Apartman aidatlarında üst sınır ne?
Ev sahibi ve kiracıları karşı karşıya getiren aidat ödemeleri ile ilgili çok sayıda soru bulunuyor. Zaman zaman kavgalara neden olan aidat ücretlerinde üst sınır ne?
Otoparktan asansöre, temizlikten tadilata pek çok önemli kounda site yönetimleri ile apartman sakinleri arasında meydana gelen sorunlar her geçen gün artıyor. Bunlardan biri de büyük veya orta halli sitelerde toplanan aidat ücretleri oluyor. Milliyet'ten Fazilet Şenol'un haberine göre; bu paraların doğru kullanılmadığı iddiaları ve verilen bazı cezalar. Esas amacın kazanç elde etmek değil, zorunlu giderlerin adil bir şekilde paylaşılması olduğu site yönetimleri, zaman zaman yöneticilerin kâr amacında olduğu iddia etti.
Son olarak geçtiğimiz günlerde Tuzla'da olan 250 dairelik lüks bir sitede, inşaat firması geçici olarak site yönetimini üstlendi. İddialara göre, son 3 aydır yönetimin yapmış olduğu bazı uygulamalar ve cezalar site sakinlerini bıktırdı. Yaklaşık 250 dairenin yer aldığı sitede insanlar, 'asgari ücret cezası' adı altında kendilerine cezalar kesildiğini, ödemedikleri takdirde çeşitli bahanelerle araçlarıyla otoparkı kullanamadıkları ve site yönetimi tarafından iş yerlerine şikayet mailleri atıldığını söyledi. Peki durum neden bu hale geldi? Site yönetimlerinde yaşanan sorunların ve ödenen ücretlerin doğru kullanılmaması nasıl engellenebilir?
'HUKUKÎ YÜKLER MANTIKLI GELMİYOR'
Avukat Cihat Demirbağ, apartman sakinlerinin günlük hayat telaşlarında ek bir yük talep etmediklerinden dolayı site yönetimini, sitelerde emekli olan insanlara terk ettiklerini ve sorunların böylece başladığını dile getirdi."Bu görevi basit görerek işe başlayanlar ise aslında ne kadar büyük hukuki sorumluluk yüklendiklerini avukatlarla muhatap oldukça öğreniyorlar" açıklamasını yapan Demirbağ, alınan bu hukukî yüklerin kimseye mantıklı gelmediğini dile getirdi. Site yönetiminde yer alan kişilerin İş Kanunu, Ücretli İzin Yönetmeliği, Sendikalar Kanunu, Ceza Kanununda Bazı Hususlar, Kimlik Bildirme Kanunu vb. mevzuata hakim olması gerektiğinin altını çizdi.
'RANT BURADA BAŞLIYOR'
Durum bu şekilde olunca kimsenin bu görevi yüklenmek istemediğini ve böylelikle işi profesyonel yönetim şirketlerine yaptırdıklarını dile getiren Cihat Demirbağ, "Profesyonel yönetim şirketleri işin içine girince konu bir ticari işe dönüşüyor" dedi. İnsanların komşularına ödemekten imtina ettikleri bedelden kat kat fazlasını bu şirketlere ödediklerini belirten Demirbağ, "Bu şirketler ise yönetim ücreti dışında verdikleri güvenlik, temizlik hizmetleri ve bunların kullandıkları malzemelere dahi kârlar koyarak sitelere satıyorlar. İşte rant burada başlıyor" şeklinde konuştu.
'KİŞİNİN KENDİ HAKKI GİBİ ALGILANIYOR'
Site yönetimi ile meydana gelen sorunlar nasıl çözülebilir? Avukat Cihat Demirbağ bu sorunun çözümünün denetim kurullarında olduğunu dile getirdi. "İnsanın olduğu yerde denetimsizlik varsa, zamanla eldeki imkanlar o kişinin kendi hakkı gibi algılanmaya başlıyor" açıklamasını yapan Demirbağ, site yönetimlerindeki denetim kurullarının ve site yöneticiliği yapan şirketlerin personel veya yakınları olmaması gerektiğini belirtti.
"Site denetim kurullarının mutlaka kat maliklerinden oluşturulması ve her bir dönemde imkan oldukça denetçilerin değiştirilmesi gerekir" açıklamasını yapan Demirbağ, denetçilerin önceki dönemleri de irdelemesi gerektiğini, harcama yapmadan önce denetim ve onay sistemine bağlamaları gerektiğinin altını çizdi.
'KİRA BEDELİNİN YÜZDE 10'U'
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı ise site yönetimlerinde meydana gelen sorunlara çözüm yolu olarak Sertifikalı Yönetici' projesini sunuyor. "Rantçılığın önüne geçilebilmek için yapıcı firmalardan önce profesyonel/sertifikalı yöneticiler bulunmalı ve yönetim planı yaşam senaryosu üzerinden yapılmalı" diyen Sandalcı, mevcut sistemde firmaların hukuk dili ile hazırlamış oldukları planlardaki boşlukların, istemeden de olsa ranta neden olduğunu dile getirdi.
'Sertifikalı Yönetici' projesinin ise herhangi bir kanun ve yönetmelik ile site yönetimine sertifikalı yöneticilerin atandığı bir proje olduğuna vurgu yapan Sandalcı, "Bu proje yasalaşıncaya kadar elimizden geldiği kadarı ile gerek bakanlık, gerek üniversiteler ve gerekse yerel yönetimlerle ortak seminer/kurs/sertifika programları düzenleyerek, hem site yöneticilerini hem de site denetçilerini bilgilendirmek ve belgelendirmeye çalışmak çok önemli" dedi.
Apartman ve sitelerde toplanan aidatlar ile ilgili herhangi bir rakamı vermenin pek mümkün olmadığını dile getiren Sandalcı, "Ortalama büyüklükte bir sitede aidat, ortalama kira bedelinin yüzde 10-15’ini geçmemelidir. Geçiyorsa bazı farklılık ya da sorunların olduğunu ifade edebiliriz" şeklinde konuştu. "Proje için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı ilgili birimlere detaylı raporlar teslim edildi" diyen Sandalcı, bakanlıkla gerekli iletişimlerin kurulduğunu belirtti.
'SEBEBİ KENTSEL DÖNÜŞÜM DEĞİL'
Peki site yönetimlerinde meydana gelen bu sorunların temel kaynağı kentsel dönüşüm mü? Avukat Demirbağ, "Her ne kadar ülkemizde 6306 sayılı kanun bir kentsel dönüşüm yasasıymış gibi konuşulsa da aslında ülkemizde bir kentsel dönüşüm yasası yoktur. 6306 Sayılı yasanın adı 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'dur. Yani bu bir kentsel dönüşüm yasası değil, esasen bir afet yasasıdır" diyerek kentsel planlamanın daha çok mimari ve imariye ilişkin gündemler yer aldığını site yönetimlerine ilişkin eksikliklerin doğrudan müsebbibinin kentsel dönüşüm ve planlama olmadığını dile getirdi.
Site yönetimlerinin en temel problemlerinin başında ortak alan giderlerinin paylaştırılmasının geldiğini söyleyen Demirbağ, "Ayrıca otopark kurallarına uyulmaması, çevreye verilen rahatsızlıklar, evcil hayvan beslerken gösterilen sorumsuzluklar, site yöneticilerinin görevlerini kusurlu yapmaları sonucunda maruz kalınan kamu borçları gibi sorunlar başlıca sorunlardır" şeklinde konuştu.
'İCRA TAKİBİ YAPILABİLİR'
Avukat Cihat Demirbağ, kat maliklerinin giderlere eşit oranda ödemek zorunda olduklarını bazı site yönetimlerinin haksız tahsilat yaptığını ve bazı paydaşların sorumsuz davranabildiğini de dile getirdi. Demirbağ bu duruma, "Örneğin bu durumda da gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, icra takibi yapılır. Borçlarını ödemeyen komşunun, iki takvim yılında aleyhine üç defa icra takibi yapılması halinde evi satılabilir. Kat malikleri, dairenin satılması için karar dahi alabilir. Buna ilişkin dava açılabilir" diyerek öneride bulundu.
'BUNA SEBEP OLAN YÖNETİCİLERE DAVA AÇILABİLİR'
"Site yönetimi tarafından mağdur olan apartman sakinleri nasıl haklarını arayabilirler?" sorusuna ise Avukat Cihat Demirbağ şu şekilde cevap verdi:
"Örneğin yönetici tarafından işe alınan kişi hakkında Sosyal Güvenlik Kurumu'na verilmesi gereken işe giriş bildirgesinin verilmemesi, primlerin ödenmemesi ve bu sebeple bunlara ilişkin bildirim ve primlerin cezalı olarak ödenmesi, yahut giriş bildirgesinin yanlış verilmesi, aylık bildirgelerin verilmemesi ve primlerin ödenmemesi sebebiyle daha sonra kat maliklerince ödenmesi durumunda maruz kalınan prim ve cezalar için, buna sebep olan yöneticilere karşı dava açılabilir."
