AVM'ler profesyonel firmalar tarafından yönetilecek!

Alkaş Danışmanlığı 2008'de satın alarak Türkiye'de mülk yönetimi, stratejik danışmanlık, araştırma, perakende hizmetleri ve proje yönetimi alanlarında hizmet vermeye başlayan JLL, yolunu 9.5 yıldır alışveriş merkezi yönetimi ve kiralama alanında faaliyet gösteren AVM Partners ile birleştirmişti. 

AVM Partners faaliyetlerine JLL çatısı altında devam ediyor. Böylece sektörün iki duayen ismi, AVM, kiralama, danışmanlık denilince hemen akla gelen iki ismi; Avi Alkaş ve Aydın Yurdum JLL'de güçlerini birleştirmiş oldu. Biz de bu 2 isme, AVM yatırımlarını ve gidilecek yolu sorduk. JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş AVM'lerin gelişimini anlattı:

Önce kapalı kutu gibiydi

"AVM'ler günlük yaşantımızın önemli bir parçasını oluşturuyor. Günlük yaşantının zaman içinde değişmesi gibi, bu merkezler de değişiyor ve dönüşüyor. Bu değişim ve dönüşümün odağında ise elbette tüketiciler ve onların zamanla değişen beklenti ve ihtiyaçtan bulunuyor. Trende baktığımızda, 'dışa dönüklük'ten söz edebiliriz. Birinci nesil olarak tanımlayabileceğimiz, ülkemizdeki ilk AVM'ler 'kapalı kutu' şeklinde inşa edilmişti. 19901ı yılların ortasından sonra, içinde büyük bir hipermarketin veya yapı marketin olduğu, onlann önünde de mağazalann konuşlandınldığı Onlar, AVM denilince akla gelen isimlerin başında yer atıyor; JLL'den Avi Alkaş ve Aydın Yurdum, Alkaş, çağa ayak uyduran şehrin bir uzantısı haline gelen dördüncü nesil AVM'leri anlattı. Yurdum ise, AVM'lerde profesyonel yönetimlerin giderek artan önemini rakamlarla açıkladı. Yurdum'a göre 2 yıl içinde AVM'lerin yüzde 35'i profesyonel şirketler tarafından yönetilecek AVM'ler yapılmıştı. Bu AVM'ler üçüncü nesil AVM'ler, yani kendini dışanya açan merkezler takip etti. Kapalı alanlarda sigara içmeyi yasaklayan kanunun da etkisiyle birlikte, AVM'ler ziyaretçilerinin açık havada zaman geçirebilecekleri mekanlar oluşturdular."

Dördüncü nesil AVM'ler 

Alkaş günümüz AVM'lerini ise şöyle özetledi: "Günümüze geldiğinizde ise 'dördüncü nesil' olarak adlandırdığımız AVM konsepti bulunuyor. Bu konseptte eski tip mimariye sahip AVM'ler de yenilenerek çağa ayak uyduruyor. Artık şehrin bir uzantısı olan, alışveriş caddesi ruhunu veren, otel, rezidans ve ofis binalannın da yer aldığı karma kullanımlı projelerin parçası olan AVM'leri görüyoruz. Bu konseptle içe dönük cepheler dışa dönük hale getiriliyor; yeme-içme alanlan AVM'nin terasıyla birleştiriliyor ya da bu alanlar dışan taşınıyor."

'Profesyonelleşiyoruz' 

JLL Türkiye Bölge Direktörü, Yönetim Kurulu Üyesi Aydın Yurdum'a, Türkiye'deki AVM'lerin yüzde kaçının yönetim ve kiralama vs konulannda profesyonel hizmet aldığını soruyoruz. Yurdum şöyle konuştu: "Ülkemizde 10.6 milyon metrekare kiralanabilir alanın yüzde 33 u yani yaklaşık 3.5 milyon metrekaresi profesyonel kurumlar tarafından yönetiliyor. 2018 yılına kadar 2.6 milyon metrekare proje geliyor. Bunun da yüzde 25'i profesyonel firmalar tarafından yönetilecek.  Özetle, toplamda ülkemizdeki alışveriş merkezlerinin yaklaşık yüzde 35'i önümüzdeki 2 yıl içinde profesyonel firmalar tarafından yönetiliyor olacak. Bu rakamlar 2000'li yılların başında yüzde 10'lar da dahi değildi."

Maliyet avantajı sunuyoruz 

Peki AVM yatınmcılan, kiralamanın ve yönetimin profesyonel bir iş kolu olduğu bilincine ulaştı mı? Yurdum'un bu soruya yanıtı da şöyle oldu: "Yabancı yatınmcılar, kurumsal yerliler ve özellikle çok ortaklı yapılar profesyonel yönetimi anlamış durumda. 

Profesyonel ekiplerle çalışmanın kendilerine getirdiği artı değeri biliyorlar. Özellikle bizim gibi önemli adette proje yöneten profesyonel firmalann yatınmcılara ciddi maliyet avantajının yanı sıra etkin pazarlama, kiralama yönetimi ile birlikte risklerden arındırılmış güçlü bir kiracı yatinmcı ilişkisi sunması, artık yatınmcılar tarafından fark edilen bir konu. Bu bilincin oluşması bizi mutlu ediyor. Diğer önemli bir konu da yabancı yatırımcılann bakış açısı. Yabancı yatınmcılar profesyonel firmalar tarafından yönetilmeyen alışveriş merkezlerine yatırım*yapma konusunda çok tereddütlü davranıyorlar. Profesyonel firmalann yönettiği AVM'ler her zaman diğerlerine karşı daha avantajlı, daha efektif olacaklardır.''

Başarısız bir AVM'ye ne yapılabilir? 

Yurdum, "Başansız başlayan bir AVM'nin doğru yönetim ve kira 4 politikasıyla başarılı olabilir mi?" sorusuna yanıtı çok çarpıcı: "AVM'nin neden başarısız olduğu konusu önemli. Lokasyon, fonksiyonel, yönetsel ya da mağaza karmasında olan hatalardan dolayı başansız olmuş bir AVM'nin görmesi gereken tedavi yöntemleri farklı olacaktır.  Tabii ki en zoru lokasyon hatası olan AVM'ler ki bunlar çok emek istemekte ama iyileştirme yapılabilir. Bu iyileştirmeler sınırlı da olsa en azından başa baş noktasının yakalandığı bir noktaya gelebiliyor; güzel örnekleri var. Yönetsel ya da marka karmasıyla ilgili sıkıntılardan dolayı kötü başlamış AVM'ler ise güçlü profesyonel ellerde tabii ki başanlı olabilir, zaten bizler de bunun için vanz. Doğru mağaza karması zengin bir etkinlik programı ile birleşince başannın temeli de oluşuyor.

Posta Ek