Banka kredisi olmaksızın senetle satılan ev alınır mı?

Daha önce senetle alınan konutlar zamanında teslim edilmediğinde ya da inşaat durduğunda dahi tüketicilerin bu senetleri ödemek zorunda kaldığından ve iflası erteleme davaları, tüzel kişilik perdesinin aralanması davalarından bahsetmiştik. Senet ile konut alım satımı tüketiciler için gerçekten riskli bir yöntem. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyu şöyle açıklıyor:

‘’ Senetlerle ilgili iki ayrı art niyetli durumdan bahsedebiliriz. Bunlardan 1. senetlerin nama yazılı değil emre yazılı olması , 2.si ise vatandaşın arada ödemeyi unuttuğu ya da geciktirdiği bir senet olduğunda müteahhit firmanın hiç bir uyarıda bulunmaksızın bir senetin ödenmemesi sonucu sözleşmeyi fesh etmesi, üstelik tüketiciler bu durumu tapu teslim zamanı geldiğinde tapularını alamayınca farkediyorlar.

Konuyu ayrıntılı örnekleyecek olursak,

1.Senetlerin nama yazılı değil emre yazılı olması;

Bilindiği üzere 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 4. Maddesinin 5. Fıkrasına göre “Tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebilir. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.” hükmü mevcuttur. İlk bakışta her ne kadar Tüketiciyi koruyan bir hüküm olarak gözükse de, uygulamada işler hiç de göründüğü gibi değil. Nitekim sıralı bir çok senete imza atan tüketicilerin çoğu hem bilgi eksikliğinden hem de kötü niyetli müteahhit firmaların tercih etmemesi ve tüketiciyi imzaya zorlaması sebebiyle nama yazılı değil maalesef emre yazılı senetlere imza atıyorlar. Nitekim bedelleri görece olarak çok yüksek sayılamayacak olan bu senetler neredeyse daha ilk günlerden faktoring şirketlerine, yine inşaat işi yapan diğer firma ve kişilere devrediliyor. Dolayısıyla, bu senetlerden dolayı alacaklı kişiler artık inşaatı yapıp bitirmesi beklenen müteahhit firmalar değil, bu senetleri devralan firmalar oluyor. Böylece bu firmalar açılacak olası bir davada senetleri devralırken iyiniyetli 3. Kişiler olduklarını tüketicinin müteahhit firmaya karşı sundukları itirazları Türk Ticaret Kanunu’na göre kendilerine yöneltemeyeceği iddiasında bulunabiliyorlar. Maalesef Mahkemeler bu iddiaları kabul edebilmekte ve neticede yine olan kendisine konutu teslim edilemeyen ve senetleri ödeme tehdidi altında olan tüketiciye oluyor.

2. Ödenmesi unutulan bir senet ya da kaparo ücreti için uyarı yapılmaksızın sözleşme feshedilmesi

Ev almak, bu hayatta bir dikili ağaca sahip olmak herkesin hayalidir. Ancak giderek pahalılaşan hayat ile bu hayal gitgide zorlaşıyor. Bu durumda konut tüketicileri için sadece 2 seçenek kalıyor. Ya konut kredisi seçilecek ya da senetle ev alınacak ancak genelde banka faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde veya krediye uygun olmayan tüketiciler için senetle ev sahibi olmak daha kolay bir yöntem. Ancak burada çok dikkatli olmak gerekiyor. Çünkü diyelim toplamda 5 yıl boyunca senet ödeyeceksiniz yani  60 ay. İnsandır beşer şaşar 60 aydan birinde seneti ödemeyi atladınız işte bunu fırsat bilen müteahhitlerin hiç bir uyarı göndermeksizin satış sözleşmesini iptal ettiklerini çok da duymaya başladık. Bu durumda siz, 5 senenin sonunda ev sahibi olduğunuzu zannederek tapunuzu istediğinizde tapunuzu alamayabilirsiniz.  Esasında bir projeden daire alımında proje daha temel aşamasında olduğu için çok uygun fiyatlara daire alabiliyorsunuz. Binalar bittikten sonra proje prim yapıyor ve siz önceden ödediğiniz paraların karşılığında projenin prim yapmasıyla beraber kar elde etmiş oluyorsunuz. Ne yazık ki kötü niyetli müteahhitler sizin bu karınızı sizden az önce bahsettiğim şekilde almaya çalışabilirler. Genelde bu gibi durumlarda müteaahitler, müşteriye dairesini vermeyeceklerini parasını faiziyle geri iade edeceklerini söylemektedirler. Fakat son durumda siz  mahrum kaldığınız proje karından da mahrum kalmış olacaksınız, kısacası müteahhiti finanse etmiş olacaksınız. Paranızı iade alsanız bile paranın zaman değeri göz önüne alındığında zararlı çıkmış üstelik de epey zaman kaybetmiş oluyorsunuz. Müteahhit firma ise kendisine bedelsiz mevduat yaratmış, sıfır maliyetle para satın almış üstelik de konutlarının popülerliğini arttırmış oluyor. Esasında müteahhitlerin hiçbir bildirim yapmadan ödenmemiş bir senet olduğu iddiasıyla tapu alma zamanı geldiğinde sözleşmeyi feshetmesi hukuki bir tartışma konusudur, bildirim yapılmadan sözleşme nin feshedilemeyeceği, müteahhitin basiretli bir tacir gibi davranmadığı ve kötü niyetli olduğu iddia edilerek tapu iptal davası ya da zararı karşılamaya yönelik tazminat davası açılabilir. Ama bu duruma düşüp uzunca süreler hak aramaya gayret göstermektense aşağıda belirttiğimiz önerileri dikkate almanızı tavsiye ederim.

Bu nedenle daha önce defalarca kez söylediğimiz gibi tüketicilere konut alırken dikkat edilmesi gerekenlerle ilgili yazdığımız 10 maddelik yazıya dikkat etmelerini ayrıca konut alacakları projedeki müteahhit şirketin mali yapısını bankalardan sormalarını, kaparo-ön ödeme-senet ödemesi gibi yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmelerini, ödeme yapıyorlarsa şahsi kefalet almalarını ve piyasadaki düzgün firmalarla iş yapmalarını öneriyoruz. Yine daha önce belirttiğimiz gibi şunu da ekleyelim ki; Elbetteki bu söylediklerimiz tüm firmalar için geçerli değildir. Eğer siz doğru ve güvenilir firmayı bulduğunuza inanıyorsanız , sektörde bilinen referansı olan firmalarla çalışıyorsanız bu riski azaltmış olacağınız anlamına gelir.’’