Evi ve arsası olan hangi hallerde vergi ödemez?

Öteden beri ülkemizde en yaygın yatırım aracı gayrimenkul olmuştur. Bir miktar para biriktiren, emekli olan, kendisine miras kalan, hemen herkes öncelikle bir ev ve arsa gibi gayrimenkul alma yoluna gider.

Gayrimenkuller konut olarak alındığında barınma ihtiyacını karşılama bir yana, kiraya verilerek gelir elde etme imkânı da sunarlar. Diğer yandan arsa, tarla, arazi gibi diğer gayrimenkuller de, özellikle büyük şehirlerde, çok hızlı değer kazanması sebebiyle tercih sebebi olmakta. İnsanlar, farklı sebeplerle de olsa almış oldukları bu gayrimenkulleri zamanla satma yoluna giderler. Peki, bu tür gayrimenkul alım satımlarında ne tür vergiler ödememiz gerekiyor? Yıllar sonra eksik vergi ödenmesi sebebiyle cezalarla karşı karşıya kalma ihtimalimiz var mı? Ödemeleri nakit elden yapmanın cezası var mıdır?

Gayrimenkul ticareti ile uğraşanlara vergi avantajı yok

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın ne şekilde vergilendirileceğine karar verebilmek için bu satışın niteliğinin belirlenmesi gerekir. Yani bu kazancın ‘değer artış kazancı’ olarak mı, yoksa ticari kazanç olarak mı  vergilendirilmesi gerektiği belirlenmelidir.

    Gayrimenkul alım satım işinden şahıslarca elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur ‘faaliyetteki devamlılık’tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticarî kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

    Bundan başka yapılan satışın ne amaçla yapıldığı ve ticarî bir organizasyon olup olmadığının da araştırılması gerekir. Hemen belirtelim; şirketlerin gayrimenkul alım satımları, adedine bakılmaksızın ticarîdir.

    Ticarî kazanç olarak kabul edilen bir gayrimenkul satışında vergileme normal tacirlerde olduğu gibi yapılır. Satış yapan kişilerin mükellefiyet tesis ettirmesi, mükellefiyetlerinin devam ettiği her ay KDV beyannamesi vermeleri, ayrıca Geçici Vergi ve Gelir Vergisi beyannamelerini de dönemlerinde vermeleri gerekir.

Bireysel yatırımcı hangi halde vergi ödemez?

Gayrimenkul alım satımı, şahsî ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Değer artış kazancı olarak tespit edilen gayrimenkul satışlarının vergilemesi daha sadedir. Sadece bu satıştan elde edilen kazancın Gelir Vergisi alınır. Bu satışlar KDV’ye tabi olmadığından KDV beyannamesi verilmeyeceği gibi bu vergide, KDV de ödenmez.

     Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği de elde edilen kârın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına, 5 yıllık elde tutma süresine ve gayrimenkulü edinim şekline (satın alma veya miras yoluyla edinme) bağlıdır. Bu şartlara bağlı olarak beyan ve vergi ödeme şöyle olur:

     1- Miras ve benzeri bedelsiz olarak elde edilen bir gayrimenkulün elden çıkarılması halinde kâr ne kadar yüksek olursa olsun beyanname verilmez ve herhangi bir vergi ödenmez.

     2- Satın alınan bir gayrimenkulün beş yıl geçtikten sonra satılması halinde de kâr ne kadar yüksek olursa olsun beyanname verilmez ve herhangi bir vergi ödenmez.

     3- Satın alınıp da 5 yıldan önce satılırsa gayrimenkulün satışından elde edilen kârın istisna tutarının üzerinde olması halinde yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilir ve vergisi ödenir.

Gayrimenkul satışı yüzde 1-18 KDV’ye tabi

Ticarî nitelik taşımayan (şahısların kendi aralarında yaptıkları) veya müzayede yoluyla yapılmayan gayrimenkul satışları, KDV’nin konusuna girmediğinden vergiye tabi bulunmamakta. Ticarî nitelik taşıyan gayrimenkul satışlarında KDV oranları ise özetle şöyle:

     1- Konut dışındaki ofis, arsa, arazi, işyeri ve dükkân gibi gayrimenkullerin satışında KDV oranı yüzde 18 olarak hesaplanır.

     2- Konutlarda KDV oranları ise şöyle:

     a) Konutun net alanı 150 m² üzerinde ise Büyükşehir ve diğer iller dâhil bütün Türkiye’de yüzde 18.

     b) Büyükşehir olmayan illerde 150 m² altındaki konutlar yüzde 1.

     c) Büyükşehirlerde net alanı 150 m²’ye kadar konutlarda ise üzerine konut yapılan arsanın birim m² vergi değeri; beş yüz TL’den az ise yüzde 1, beş yüz TL ile bin TL (bin Türk Lirası hariç) arasında ise  yüzde 8, bin TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise KDV oranı yüzde 18.

      Son olarak gayrimenkul alım-satım işlemi tapu harcı ödemeyi de gerektirmekte. Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Tapu harcı, tapu işlemi sırasında emlak rayicinden az olmamak üzere taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanarak Ziraat Bankası’nca peşin olarak tahsil edilir, ondan sonra tapu devir işlemi yapılır.

Yusuf Keleş/Zaman