Artık AVM yapılmaz 'uydu ofis'ler geliyor!
Avi Alkaş, "Türkiye’de bu koşullarda artık kolay kolay AVM yapılamaz" diyor. Alkaş, ofis şirketlerinin ‘Benim 5-7 bin metrekare alanım var. Bunun yarısını kullanacağım. Önümüzdeki 6-8 ay siz bunun kalan yarısını işletir misiniz’ şeklinde taleplerinin olduğunu söylüyor...
Türkiye’de alışveriş merkezlerinin (AVM) yükselişe geçtiği yıllarda açılan her AVM’de başrolde hep o yer aldı. Önce Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı kimliğiyle daha sonra Alkaş Danışmanlık'ın dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul şirketi JLL tarafından satın alınmasıyla birlikte JLL Türkiye Ülke Başkanı olarak karşımıza çıktı. AVM sektörünün duayenlerinden Avi Alkaş, Alkaş, ticari gayrimenkuller konusunda piyasanın nabzını en iyi tutan isimlerden. Yeni bir yatırım yapılacaksa ve AVM’ler için de Avi Alkaş'a danışılır.
Akşam Gazetesi'nden Şenay Büyükköşdere'nin haberine göre; Avi Alkaş, "Türkiye’de bu koşullarda artık kolay kolay AVM yapılamaz. Şu anda ise Alkaş’ın gündeminde yeni nesil ofisler var. Alkaş ve mobilya firması Nurus ortaklığında açılan Han Spaces hem Levent’teki binasında firmalara ofis hizmeti veriyor hem de firmaların ofislerini dönüştürerek, maliyet avantajı sağlamalarına yardımcı oluyor" diyor.
Han Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, koronavirüs salgını ile başlayan dönüşümün iş hayatına yansımalarını anlattı.
Evden çalışmanın yaygınlaşmasıyla birçok holdingin, merkez binasını dönüştürmek için harekete geçtiğini belirten Avi Alkaş, "‘Metrekaremin yarısını kullanacağım, kalanı siz işletin' diyorlar" dedi. Alkaş, AVM'lerde boşalan alanların ise test merkezi, sağlık birimi veya ‘uydu ofis' olacağını aktardı. Avi Alkaş, soruları şöyle yanıtladı:
Yıllarca AVM’lerin hastaneye döneceği konuşuldu. Şimdi de ‘evden çalışma’yla boş ofis alanlarının ne olacağı konuşuluyor. Yatırımlar plansız mı yapılıyor?
Pandemiyi hiçbirimiz beklemiyorduk. Ama tabii bir plansızlık var. Bir de planlamanın kentlerimizin hızlı nüfus artışından kaynaklanan hızlı büyümesine yetişemeyişi gerçeği var. İstanbul’da 6.5 milyon metrekareye çıkan bir A-B sınıfı ofis stoku söz konusu. Pandemi öncesi yüzde 25-30 arasında bir boşluk vardı. Bu oranın 30’un üzerine çıkacağını düşünüyoruz.
Peki ne olacak bu ofisler?
Orta vadede bir kısmı tekrar dolar. Bir kısmı da çalışan yurtları gibi farklı fonksiyonlara dönüşebilir.
Çalışan yurtlarını biraz açabilir misiniz?
Bu dünyada yeni başlayan bir trend. Aslında bu bir çeşit lojman diyebiliriz. Pandemiyle dünyada çalışma günlerinin yeniden düzenlenmesi gündemde. 4 gün çalışma, 3 gün tatil gibi. Mesela çalışan perşembe akşamı şehrin dışındaki veya çeperindeki evine gidecek, pazartesi sabahı tekrar şehrin merkezindeki işine gidecek. Ve 4 gün merkezdeki çalışan yurdunda kalacak. Şu anda İstanbul’da bunu düşünen şirketler var.
OFİSLER BÖLÜNECEK
Peki ofisleri dönüştürmek büyük holdinglerin gündeminde var mı?
Kesinlikle. Günün moda kavramı ‘çeviklik’. Bu süreçte süratli karar alabilmek çok önemli. Şu anda çok uluslu şirketler bile evden çalışmaya geçti. Bunun için teknoloji altyapınızın olması lazım. Herkese bir laptop vermeniz lazım. Diğer yandan herkesin evi de evden çalışmaya müsait değil. O yüzden de bu maliyete katlanmak yerine ‘uydu ofisler’ şirketlere daha cazip geliyor.
Sizin kapınızı çalanlar var mı bunun için?
Şirketlerle farklı modeller üzerinde çalışmaya başladık. Bunu hem sosyolojik bir ihtiyaç hem de tasarruf kalemi olarak değerlendiriyorlar. Sonuçta dünya yavaşladı. Birçok şirketin satışları da yavaşladı.
Nasıl modeller?
Mesela şirket bize geliyor; ‘Benim 5-7 bin metrekare alanım var. Bunun yarısını kullanacağım. Önümüzdeki 6-8 ay siz bunun kalan yarısını işletir misiniz’ diyor. Veya birkaç şirket bir araya geliyor, ‘Biz rakip değiliz. Bilgi açısından sıkıntımız yok. Bizim için 5 farklı lokasyonda çalışanların evine yakın uydu ofisleri organize eder misiniz’ diyorlar .
Nasıl bir maliyet avantajı sağlanıyor bu şekilde?
Bir ofisi yönetmekle harcadıkları giderler, yaptıkları yatırım, elektriği, suyu kahvesi, interneti… Bunların hepsi maliyet. İlk etapta yüzde 25-40 arasında bir maliyet avantajı oluyor. Uydu ofislerde ‘kişi başı’ anlaşma yapıp, tüm hizmetleri kullandığınız kadar aldığı zaman yarı yarıya tasarruf sağlanabiliyor.
Uydu ofis nedir?
Şirketlerin ana ofisleri prestij veya gereklilikten dolayı merkezi lokasyonlarda bulunabilir fakat, merkezde olmasına gerek olmayan çalışanların toplu taşımaya ihtiyaç duymadan, belki sadece bisikletlerine binip gidebileceği uydu ofislerin üretilmesi söz konusu. Yani ofisler bölünecek.
Uydu ofislerle servis araçlarının kalkmasıyla toplu taşımanın yükü azalacak. Bunun bir sonucu olarak da merkezde şişen gayrimenkul fiyatları dengelenecektir.
İKİZ KULELERE ÇARPAN UÇAK GİBİ
Ofislerde bizi nasıl değişimler bekliyor?
Nasıl ki 2001 yılında ikiz kulelere uçak çarptığında uçaklarda güvenlik kavramı tamamen değiştiyse bundan sonraki hayatımızda da belirsiz bir süre sağlık önlemlerinin ön planda olduğu çalışma koşullarına geçeceğiz.
AVM’LERİN BOŞ ALANLARINA SAĞLIK VE TEST MERKEZİ
Mağazalar açıldı ama hala çok büyük bir kitle AVM’ye girmeye çekiniyor. Bir yandan da markalarla, bazı AVM yatırımcıların kira gerginliği sürüyor. Neler oluyor bu süreçte AVM’ler cephesinde?
AVM’ler normali arıyor. Rakamlar o kadar karamsar değil. Çatışma yerine uzlaşmayı yakalayarak, işler giderek açılıyor diyebiliriz. Ticaretsiz olmaz, perakendecisiz hiç olmaz. Perankendeciyle AVM’ci de bir fidanın güller açan dalıysa ya anlaşacaklar ya anlaşacaklar. Bu kavgada kimsenin menfaati yok.
Peki bu süreçte AVM’lerde de dönüşüm yaşanacak mı?
Zaten Türkiye’de bu koşullarda artık kolay kolay AVM’ler yapılamayacağı için, giderek karşımıza daha fazla karma kullanımlı yapılar çıkacak. AVM’lerde daha fazla sağlık birimleri göreceğiz. Test merkezlerinin gelmesi söz konusu olabilir. AVM’lerde oluşabilecek boş alanlar, esnek çalışma mekanlarıyla, sağlık ve eğitim birimleriyle doldurulabilir.
YÜZDE 49’U OFİSE EVDEN YEMEK GETİRECEK
İnsanlar ofise döndüler mi?
Otomotivden, bankacılığa kadar çeşitli sektörlerden 326 kişiyle bir araştırma yaptırdık. Buna göre, her 10 çalışandan 7’si evden çalışmaya geçti. Küçük bir bölümü de yarı zamanlı ofis çalışma düzenine geçti. Büyük şirketler ofise dönüşü temmuz ağustosa sarkıtmış gibi görünüyor. Araştırmaya göre salgın sonrası dönemde çalışanların yüzde 52’si bir süre daha evden çalışılacağını düşünüyor. Evden çalışmanın kalıcı olacağını düşünenlerin oranı ise yüzde 16. Covid-19 öncesinde evden ofise yemek getirip yiyenlerin oranı yüzde 13 iken, şimdi bu oranın yüzde 49’u bulacağı öngörülüyor. İş dünyası 6 aydan önce normale dönüş beklemiyor.
