Aziz Torun: Türkiye'de konutta balon olmaz!

Torunlar GYO ve GYODER Başkanı Aziz Torun, konuttaki balon söylentilerinin yersiz olduğunu belirterek, "Fiyatlara da maliyetlere de baktığımızda balon riski yok" dedi.

5.3 milyar liralık gayrimenkul portföyü yöneten Torunlar GYO, gündemindeki Paşabahçe ile Alibeyköy projesini de hayata geçirdiğinde toplam 7 milyarlık yatırıma sahip olacak. Şirketin patronu ve aynı zamanda Gayrimenkul Yatırımı Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun'la yeni yatırımlarını ve sektörün gidişatını konuştuk. 

 Yılın ilk 6 ayını rekor bir kârla kapattınız. Geçen yıla göre kârınızı yüzde 965 artırıp, 271 milyona çıkardınız. Üstelik ilk 6 aydaki seçim belirsizliğine rağmen... Nasıl değerlendiriyorsunuz bu durumu? 

Aralık 2013'te yaşanan belirsizlik gayrimenkulde bir nebze durgunluk yaşattı. Torunlar GYO'nun açıkladığı bu kârın bir kısmı sektörün yapısından geliyor. İnşaat sektörü günlük kârlarla oluşmuyor. Yıllara sarih bir sektör olduğundan, 2013'ü de kapsıyordu bu kâr. Dolayısıyla bunu ilk 6 ay için değerlendirmemiz yanlış olabilir. Fakat bizim farkımız şirketimizin büyük bir AVM portföyüne sahip olması. Ve her ay sabit bir kira gelirimiz var. 

 Ne kadarlık bir gelir? 

Açıkladığımız 6 aylık dönemde 65 milyon kira gelirimiz oldu. Mall of İstanbul'un bu 6 aylık kârımız üzerinde çok cûzi bir etkisi var. Önümüzdeki aylarda Torunlar, Türkiye'deki en büyük kira getiren gayrimenkulü portföyünde bulunduran GYO olacak. En büyük olmayabiliriz, ama en fazla kira getiren gayrimenkul bizim portföyümüzde. 

 Ne kadarlık bir portföyden bahsediyoruz? Ve büyüklüğü ne kadar? 

Portföyümüzde 11 projemiz var. Toplam büyüklüğü ise, 5.3 milyar lira. Yıl sonuna kadar satışa çıkaracağımız 2 büyük projemizle birlikte portföyümüz 7 milyar liraya çıkacak. 

 Yıllık kira geliriniz ne kadar?

Mall of İstanbul'un ve Torun Tower'ın devreye girmesiyle 2015'te bu rakam 250 milyon lirayı bulacak. 

 Gayrimenkulün her alanında faaliyet gösteriyorsunuz... 

Bu bizim en önemli özelliğimiz. AVM, ofis, ofel, konut ve hatta marina. Bu özelliklerle de tekiz. Hatta belli alanlardaki daralmayı telafi edecek farklılığımız bu bizim. 

 Nasıl bir farklılık? 

Mesela satışlar çok iyi gitmediğinde, kira gelirimiz var. Türkiye'nin en büyük ofis kiralamasını gerçekleştirdik. 64 bin metrekareyi Denizbank'a kiraladık. Biz proje geliştirirken rüzgâra göre hareket ediyoruz. Herkes tutuyor diye 1+1 daire yapıyor, biz daha farklı davranıp uzun vadeyi düşünüyoruz. O projeyi geliştirirken Türkiye'de prestijli ofis binalarının olması gerektiğini düşündük. Biraz da risk aldık. Böyle bir bina yapıyorsunuz ya kiralayamazsanız ne olacak? Ticarette her zaman risk var. Her zaman cesur olmak gerekiyor. Biz de o cesaretle bu binayı yaptık. 

 Devam eden yatırımlarınızda durum nedir?

Projelerimizin hepsi yüzük taşı. Doğru işler yapınca doğru yerler nasip oluyor. Torun Center bir marka mekanıydı ama bittiğinde cazibe merkezi olacak. Projenin yüzde 35'ini sattık. Mall of İstanbul'da da konutların yüzde 96'sı alıcı buldu. 

 Ne kadarını yabancılara sattınız? 

32 farklı ülkeden 300 tane konut sattık. Yabancıların yoğun ilgisi var projeye. Havalanına yakınlığı, AVM'yle bütünleşmiş olması ve en önemlisi de müşterilerin talebine uygun daire ürettik biz bu projede. Yabancıyı çok öngörerek yapmadık ama insanların oturduğu bir proje olsun istedik. 3+1 ve 4+1 konutlar yaptık. Halbuki o gün moda 1+1 konutlardı. Ama bugün bu konutlara talep olmayabilir ve satışlar tıkanır. Bunu göz önünde bulundurarak hareket etmek gerekir. 1+1'de oturacak insan sayısını analiz etmek lazım. Oradaki dağılımı çok iyi yaptığımız için satışlarımız da çok iyi gitti. 

Parsel değil, adalar bazında dönüşüm gerekiyor

Yeni yatırım planlarınız neler? 

Paşabahçe arazisinde geliştireceğimiz proje ile KİPTAŞ'la yaptığımız Alibeyköy projesi gündemimizde. 500 dönümlük bir arazide yapacağımız projede, iki tane okul ve cami de var. Gecekondu sahiplerine 400'ü aşkın daire veriyoruz. Arsa sahibi İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne de 500 daire vereceğiz. Toplam da 3 bin civarında konut yapacağız. 1 ay içinde sosyal konutlara başlıyoruz. 3 ay içerisinde tamamına başlamış olacağız. Bu, 1 milyarın üzerinde bir yatırım. 

 Bu proje dönüşüm projesi. Ne düşünüyorsunuz bu konuda? 

Dönüşümün geldiği nokta çok parlak değil. Burada bir kamu otoritesi öncü olmazsa, bir müteahhit 300 kişiyle sözleşme yaparsa gelecekte 300 tane sorun yaşayabilir demektir. Çünkü birisi dairesini beğenmeyip dava açabilir, projeyi bloke edebilir. Bunun kurumsal bir muhatabı olacak şekilde yapılması gerekiyor. Bizim projemizde muhatabımız KİPTAŞ. O bütün sorunları çözmüş. Bizim işimiz kolaylaştı. Hak sahiplerinin bir araya gelip bir şirket ya da dernek kurması lazım. Tek bir yönetim olacak ve o müteahhitle muhatap olacak. Sonrada müteahhitle görüşmeliler. Daire değil de parayı bölüşme bile olabilir. 

 O nasıl olur?

Daireyi bölüşmeye kalkınca sıkıntı olur. Onun dairesi, şerefiyesi falan. Bunların önüne geçmenin en önemli çözümü parayı bölüşmektir. Hasılat paylaşımı modeli gibi. Bu senin hissen buradan paranı alıp, sonrada müşteri gibi istediğin daireyi alabilirsin. Bu modeli uygulamak gerekiyor. Parsel değil, adalar bazında dönüşüm projesi geliştirmek gerekiyor.

GYO'ları yurtdışında pazarlamamız gerek

Siz aynı zamanda GYODER Başkanısınız. Bu kimliğinizle sektörün gelişimini nasıl görüyorsunuz? 

Sektörün bütününe baktığımızda 10 yılda hızlı büyüdü. Bunun en büyük nedeni de istikrar. Ama bundan sonrası için geçmişi değil, yeni şartları dikkate almak lazım. 1+1 gidiyor diye hep o daire yapılmaz. Bundan sonra bizler için en önemli talep merkezi yabancılar. Bunun için onların talebi nedir hangi fiyat segmenti onlara uygun, hangi ülke vatandaşı potansiyel alıcımız, bunlara bakmak lazım. 

 Sektörün en büyük sıkıntısı nedir?

2005'ten 2012'ye kadar çok kârlıydı bu sektör. Ancak 2012'den sonra çok düşük kârlarla çalışıyor. Ama dışarıdan algı bu değil. Kamuda böyle zannediyor, idareler de vatandaş da... Bu algı yüzünden herkes mevcut işini bırakıp inşaatçı oluyor. O zaman "Beyaz kedinin pamuk tarlasına zararı var" hesabı o yeni oyuncularda tecrübe eksikliğinden mevcut oyunculara zarar veriyor. 

 Sürekli bir balon söylentisi dolaşıyor sektörde. Konutta balon var mı yok mu? 

Türkiye'de balon olmaz, talep yetersizliği olabilir. Farklı bölgede müşterinin talebine uygun olmayan bir mal üretirseniz, dairenin büyüklüğü, projenin özellikleri ve fiyatı konusunda arz ve talep çakışmıyorsa, talep yetersizliği olur, stok artar. Kâr marjları zaten düşük ve ciddi bir rekabet var. Herkes minimum kârla çalışıyor. Fiyatlara baktığımızda da maliyetlere baktığımızda da balon yok. Herkes üretiyor ve minimum karâ satmaya çalışıyor. Şu an sektörün kârlılığı yüzde 10 ila 20 arasında. Ama bunlar yıllara yayılıyor. Bu sektör için bu yüzdeler çok düşük. 

 GYO'ların sıkıntıları neler? 

GYO'lar istenen primi yapamıyor. İskonto oranları oldukça yüksek. Şirketimizin net aktif değeri 3.2 milyon lira, piyasa değeri ise 1.7 civarında. Yüzde 45 iskonto var. Bu genel olarak Türkiye'deki GYO'ların ve borsanın problemi. Bu şirketleri yurtdışında pazarlamalıyız. İç piyasaya tanıtıyoruz lansman yapıyoruz. Aynısını yabancılara da yapmamız lazım. Sektör olarak projelerimizi uluslararası arenada daha fazla tanıtmalıyız.

Faizi düşüren tek faktör istikrar

Cumhurbaşkanlığı seçimlerinde sandıktan istikrar çıktı. Bu durum inşaat sektörüne nasıl yansıdı? 

Sektörünün en hassas olduğu şey istikrar ve itibar. Siyasi ve ekonomik istikrar, ülkenin ve şirketin itibarı. Bunların hepsi bu işin tetikleyeni. Şu andaki sonuç her şeyin daha iyi olacağıyla ilgili bir süreç yaşıyoruz. Gelecekle ilgili bir koalisyonun beklenmediği tek parti iktidarının olacağı bir dönem görünüyor. Bu da yabancılar için çok önemli. Türkiye'deki istikrarın devam edeceği yönünde bir algı oluşmuş oldu. Bu aynı zamanda faizlerin de düşmesini sağlayacak. Faizi düşüren en önemli faktör istikrardır.

Seda Tabak/ Sabah