En düşük kira Ümraniye'de
Krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası bu durgunluktan etkilenmedi.
Dünyadan yayılan ve Türkiye'de de hissedilmeye başlanan ekonomik krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası bu durgunluktan etkilenmedi. Şehrin merkezi bölgelerinde yer kalmaması nedeniyle bir yıldan bu yana duran yatırımlara rağmen plazalardaki doluluk oranları hâlâ yüksek. Arzın sabit kalması nedeniyle metrekare kira fiyatı 50 doları aşan Levent, Zincirlikuyu gibi bölgelerde krize rağmen doluluk oranı yüzde 98'ler civarında. Kiraların 25 dolar olduğu Ümraniye ise yeni şirketlerin gözde adresi.
Tarihi yarımada içinde kalan Eminönü, Kapalı Çarşı, Karaköy ve Beyoğlu İstanbul'un 1970'li yıllara kadar Merkezi İş Alanı (MIA) olarak tanımlanan, ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgeler olarak ön plandaydı. Fakat 1970'lerden sonra, MIA yer değiştirerek şehrin kuzeyine doğru kaydı. Eminönü ise ticari faaliyetlerin yanı sıra turizm faaliyetlerinin yoğunlaştığı bir bölge olarak önemini halen daha sürdürmekte.
Şişli-Mecidiyeköy'ü takiben Zincirlikuyu'da yoğunlaşmaya başlayan ticari faaliyetlerle, daha sonraki yıllarda Levent-Maslak aksı ön plana çıkarak MIA olarak tanımlanmaya başlandı. 1980'lerin sonundan itibaren Yapı Kredi Plaza'nın faaliyete geçmesiyle, Büyükdere Caddesi üzerinde yeni ofis projeleri gerçekleştirilmeye başlardı. Bu aks özellikle finans sektörünün yoğun olarak bulunduğu, uluslararası firmalar tarafından tercih edilen bir bölge haline dönüştü. İstanbul Ofis Piyasası son dönemde Büyükdere Caddesi-Maslak hattına doğru gelişimi tamamlamış durumda. Öyle ki bu hat üzerinde yeni açılan AVM'ler ve ofis alanları bölgedeki yoğunluğun hızla artmasına neden oldu. Talebin artmasına karşılık ofis arzının bu bölgelerde sınırlı olması, ofis yatırımlarının Anadolu yakasında Kavacık, Ümraniye ve Kozyatağı..gibi bölgelere kaymasına neden oldu.
Levent-Maslak hattı doldu
Dünyadan yayılan ve Türkiye'de de hissedilmeye başlanan ekonomik krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası bu durgunluktan etkilenmedi. Şehrin merkezi bölgelerinde yer kalmaması nedeniyle bir yıldan bu yana duran yatırımlara rağmen plazalardaki doluluk oranları hâlâ yüksek. Ekonomideki durgun gidişe rağmen ise şirketler hâlâ yeni ofis arayışında. Arzın dar olması, talep ve doluluk oranlarının yüksek olmasındaki önemli etkenlerin başında geliyor. Levent-Zincirlikuyu-Maslak hattında doluluk oranı yüzde 98'ler civarında.
Boşluğun nispeten yoğun olduğu yerler ise Ümraniye ve havaalanı hattında gözleniyor. Talep ve doluluk oranlarındaki bu yükseklik metrekare kira fiyatlarının da bu bölgelerde yükselmesine neden oluyor. 2008'in üçüncü çeyreğinde en yüksek kira oranı Levent bölgesinde yaşandı. Bu bölgede metrekare başına kira oranları 50 doları gördü. Colliers International'in 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik araştırmasında kira fiyatlarında bir düşüş olduğuna dikkat çekiliyor.
Kriz, ofis piyasasına henüz yansımadı
Colliers International Türkiye Ofisi yetkilileri krizin henüz ofis piyasasına yansımadığını belirterek önümüzdeki dönemde fiyatlarda bir düşüşe gidilebileceğini kaydettiler. Şu anda Zincirlikuyu-Levent-Maslak bölgesindeki ortalama metrekare kira fiyatları 50 dolar seviyelerinde olduğuna işaret eden Colliers International Türkiye Ofisi yetkilileri "Levent gibi bölgelerde 50 dolarlara kadar çıkan fiyatlar istenmeye başlanmıştı. Bunun normali 30- 40 dolar seviyesidir. Bu dönemin ardından normal seviye yakalanır" şeklinde bulgu verdiler. Aynı yetkililer, "Talepte bir azalma olmadı. Sadece arz kısıtlı olduğu için talep arz birbirini dengeledi" diye konuştular.
Öte yandan İstanbul'daki A sınıfı ofis stoğunun yeterli seviyede olmaması bu konudaki en büyük sorun olarak gösteriliyor. Orta vadede Levent'te Zorlu Holding tarafından yapılacak olan Zorlu Center Projesi..gibi bazı büyük projelerin bu konudaki ihtiyacı kısmen de olsa rahatlatması bekleniyor.
Ancak kısa vadede artan talep, hem fiyatların artması hem de boş yer olmaması nedeniyle yavaş yavaş Anadolu yakasındaki yeni ofis merkezlerine doğru kaymaya başladı. Ümraniye ve Kozyatağı bu konuda başı çeken bölgeler olarak gösteriliyor.
En düşük kira Ümraniye'de
Ümraniye en düşük metrekare başına kira fiyatının 8.1 dolar, en yükseğin ise 20 dolar olduğu bir bölge olarak şirketlerin ilgisini çekiyor. Son dönemde bu bölgeye başta finans olmak üzere otomotiv, bilişim, elektronik eşya, akaryakıt ve perakende sektöründe faaliyet yürüten firmalar, Ümraniye bölgesine en çok ilgi gösterenler arasında geldi. Örneğin bunlar arasında yer alan Sony, Altunizade'deki ofisini Ümraniye'ye taşıdı. Total, Maslak'tan Ümraniye'ye geldi. Yetkililer, birçok firmamın da genel merkezini Ümraniye'ye taşınma konusunda hazırlık yaptığını vurguladılar. Bunun dışında Merkez Bankası'nın Ataşehir'e taşınma olasılığı ile birlikte Ataşehir'in Anadolu Yakası'nda ciddi bir iş merkezi haline gelmesi bekleniyor.
Öte yandan yaşanan global krizin etkisiyle Türkiye'de küçülmeye giden çok sayıda uluslararası ve yerli şirket daha küçük ofis arayışına girdi. Bu da daha küçük metrekareli ofis projelerine olan talebi arttırdı. Şirketler, daha çok 60 ile 120 metrekare arasında değişen küçük ofisleri tercih eder hale geldiler. Bu nedenle küçük metrekareli yeni ofis yatırımlarına ilginin önümüzdeki dönemde artırması bekleniyor. Colliers International'in 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik araştırmasında en fazla ofis stoğu devreye girmesi beklenen bölge Ümraniye olarak dikkat çekiyor. Aynı şekilde Anadolu yakasında Kozyatağı ve Avrupa yakasında da havaalanı bölgesi alternatif yatırımların adresi olmaya devam edecek.
Hürriyet Emlak dergisi Ocak Sayısı
Tarihi yarımada içinde kalan Eminönü, Kapalı Çarşı, Karaköy ve Beyoğlu İstanbul'un 1970'li yıllara kadar Merkezi İş Alanı (MIA) olarak tanımlanan, ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgeler olarak ön plandaydı. Fakat 1970'lerden sonra, MIA yer değiştirerek şehrin kuzeyine doğru kaydı. Eminönü ise ticari faaliyetlerin yanı sıra turizm faaliyetlerinin yoğunlaştığı bir bölge olarak önemini halen daha sürdürmekte.
Şişli-Mecidiyeköy'ü takiben Zincirlikuyu'da yoğunlaşmaya başlayan ticari faaliyetlerle, daha sonraki yıllarda Levent-Maslak aksı ön plana çıkarak MIA olarak tanımlanmaya başlandı. 1980'lerin sonundan itibaren Yapı Kredi Plaza'nın faaliyete geçmesiyle, Büyükdere Caddesi üzerinde yeni ofis projeleri gerçekleştirilmeye başlardı. Bu aks özellikle finans sektörünün yoğun olarak bulunduğu, uluslararası firmalar tarafından tercih edilen bir bölge haline dönüştü. İstanbul Ofis Piyasası son dönemde Büyükdere Caddesi-Maslak hattına doğru gelişimi tamamlamış durumda. Öyle ki bu hat üzerinde yeni açılan AVM'ler ve ofis alanları bölgedeki yoğunluğun hızla artmasına neden oldu. Talebin artmasına karşılık ofis arzının bu bölgelerde sınırlı olması, ofis yatırımlarının Anadolu yakasında Kavacık, Ümraniye ve Kozyatağı..gibi bölgelere kaymasına neden oldu.
Levent-Maslak hattı doldu
Dünyadan yayılan ve Türkiye'de de hissedilmeye başlanan ekonomik krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası bu durgunluktan etkilenmedi. Şehrin merkezi bölgelerinde yer kalmaması nedeniyle bir yıldan bu yana duran yatırımlara rağmen plazalardaki doluluk oranları hâlâ yüksek. Ekonomideki durgun gidişe rağmen ise şirketler hâlâ yeni ofis arayışında. Arzın dar olması, talep ve doluluk oranlarının yüksek olmasındaki önemli etkenlerin başında geliyor. Levent-Zincirlikuyu-Maslak hattında doluluk oranı yüzde 98'ler civarında.
Boşluğun nispeten yoğun olduğu yerler ise Ümraniye ve havaalanı hattında gözleniyor. Talep ve doluluk oranlarındaki bu yükseklik metrekare kira fiyatlarının da bu bölgelerde yükselmesine neden oluyor. 2008'in üçüncü çeyreğinde en yüksek kira oranı Levent bölgesinde yaşandı. Bu bölgede metrekare başına kira oranları 50 doları gördü. Colliers International'in 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik araştırmasında kira fiyatlarında bir düşüş olduğuna dikkat çekiliyor.
Kriz, ofis piyasasına henüz yansımadı
Colliers International Türkiye Ofisi yetkilileri krizin henüz ofis piyasasına yansımadığını belirterek önümüzdeki dönemde fiyatlarda bir düşüşe gidilebileceğini kaydettiler. Şu anda Zincirlikuyu-Levent-Maslak bölgesindeki ortalama metrekare kira fiyatları 50 dolar seviyelerinde olduğuna işaret eden Colliers International Türkiye Ofisi yetkilileri "Levent gibi bölgelerde 50 dolarlara kadar çıkan fiyatlar istenmeye başlanmıştı. Bunun normali 30- 40 dolar seviyesidir. Bu dönemin ardından normal seviye yakalanır" şeklinde bulgu verdiler. Aynı yetkililer, "Talepte bir azalma olmadı. Sadece arz kısıtlı olduğu için talep arz birbirini dengeledi" diye konuştular.
Öte yandan İstanbul'daki A sınıfı ofis stoğunun yeterli seviyede olmaması bu konudaki en büyük sorun olarak gösteriliyor. Orta vadede Levent'te Zorlu Holding tarafından yapılacak olan Zorlu Center Projesi..gibi bazı büyük projelerin bu konudaki ihtiyacı kısmen de olsa rahatlatması bekleniyor.
Ancak kısa vadede artan talep, hem fiyatların artması hem de boş yer olmaması nedeniyle yavaş yavaş Anadolu yakasındaki yeni ofis merkezlerine doğru kaymaya başladı. Ümraniye ve Kozyatağı bu konuda başı çeken bölgeler olarak gösteriliyor.
En düşük kira Ümraniye'de
Ümraniye en düşük metrekare başına kira fiyatının 8.1 dolar, en yükseğin ise 20 dolar olduğu bir bölge olarak şirketlerin ilgisini çekiyor. Son dönemde bu bölgeye başta finans olmak üzere otomotiv, bilişim, elektronik eşya, akaryakıt ve perakende sektöründe faaliyet yürüten firmalar, Ümraniye bölgesine en çok ilgi gösterenler arasında geldi. Örneğin bunlar arasında yer alan Sony, Altunizade'deki ofisini Ümraniye'ye taşıdı. Total, Maslak'tan Ümraniye'ye geldi. Yetkililer, birçok firmamın da genel merkezini Ümraniye'ye taşınma konusunda hazırlık yaptığını vurguladılar. Bunun dışında Merkez Bankası'nın Ataşehir'e taşınma olasılığı ile birlikte Ataşehir'in Anadolu Yakası'nda ciddi bir iş merkezi haline gelmesi bekleniyor.
Öte yandan yaşanan global krizin etkisiyle Türkiye'de küçülmeye giden çok sayıda uluslararası ve yerli şirket daha küçük ofis arayışına girdi. Bu da daha küçük metrekareli ofis projelerine olan talebi arttırdı. Şirketler, daha çok 60 ile 120 metrekare arasında değişen küçük ofisleri tercih eder hale geldiler. Bu nedenle küçük metrekareli yeni ofis yatırımlarına ilginin önümüzdeki dönemde artırması bekleniyor. Colliers International'in 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik araştırmasında en fazla ofis stoğu devreye girmesi beklenen bölge Ümraniye olarak dikkat çekiyor. Aynı şekilde Anadolu yakasında Kozyatağı ve Avrupa yakasında da havaalanı bölgesi alternatif yatırımların adresi olmaya devam edecek.
Hürriyet Emlak dergisi Ocak Sayısı
