Gelibolu'da 16.8 milyon TL'ye icradan satılık gayrimenkul!

Gelibolu İcra Dairesi Çanakkale Gelibolu'da yer alan gayrimenkulü satışa çıkardı. Gayrimenkulün toplam satış bedeli 16 milyon 800 bin TL olarak belirlendi.

T.C. 
GELİBOLU İCRA DAİRESİ
2019/218 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Çanakkale İli, Gelibolu İlçesi , Camikebir Mahallesi ,Çarıklı ovası Mevkii, 75 Ada , 86 parsel , 4.243.66 m2 yüzölçümlü , Benzin İstasyonu ve Arsası ana taşınmaz nitelikli olan taşınmazın üzerinde , idari bina , market , restaurant , kafe , outlet satış mağazası olarak kullanılan tek katlı bina , depo, akaryakıt istasyonu , kanopi altında akaryakıt tabancaları , mescit ve jeneratör odaları , oto yıkama bölümü , zeminde dolgu üzeri kilit taş , çevresi istinat duvarı ve muhtelif ağaçlar mevcuttur. Fiili Kullanım: Taşınmaz üzerindeki yapıların Benzinlik ve servis istasyonu market ve depo olarak yapıldığı tespit edilmiştir.
A) ARSA DEĞERİ: Satışa konu taşınmaz Gelibolu İlçesi , Camikebir Mahallesi içinde düz bir topoğrafyaya sahiptir. Çanakkale -Edirne yoluna cepheli olup, Gelibolu Feribot iskelesine kuş uçuşu yaklaşık 3.200,00 m mesafededir. Belediyenin hizmetlerinden faydalanır konumdadır. Ulaşım imkanı vardır. Taşınmazın m2 değeri 500,00 TL/m2 dir. Buna göre : Arsa Değeri : 4.243,66m2 x 500,00 TL./m2=2.121.830,00 TL.dir.
B) DOLGU MALZEMESİ DEĞERİ: Taşınmazın zemininde yaklaşık 1,50 m yüksekliğinde yaklaşık 6.000,00 m3 dolgu malzemesi mevcuttur. Dolgu malzemesinin temin edilmesi ,getirilmesi, serilmesi,sıkıştırılması için her türlü malzeme işçilik alet edevat , nakliye ve işçilik 30 TL/m3 veYıpranma %15 tir. Dolgu değeri 6.000,00 m3 x 30,00 TL/m3 x0,85 = 53.000,00 TL’dir.
C) ÇEVRE DÜZENLEMESİ DEĞERİ: Taşınmaz üzerinde 50-60 adet çam , palmiye ve çeşitli ağaçlar mevcuttur. Ağaçların peyzaj değeri yaklaşık 90.000,00 TL.dir.
D) YAPILARIN DEĞERİ
1)Tek katlı İdare Binası,Market , Restaurant , Outlet Satış Mağazası olarak Kullanılan Yapı :Tek katlı İdare Binası,Market , Restaurant , Outlet Satış Mağazası olarak kullanılan tek katlı betonarme yapının ,dış cephe kaplaması alüminyum kompozit kaplı,pencereler alüminyum ,otomasyon odası , idari bina ,market ,restaurant ,kafe,outlet satış mağazası ve wc hacimlerinde zeminler seramik , duvarları saten boyalı durumdadır. Yapı 474,00 m2 alanlıdır. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2019 yılı yapı birim maliyetlerine göre 3.Sınıf A Grubu yapı sınıfına girmektedir. Bu gruba giren yapıların 2019 m2 maliyeti 980,00 TL.dir. Yapı yaklaşık 11-15 yıllık yapıdır.Yapının yıpranma payı %15 tir.
2) Tek Katlı Mescit Ve Jeneratör Odası olarak kullanılan yapı: Mescit ve jeneratör olarak kullanılan tek katlı betonarme yapının , dış cephesi boyalı kapı ve pencereler PVC , İç duvarlar boyalı ,zeminlerde ıslak hacimler mermer,mescit bölümü zeminleri laminat kaplıdır. Yapı 70,00 m2 alanlıdır. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2019 yılı yapı birim maliyetlerine göre 2.Sınıf B Grubu yapı sınıfına girmektedir. Bu gruba giren yapıların 2019 m2 maliyeti 590,00 TL. dir . Yapı yaklaşık 11-15 yıllık bir yapıdır. Yapının yıpranma payı %10 dur.
3)Tek Katlı Yığma Depo : Taşınmazın içerisinde tek katlı yığma çatısı eternit kaplı ,depo olarak kullanılan bir yapı mevcuttur. Yapının alanlı 24,00 m2 dir. Dava konusu yapı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının 2019 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre 1.sınıf B Grubu yapı sınıfına girmektedir. Yapının yıpranma payı %10 ‘dur. Bu gruba giren yapıların 2019 m2 maliyeti 275,00 TL.dir.
4)Paket Taş Kaplama : Akaryakıt istasyonu sahası tamamı paket taş ile kaplıdır. Paket taş kaplı alan yaklaşık 3.500,00 m2 ‘dir. Değeri 40 TL/m2 , yıpranma oranının %10 dur.
5)İstinat Duvarları : Taşınmazın zemininde yaklaşık 1,50-2,00 m yüksekliğinde ve yaklaşık 200,00 m2 istinat duvarı mevcuttur. İstinat duvarı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının 2019 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre 1.sınıf A Grubu yapı sınıfına girmektedir. Yapının yıpranma payı %10 ‘dur. Bu gruba giren yapıların 2019 m2 maliyeti 185,00 TL’dir. Yıpranma %15 tir.
1)Tek katlı idare binası değeri : 474,00 m2 x 980,00 TL/m2 x 0,85 = 394.842,00 TL
2)Tek katlı mescit değeri : 70,00 m2 x 590,00 TL/m2 x 0,90 = 37.170,00 TL
3)Tek katlı depo değeri : 24,00 m2 x 275,00 TL/m2 x 0,90 = 5.940,00 TL
4)İstinat duvarı değeri : 200,00 m2 x 185,00 TL/m2 x 0,85 = 31.450,00 TL
Yapıların toplam değeri =469.402,00 TL
E) AKARYAKIT TESİSATINA YÖNELİK YAPILAR:
1-Pompaların üzerindeki çelik konstrüksiyon kanopi :Pompaların üzerindeki çelik konstrüksiyon tabliye 320,00 m2 alanlıdır. Tespit konusu yapı 2019 yılı m2 maliyet bedeli 800,00 TL./m2’dir.Yıpranma oranı %10 dur. Buna göre : 320,00 m2 x 800,00 TL/m2 x 0,90 = 230.400,00 TL.
2) Tonoz: Kanopi üzerindeki tonoz 100 m2 alanlıdır. Tespit konusu yapı 2019 m2 maliyet bedeli 800,00 TL/m2 dir. Yıpranma oranı %10 dur.
Buna göre : 100,00 m2 x 800,00 TL/m2 x 0,90 = 72.000,00 TL.dir.
3) Yıkama Sundurması ( Oto Yıkama Bölümü Üzerindeki Çelik Konstrüksiyon Kanopi ): Oto yıkama bölümü üzerindeki çelik konstrüksiyon tabliye 80,00 m2 alanlıdır. Tespit konusu yapı 2019 yılı m2 maliyet bedeli 800,00 TL/m2’dir. Yıpranma oranı %10 dur. Buna göre : 80,00 m2 x 800,00 TL/m2 x 0,90 = 57.600,00 TL.
4)Yağ Değişim Sundurması : Yağ değiştirme bölümü üzerindeki çelik konstrüksiyon tabliye 25,00 m2 alanlıdır. Tespit konusu yapı 2019 yılı m2 maliyet bedeli 800,00 TL/m2 ‘dir. Yıpranma oranı %10 dur. Buna göre:25,00 m2 x 800,00 TL/m2 x 0,90 =18.000,00 TL.

5)Saha Kilitli Taş Kaplama : Akaryakıt istasyonu sahası tamamı paket taş ile kaplıdır. Paket taş kaplı alan yaklaşık 3.770,00 m2’dir. Değeri 40 TL/m2 , yıpranma oranının %10 dur. Kilit taş değeri : 3.770,00 m2 x 40 TL/m2 x 0,90 = 135.720,00 TL.
Gayrimenkul Değeri= Arsa Değeri +Yapı Değeri ( Hizmet Binaları + DOLGU ) +Akaryakıt Tesisatı Alt Yapı Değeri + Çelik Yapılar (Kanopi+Tonoz+Yıkama Sundurması +Yağ Sundurması ) + Diğer Yapılar ( 20 Tonluk Lift +Su Arıtma Tesisi )
*ARSA DEĞERİ : 2.121.830,00 TL.
*DOLGU DEĞERİ : 153.000,00 TL.
*ÇEVRE DÜZENLEMESİ DEĞERİ : 90.000,00 TL.
*YAPI DEĞERİ : 469.402,00 TL.
*AKARYAKIT TESİSATINA YÖNELİK : 1.553.720,00 TL.
( Alt Yapı Tesisat ( 4 ada +6 Tank +6 dalgıç ) : 225.000,00 TL.+Wayne Dispenser ( 3 adet 10 Tabancalı ) :200.000,00 TL. + Tank Bedeli ( 6 Adet 20 m3 ) :100.000,00 TL.+Tank Çukuru 60.000,00 TL. + Jeneratör: 70.000,00 TL.+LPG ( Tank +Pompa +Tesisat ): 200.000,00 TL. +Kanopi: 230.400,00 TL. +Tonoz: 72.000,00 TL. +Yıkama Sundurması: 57.600,00 TL. +Yağ Değişim Sundurması : 18.000,00 TL. +Saha Kilitli Taş: 135.720,00 TL. +20 Tonluık Hidrolik Lift: 60.000,00 TL. +Elektrik İşleri: 85.000,00 TL. +Yangın Tesisatı: 40.000,00 TL. )
+--------------------
Genel Toplam : 4.387.952,00 TL.
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI: Konu gayrimenkul hali hazırda tamamlanmış bir ofis projesidir. Ticari mülklerde makul piyasa değerine ulaşılırken en güvenilir yöntemlerden biri gelir indirgeme yöntemidir. Bu yönteme göre mülkün gelecek zaman içerisinde elde edeceği kira/aidat gibi gelirler göz önüne alınırken bina için yenileme masrafları yönetim,vergi,sigortalar gibi maliyet kalemleri dahil edilmiştir. Konu gayrimenkulün 10 yıl boyunca gelir getireceği ve bu sürenin sonunda makul piyasa koşullarında satılacağı kabul edilmiştir. Daha sonra elde edilen bu gelirler iskonto oranı ile bugünkü değere çekilerek gayrimenkulün ‘’Net Bugünkü Değeri ‘’ ne ulaşılmıştır. Satışa konu akaryakıt pompa satış verilerinin doğru ve net veriler olduğu kabul edilerek gelir indirgeme yaklaşımı yönetimi aşağıdaki gibidir. Dosyasında mevcut emsallere gelir indirgeme metodu uygulanarak yapılan hesaplama :
Emsal 1 01.01.2019-31.12.2019 tarihleri arasındaki satışlar

Satışa konu taşınmaz konumu itibari ile emsal taşınmazın %75 -80 ‘i değerde olacağı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkulün gelir getiren bir ticari mülk olması , tamamlanmış bir yapı olması sebebi ile gayrimenkulün değeri takdir edilirken ‘’ Gelir indirgeme ‘’ yöntemi dikkate alınmıştır. Gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan Pazar değeri yuvarlatılarak 16.800.000,00 TL. nihai değere ulaşılmıştır. Taşınmazın değeri = 21.250.000,00 TL. x 0,79 = 16.787.500,00 TL. Yuvarlatılmış piyasa değeri : 16.800.000,00 TL olmaktadır.
Adresi: Çanakkale İli, Gelibolu İlçesi , Camikebir Mahallesi ,Çarıklı ovası Mevkii, 75 Ada , 86 parsel ,Edirne Çanakkale Karayolu üzerinde
Yüzölçümü : 4.243,66 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu : Gelibolu Belediye Başkanlığı 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planına göre Kentsel Servis Alanında kalmaktadır.
Kıymeti : 16.800.000,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : 06/02/2007 tarihli Bakanlar Kurulu Kararına istinaden Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilere satılamaz. Sınırlı ve ayni hak tesis edilemez. beyanı, 50000 TL bedel karşılığında 5 yıl süre ile LUKOIL EURASİA PETROL A.Ş.'NE kiralanmıştır. (Başlama tarihi: 27/07/2017) şerhi mevcuttur. LUKOIL EURASİA PETROL A.Ş. 1/0 - 2/1 - 2/2 - 3/0 (derece/sıra) ipotek şerhleri mevcuttur. Tapu kaydındaki gibidir. Dosyasında mevcuttur.
1. Satış Günü : 09/06/2021 günü 11:00 - 11:05 arası
2. Satış Günü : 07/07/2021 günü 11:00 - 11:05 arası
Satış Yeri: GELİBOLU ADLİYESİ GİRİŞ KAT İHALE SALONU GELİBOLU /ÇANAKKALE
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. İhaleye fiziken iştirak edecek veya teklifte bulanacak gerçek veya tüzel kişiler teminat bedelini ihaleye katılımdan önce Müdürlüğümüzün T.Vakıflar Bankası T.O.A. nezdindeki TR 92 000 1500 1580 0729 0500 729Iban numaralı hesabına katılımcı tarafından dosya numarası, T.C. Kimlik numarası veya vergi numaraları yazılı vaziyette yatırılmış olması ve banka dekontunun aslının ibraz edilmiş olması gerekmektedir. Banka hesabına yatırılan teminatların iadesi yine banka hesabı üzerinden yatıran kişinin hesabına yapılacaktır. Ayrıca nakit olarak teminatını sunarak ta katılabilecektir. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı, tapu dairesince alınacak başka masraflar ve taşınmazın tahliye ile teslim giderleri alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6-İİK' nun 127. Maddesi uyarınca ilanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz , gazete ve elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
7- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2019/218 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.
(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.