Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?

Kentsel dönüşüm yasası hayatımıza girdiği 2012 yılının sonlarından itibaren çok ciddi inşaat sürecine girdiğimiz açıktır. Bu süreçte binlerce bina yıkılarak yenisi yapılmaya başlandı ve yine binlercesi daha yıkılmayı ve yeniden yapılmayı bekliyor. 2012 yılının sonlarında başlayan bu sürecin sonrasında geçtiğimiz 1-2 yıl içerisinde binaların tamamlandığını ve arsa sahiplerine teslim edildiğini görüyoruz. Ancak inşaatların tamamlanma sürecinde maliklerin müteahhitler ile ciddi sorunlar yaşadığını da gözlemlemek mümkündür. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde arsa sahiplerinin nelere dikkat etmeleri gerektiğini ve bu sözleşmelerin tek taraflı olarak fesh edilememeleri ancak mahkeme kararı ile feshinin mümkün olması nedeniyle sürecin en başından hem hukuki şartname hem de teknik şartname de dikkatli olmaları gerektiğini belirtiyoruz. Ancak yine de hem sözleşmelerden kaynaklı hem de müteahhitlerin ekonomik nedenlerle eksik veya ayıplı işler yaptıklarını ve teslimleri bu şekilde gerçekleştirdiklerine de bazı projelerde şahit olmaktayız. Bu durumlarda arsa sahiplerinin ne gibi hakları olduğunu kısaca şöyle özetleyebiliriz. 

1) Müteahhittin temel sorumluluğu inşaatın fiili olarak teslimi değil iskan alınarak tam olarak teslim edilmesidir. Müteahhit iskan almadığı takdirde zamanaşımına bağlı kalmaksızın sorumluluğu her zaman devam edecektir. Anahtar teslimi olarak sözleşmelere konulan ve fiili teslim olarak yanlış bir şekilde tanımlanan sürecin doğrusu iskanın alınmasıdır. Müteahhittin iskanın alınmasında sorunlu bir taşınmaz yapması halinde de iki durum karşımıza çıkmaktadır. İskana aykırı durumun proje tadilatı ile giderilebilecek olması veya proje tadilatı ile de giderilecek durumda olmaması. Eğer proje tadilatı ile iskana aykırılık giderilebilecek bir durumda ise arsa sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesinden yaptıracakları delil tespiti ile inşaatın iskana aykırı olduğunu ve bunun giderilmesi bedelini tespit ettirmiş olmaları ve bunu bir ihtarname ile müteahhitte bildirmeleri gerekmektedir. Burada müteahhitte seçenekli bir şekilde; a) Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılığı bizzat gidermesi b) Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılık bedelini maliklere ödemesini ve malikler tarafından bunun giderileceğini c) Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılığın bizzat malikler tarafından yapılarak yine mahkeme tarafından belirlenen bedelinin müteahhitten talep edileceğinin ihtar edilmesi gerekmektedir. 

2) Mevcut inşaatta fiili teslim sonrasında eksiklik veya ayıplı işlerin tespit edilmiş olması halinde; Müteahhittin ayıplı bir inşaat yaptığı belirlenmiş ise örneğin ruhsata aykırı inşaat yapılması, kötü malzeme kullanılması, teknik şartnamede belirtilen hususların yerine getirilmemesi, yapıda ısı ve su yalıtımlarının iyi yapılmaması vb. haller gibi durumların varlığı halinde (iskana aykırılıkta olduğu gibi mahkemeden delil tespiti yaptırılması önerilmektedir) arsa sahipleri tarafından müteahhitte bu ayıbı gidermesi için ihtarname gönderilmesi ve bunun için de uygun süre vermeleri gerekmektedir. Eğer ayıp çok önemli ve süre vermeyi gerektirmeyecek bir durumda ise burada süre verilmesine gerek yoktur. Verilen süre içerisinde ayıp giderilmezse arsa sahipleri mahkemeye başvurarak hakimden bu ayıbın bizzat giderilmesi için izin isteyebilirler. Bu durumda eğer ayıbı malikler giderirse masraflarını müteahhitten alacaklardır. 

3) Arsa sahiplerinin müteahhit tarafından inşaat teslim edilirken ayıplı inşaatı kesinlikle kabul etmemiş olmaları veya derhal bu ayıbı müteahhitte bildirmiş olmaları gerekmektedir. Arsa sahipleri ayıplı olarak inşaatı kabul ederlerse müteahhittin sorumluluğu olmayacaktır. Ayıbın varlığı halinde ise; eğer bu ayıp açık gözlenebilir bir ayıp ise örneğin kapıların-pencerelerin takılmamış olması, asansörün çalışmıyor olması vb gibi bunlar derhal zaman geçirmeksizin müteahhitte ihtaren bildirilmelidir. Gizli ayıplar da ise örneğin su tesisatının teknik olarak yetersiz olduğunun veya yanlış olarak monte edildiğinin kullanım sonrası ortaya çıkması gibi yine bu durumun ortaya çıkması halinde derhal müteahhitte bildirilmesi esastır. 4) Arsa sahipleri için eksik veya ayıplı işlerin teslim edilmesi halinde seçenekli hakları vardır. Buna göre; a) Arsa sahipleri sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirler. Dönme hakkı sözleşmeyi geriye etkili olarak tamamen ortadan kaldıran bir durumdur. Dönme hakkının kullanılabilmesi için yapının, arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması ve yapının yıkılması ve kaldırılmasının aşırı bir zarar doğurmaması gerekir. Örneğin; Fen ve teknik bakımından veya statiğine güvenilmeyen bir yapıyı arsa sahipleri teslim almak zorunda değildirler. Yargıtay inşaatın yüzde 90 ve üzerinde tamamlanması halinde dönme hakkının değil ileriye dönük fesih hakkının kullanılabileceğin kabul etmiştir. İleriye dönük fesih halinde müteahhit yaptığı kısım oranında arsa payı devri isteme hakkına sahiptir. b) Eğer mevcut ayıp kabulden kaçınmayı haklı kılacak derecede önemli değilse veya yapının yıktırılması daha ağır bir durum yaratacaksa arsa sahipleri müteahhitten ayıp oranında bir indirim talep edebilirler. Mevcut müteahhittin hak ediş oranında (ayıp oranında bedel indirimi veya teslim edilecek dairelerden ayıp oranında feragat etmek gibi) bir indirime gidebilirler. c) Arsa sahipleri ayıbın giderilmesini müteahhitten isteyebilirler. Burada ayıbın giderilebilecek bir durumda olması gerekir. Ayıbın giderilebilecek önemde olup olmadığına açılacak olan davada hakim karar verecektir. Örneğin bir sığınak yapılmış ve bu sığınak mevcut projesinden 20 cm aşağıda yapılmış ise bu durumda bütün bina yıkılarak eski haline getirmek mümkün olmadığı için burada ancak yukarıda belirttiğimiz ayıp oranında indirim yani tazminat durumu söz konusu olabilecektir. d) Arsa sahipleri mevcut ayıbın varlığı halinde tazminat da talep edebileceklerdir. Bu tazminatı bağımsız olarak da talep edebilirler sözleşmelerinde var ise cezai şart hükümleri ile birlikte de talep edebileceklerdir. Örneğin ayıplı taşınmazın varlığı nedeniyle teslim edilemeyen taşınmazdan kaynaklı kira gelirinden mahrum olmak tazminat talep edebilmek için bir gerekçedir. Mevcut yapının teslim edilmesi esnasında yasal haklar saklı tutulmazsa veya ayıbın varlığı halinde kira bedelleri veya cezai şart bedellerinin talep edileceği saklı tutulmazsa sonradan talep edilemez.