Barış Dumankaya: Konut satın almanın tam zamanı!

İstanbul bir şantiye kenti görünümünde ve hızla yeni gökdelenler yükseliyor. İstanbul konuta doydu, doymadı mı? Kimileri diyor ki, “İstanbul’un 150 bin konut fazlası var.”. GFK’nın yakın zamanda yaptığı araştırmaya göre, inşaat sektörünün en çok bilinen markaları arasında ikinci sırada olan Dumankaya’nın Yönetim Kurulu Bakan Vekili Barış Dumankaya’ya sordum. “Konuta talep bitmez” diyor. Barış Dumankaya’nın ev sahibi olmak isteyenlere mesajları da var.     

Hükümet bu yılın Ocak ayı itibariyle büyükşehirlerde metrekare fiyatı 500-1000 lira olan konutlarda yüzde 8, 1000 lira ve üzeri olan konutlarda ise yüzde 18 KDV düzenlemesi getirdi. KDV sektör için bir teşvik oldu mu?

Kanun çıkarken, geçmişte ruhsatını ve iznini almış projeler yüzde 1 KDV’ye tabi olacak denildi.  Kanunun çıkacağının da dedikoduları vardı. Biz acele ettik, tüm projelerimizi ruhsatlandırdık. Elimizde 2 milyar liralık 5 bin konut stoğu var. Bu stoğun KDV avantajı da var. Aslında bu tüketici tarafında tam da anlaşılmış değil. Horizon projemiz diyelim ki hemen yanında aynı tip bir proje yapıldı. Ben yüze sattığımı o projenin müteahhidi 118’ e satmak zorunda kalacak. Şu anda stoklardan yüzde 1 KDV ile aldığınız zaman, müşteri yüzde 17 kârda olacak. Burada aslında tüketicimizin de bilinçlenmesi lazım. Bu avantaj sadece stoklarla sınırlı. Stoklar bittikten sonra yeni projeye başlamamızla birlikte KDV yüzde 18’e çıkacak. Kâr marjı da inşaatçılarda eskisi gibi değil. Dolayısıyla indirim yapılması, KDV yükünü müteahhidin üstlenmesi mümkün değil artık. Doğrudan fiyatlarına yansıtmak zorunda. Bu avantaj için son bir sene. Kaldı ki FED Başkanı Bernanke’nin de açıklaması var. Aralık ayına doğru tahvil alımını durduracağı için faizlerin artması bekleniyor. Şu an fiyatlar da uygun, faizler de uygun. KDV avantajı var. Belki klişe olacak ama konut almanın tam zamanı. 

Hükümetin amacı teşvikti, KDV teşvik unsuru olmadı mı?

Kısa vadede bir teşvik unsuru oldu. Maksimum iki senede bu stoklar bitecek. Stoklar bittikten sonra inşaat sektörü kısa bir dönem duraklamaya girecek ki insanlar bu yüzde 18 KDV’ye alışsın. bana göre bu anlamda sektör bir çan eğrisi çizip ondan sonra tekrar yükselir. 

NE OLACAK İSTANBUL'UN HALİ

Pendik’teki merkezinize gelişim 2.5-3 saati buldu, trafik çekilmez halde. Her gün yeni binalar yapılıyor. Ne olacak İstanbul’un hali?

Aslında trafik yoğunluğuna biraz da biz katkıda bulunuyoruz, araba satarak, Toyota bayiliklerimiz var. Marmaray’ın tamamlanması, metronun daha da genişlemesi, toplu taşımanın yoğunlaşmasıyla bir de İstanbul’a yapılaçak 3. Köprü’nün faaliyete geçmesiyle  trafik de azalacaktır. 

Ben de eskiden karşıya gitmekten nefret ederdim. Karşı yakaya geçmek demek, bir gününüzün gitmesi demek. Metro istasyonu aşağıya yapılacak, ben de artık metroyu kullanacağım. Hükümetin bize şu alternatifi sunması lazım. Kendi arabanla gitmek istiyorsan, 2.5-3 saat. Toplu taşıma aracını kullanıyorsan, 45 dakika. Aslında hükümet de bunu sunmaya başladı artık.

ÖNCE GÜVENİRLİK

İlanlarınızda projeden öte marka vurgusu yapıyorsunuz. Projelerinizin sayısı çok olduğu için mi yoksa içerikten öte Dumankaya markasının alıcısı olduğu için mi? 

Sat yap da güvenilirlik çok önemli bir kıstas. GFK’nın son yaptığı araştırmaya göre ilk akla gelen inşaat firması sıralamasında Dumankaya ikinci çıktı. En bilinen ikinci marka olarak Dumankaya’nın söylenmesi bizim de konut satışlarımızda önemli bir artı getiriyor. Birçok projemizde Dumankaya adını ön planda tutmamamızın sebebi de bu...

İSTANBUL'UN NÜFUSU BANA GÖRE 20 MİLYON

Metro çok geç geldi, İstanbul’a.

Doğru İstanbul’un her tarafı doluyor. Rusya metro işini 1950’li yıllarda bitirmiş, keza Avrupa İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra toplu taşıma işini bitirmiş. 

13 milyon diyorlar ama bana göre turistiyle, iş için geleniyle birlikte hesap edildiğinde günde 20 milyon insan bu kentte yaşıyor. İstanbul’un altı, örümcek ağ gibi metro ile örülmesi lazım. 

'4 KAZAN'LI FORMÜL

İş alemi her zaman ‘siyasi-ekonomik istikrar’ ister. Bunlar ideal olmasa da sağlandı. Mikro bazda ne eksik var?

Eski bir otomotivci olarak söyleyeyim: Malum otomobilin yüzde 75’i ithal. 2009’da otomotiv sektörüne ÖTV teşviki verildi. Yüzde 37’den yüzde 22’ye düştü ve devletin kârdan zararı 3 milyar lira kadardı. İnşaatta da isteğim şu, yakında tahminim sektör de bunu dillendirecek. Konut kredisinde KKDF, BSM diye alınan bir takım vergiler var. Hükümet kısa bir dönem için bu vergileri kaldırsa, tüketiciye büyük bir avantaj olur. Faizin yüzde 20’si tüketicinin cebinde kalır. 6 aylık bir dönem için yapılırsa, 1 milyon satışa hazır konut var deniliyor. Bunun yüzde 30’unu eritse 30 milyar liralık iş hacmi olur. 

Kullanılacak kredinin yüzde 50 olduğunu düşünün, 15 milyar lira eder. Yüzde 20’si de 3 milyar eder. Otomotive verdiğiniz teşviki inşaat sektörüne verdiğiniz takdirde maliyeti aynı olacaktır. Fakat unutmayalım, inşaatın tamamı yerlidir. 3 milyar vergi toplanmayacak ama devlet kat be kat alacaktır. Sektör kâr edecek, müteahhit, tüketici ve devlet kazanacak. Kazan-kazan-kazan formülü. Bir de istihdam boyutu var. Ayrıca diğer sektörleri de tetikleyecek. En az 4 kazan.

Ama böyle olursa Maliye Bakanı Mehmet Şimşek demez mi, KDV’yi düzenledik daha ne teşviki?

KDV’yi düzenlerken bizim görüşümüz alınmadı. Bizim gibi gayrimenkul geliştiricilerinin en büyük sıkıntısı devletten alacağımız trilyonlarca liralık KDV var. 

Bu KDV’leri çok geç geri alıyoruz. Bizim devletten istediğimiz de KDV’lerin çok çok daha erken geri ödenmesiydi. Bizim karımız artık devletin kasasında bekleyen KDV’miz oldu. Sayın Bakanımız olayı baştan kesti. Madem böyle istiyorsunuz, bundan sonra KDV’nizin kasada birikmesine gerek yok gibi bir algı oldu. Bu çıkan da tüketiciye bir yük olacak. Fiyatlama olarak tüketiciden alacağız. 

Bu teşvikin çıkma sebebi insanların konut sahibi olmalarını kolaylaştırmaktı. Artık 300 bin TL’lik bir dairede 54 bin TL’lik KDV ödeyeceksiniz. 500 bin TL’lik dairede 90 bin TL KDV ödeyeceksiniz.

DAR GELİRLİ EV SAHİBİ OLUR MU?

İstanbul yatırıma doydu mu, 150 bin konut fazlası var deniliyor?

Katılmıyorum. İstanbul’da her zaman konuta ihtiyaç var. Nüfus artmaya devam ettikçe konut ihtiyacı olacaktır. Nüfusun yarısı 29 yaş altı. Bunlar evlenecek, çocuk sahibi olacak. Hâlâ evli olduğu halde annesiyle babasıyla yaşayan insanlar var. Türk tüketicisinin isteklerinden birinci sıradaki ev, ikincisi araba.

Konutlar daha çok orta ve üst gelire hitap ediyor. Söz ettiğiniz kesimin büyük bölümü orta-alt gelirli...

Dumankaya Adres diye bir çalışmamız oldu, D segmentine yönelik. Metrekare fiyatı 1.300 lira civarında. 2 bin konutu, çok kısa sürede sattık. Biz D segmenti projesini 2008 krizi çıktığında yaptık, elimizdeki arsa stoğumuzu değerlendirdik. 2B’nin tam bitmesinden sonra yine arsa arzı bekliyorum. Uygun fiyatlı arsalarla 

D segmenti için  çalışmalar da yapılabilir.

Funda Özkan/Akşam Gazetesi