemeden) önce parsellerde genellikle ve kanuna da uygun olarak temsilcilik değil de direkt kat malikleri üzerinden yönetim benimsenmektedir.
9. Sonuçta, sitelerde kat malikleri iradesinin yönetime yansıması; tanımlı, mevzuata uygun çağrı ve sonrasında şartları yerine getirilerek açılmış toplantılara asaleten veya vekili eli ile katılan ve site yönetimi ile ilgili karaların içerdiği toplantı tutanağına imza koyan maliklerden oluşan (yönetim iradesine) kurula, kat malikleri kurulu denir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
