Kentsel dönüşümde arsa payı düzenlemesi nasıl yapılır? 

Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü köşesinde kentsel dönüşüm ve arsa payı düzenlemelerini kaleme aldı. Tamer Heper'e bir okuyucusu, "Bizim aynı parsel içinde 2 bina var. Binalardan biri 3 katlı ve 3 daireli. Diğeri 8 katlı ve 16 daireli. Müteahhit zamanında arsa paylarını dağıtırken 3 dairenin her birine diğer dairelerin 6 katı pay vermiş. Yani kentsel dönüşüm söz konusu olursa küçük 3 daire diğer 16 dairenin yarısını üstüne geçirmiş olacak. Konu hakkında dava açıldı. Bilirkişi değeri ölçüsünde düzeltmeleri yaptı.

Müteahhit zamanında kendine ayırdığı dairelere fahiş bir arsa payı ayırarak sattığı dairelerin esasen yarı arsa payını üstünde tutmuş. Bilirkişi raporları davacıların lehine olmasına rağmen mahkeme davayı ‘uzun süredir açılmamış (ki bu tür davalarda süre kısıtlaması yok) ve hukuki faydası yoktur’ diyerek reddetti. Bu tip davalar anladığım kadarıyla incelenmeden reddediliyor. Bu mümkün mü?" sorusunu yöneltti.

İşte Tamer Heper'in yanıtı...

***

Kentsel dönüşüm meselesi ortaya çıktıktan beri arsa payı düzenlemesi talepli davalar aldı başını gitti. Çünkü eskisi yıkılıp yenisi yapılacak binalarda, malikler arsa payları oranında sahip olacak. Eski bina kullanılırken bu husus kat maliklerini pek ilgilendirmiyordu ama yeni bina yapılacaksa eski malikler yeni binada arsa payına göre yere sahip olacağından doğacak zarar gündeme geldi.

Gerçekten de arsa paylarının yasaya, hak ve adalete uygun olması lazım. Yasal olarak bu paylar, kat irtifakı veya doğrudan kurulmuş ise kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı kurulur. Açılan davada bu tarihlerdeki değerler belirlenir ve buna göre olması gereken arsa payları belirlenir. Bu talebin de zamanaşımı yoktur. Dolayısıyla dava çok yaygındır.

***

Ancak okuyucumun sorusu içinde geçen müteahhidin kendisine ait dairelere büyük arsa payı ayırmasını anlıyorum da bu daireleri sattığı halde arsa payının yarısını kendisinde sakladığı hususunu anlamıyorum. Böyle bir sistem yok. Böyle bir davayı mahkemelerin bazılarının reddettiği oluyor ancak yerleşmiş sistem bir defaya mahsus düzenleme yapılması yönünde. Mahkeme kararları Bölge Adliye Mahkemeleri’nde incelenir ve karar değerlendirilir. Bu davalar için de bu husus söz konusudur.

Kentsel dönüşümde 'arsa payı'nın önemi!