Bina yöneticisinin görevleri!

Bina yöneticisinin görevleri!

Bir anagayrimenkulde en az sekiz bağımsız bölümün bulunması durumunda söz konusu taşınmaz üzerinde yönetiminin kurulması zorunlu oluyor. Bina yöneticisi kat malikleri genel kurul toplantısında seçiliyor. Bina yöneticisi olarak atanacak kişi bina içinden seçilebildiği gibi, bina dışından da seçilebiliyor. 

Bina yönetiminin üç kişiden oluşması gerekiyor. Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetiliyor ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile, bu kurul tarafından kararlaştırılıyor. Alınmaması gereken kararlar hakkında yöneticinin kat maliklerine başvurması gerekiyor. 

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleniyor. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşıyor. Bu planda bulunmayan durumlar söz konusu olduğu zamanlarda kat malikleri genel kurul toplantısında kararlar veriliyor.  Kat malikleri genel kurul toplantısında seçilen bina yöneticisi, atandıktan sonra sorumluluklarını ve görevlerini doğru bir şekilde yerine getirmesi gerekiyor. Peki, bina yönetiminin görevleri nelerdir?

Bina yöneticisinin görevi... 

Bina yöneticisi,  anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerini alması, sigorta ettirilmesi, Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırması, defter tutması ve belgeleri saklanması, işletme projesinin yapılması gibi sorumlulukları bulunuyor. Bu hususla ilgili açıklamalara Kat Mülkiyet Kanunu'nda yer veriliyor. İlgili Kanun Maddeleri aşağıda yer alıyor;

Madde 35– Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; 

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Defter tutulması ve belgelerin saklanması: 

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. 

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. 

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

İşletme projesinin yapılması: 

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) 

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. 

Bu projede özellikle: 

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; 

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; 

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; 

Gösterilir. 

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. 

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. 

Bina yöneticisinin toplantı duyurusu!

Öznur Yaslı/Emlakkulisi.com