Dönüşümde müteahhitle anlaşamayan ne yapmalı?

Kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhitle yapılan sözleşmelerin ihlal edilmesi problemi çok sık rastlanan bir durum oldu. Peki müteahhitle anlaşamama durumunda ne yapmalı? Müteahhitle ne gibi konularda anlaşamayabiliriz?

Yeni Şafak gazetesinde yer alan habere göre yapının istenilen kalitede olmaması, vaat edilen niteliklere uygun olmayan bir yapı teslim edilmesi, inşaatın süresinde bitirilememesi bu durumlara örnek gösterilebilir. Kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşamama sorununun baştan çözümü veya böyle bir sorunla karşı karşıya kalınması durumunda hak kaybına uğramamak için konusunda uzman bir avukatın desteği şart halinde geldi.

MÜTEAHHİTLE YAPILAN SÖZLEŞMEYE DİKKAT

Kentsel dönüşüm kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı yasanın 6. maddesine göre; bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları maliklerinin adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin veya inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleştirme ve arazi düzenlemeleri yapılır. Bu bakımdan müteahhitle yapılan sözleşme nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Müteahhitlerle anlaşma sürecinde avantaj elde etmek isteyen mülk sahiplerinin kötü niyetli bir yaklaşımla, üçte iki çoğunluğu elde ederek diğer hak sahiplerinin aleyhine bir sözleşme ortaya koymaları mümkün. Kanunun üçte iki şartının amacı, riskli yapılarda hızla çözüme ulaşarak riskli yapı yerine dayanıklı ve modern binaların yapımını sağlamak. Ancak bu durum kimi zamanlarda suiistimale de meydan verebilir.

MÜTEAHHİTLE KARŞILAŞILABİLECEK SORUNLAR

Arsa paylarının mevcut metrekare ile doğru orantılı olmaması, kişilerin paydaş oldukları yapıdaki dairelerinin pozisyon veya cephesinin yeni projede farklı olması, memnuniyetsizlikler, komşular arasındaki kişisel husumetler sözleşme aşamasında ciddi sorunlara sebebiyet verebilyor. Buna rağmen üçte iki çoğunluğun söz sahibi olması durumunda geriye kalan hak sahiplerinin mevcut duruma rıza gösterdikleri ilke olarak kabul edilecek. Ancak bu, hak sahiplerinin kanun yoluna gidemeyecekleri anlamına gelmiyor. Arsa payı itirazları davaları kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşamama durumuna iyi bir örnek teşkil ediyor. Fakat bu davalarda asıl olan müteahhitle anlaşmama değil, pay sahipleri arasındaki uyuşmazlık nedeniyle anlaşamamadır.

MÜTEAHHİTLE ANLAŞAMAYAN AVUKATA GİTSİN

Müteahhitlerin kentsel dönüşümü bir fırsata çevirmesi durumu ise kat malikleri için hukuki desteği zorunlu kılıyor. Müteahhitlerin, riskli olduklarına inandıkları binalardan daire satın alarak binayı dönüşüme zorlaması, hatta kendisi ile anlaşmaya zorlaması artık yaygın olarak karşılaşılan bir durum. Bina için risk raporu alınması için tek bir tapunun yeterli olması sebebiyle kolayca başvuru yapan müteahhitler, sonrasında risk raporu alınmasını müteakip 60 gün içinde karar vermeyen yönetim aleyhine, riskli yapının boşaltılması yoluna (tahliye) gidebiliyor. Kat maliklerini mağdur eden bu durumdan başkaca imar planlarında meydana gelebilecek değişikliklere karşı da savunmasız kalabilir. Belediyelerin imar planlarında yaptıkları son değişiklikler sebebiyle kat malikleri umduklarından daha küçük dairelere sahip olabilecekleri gibi, normalden çok daha değerli ve daha fazla kat hakkına sahip bir binadan daha az hak elde edebilir. Tüm bu durumlar için en iyi çözüm ise işinde uzman bir avukatlık bürosu ile temsil edilmektir.