Arsa payını kim, nasıl belirler?

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 12. Maddesi’nin a bendinde mimari projede bulunması gereken hususlar belirtilmekte ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış olması gerektiği ifade edilmektedir. Ayrıca Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Yapı Ruhsatı İşleri 57. Madde’de Mimari projede bulunması gerekenler belirtilirken; mimarlar tarafından hazırlanacak kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosunun da bulunması gerektiği belirtilmiştir.

Uygulamada arsa payı belirlenmesi işlemi genel olarak proje tamamlandıktan sonra parselde bulunacak bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerinin belirlenmesi, bu değerler toplanarak toplam bir değere ulaşılması ve her bağımsız bölüm için belirlenen değer ile toplam değerin oranlanarak arsa payına ulaşılması işlemleri ile gerçekleştirilebilmektedir.

Arsa payı belirlemekle yetkili kimselerin arsa  paylarını, objektif, hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırması gerekirken, uygulamada proje müelliflerinden ve/veya yapımcı müteahhitlerden, bazılarının ticari endişelerle veya konunun uzmanı olmadıkları için arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit etmesi ile sıkça karşılaşılabilmektedir. Projeyi tasdik etmekle yetkili kurumların yeterli inceleme ve gerekli hassasiyeti göstermedikleri durumlarda birçok uygulamada arsa paylarının gelişi güzel, arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek suretiyle eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri yani metrekareleri esas alınarak arsa payı belirlendiği yanlış uygulamalar görülebilmektedir. Yanlış arsa payı belirlenmesi işlemini basit bir örnekle açıklayabiliriz. Aynı binada yer alan ana caddeye cepheli ve çok yüksek değerli dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm ile, yol kotu altında bulunan caddeye cephesi olmayan, depo niteliğindeki bağımsız bölümün arsa paylarının eşit belirlenebildiği hatta daha değersiz olan bağımsız bölümlere daha fazla arsa payı belirlendiği görülebilmektedir.

Tellal