İş yeri kiralarında kiraya verene 'fesih hakkı' imkanı!
Yeni Borçlar Kanunu'na göre kiraya verene, onuncu yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı tanınmıştı. Bu hak, 1 Temmuzdan sonra iş yeri kiraları için de geçerli oldu.
Dünya Gazetesi köşe yazarı olan Bumin Doğrusöz, bugünkü köşesinde ''İş yeri kiralarında yenilikler'' konulu yazısını kaleme aldı. İşte o haber...
Geçen yazımda Borçlar Kanunu’nun iş yeri kiraları ile ilgili olarak 1 Temmuz’da yürürlüğe giren yeniliklerini aktarmaya başlamış, ancak köşemin sınırları dolayısıyla tamamlayamamıştım. Kaldığım yerden devam.
1 Temmuz’da işyerleri için de yürürlüğe girmiş bulunan yeniliklerden birisi de ilk dönemi izleyen dönemlerde kira artışlarını sınırlayan düzenlemedir.
İşyeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda anlaşabilirler, ancak üstünde anlaşamazlar. Anlaşırlarsa da geçerli olmayacaktır. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında, uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Bu yola hem kiracının hem de kiraya verenin başvuru hakkı söz konusudur. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır. İzleyen beşinci yılın sonunda yine tarafların kira bedelinin belirlenmesi için hâkime müracaat hakları olacaktır. Mahkemeye müracaat hakkı kullanılmazsa beşinci yıllarda da kira bir önceki yıl kirasının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre artırılarak uygulanacaktır.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Bu tür sözleşmelerde beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir.
Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138’inci maddesi hükmü, burada da uygulanabilecektir. Dövizli veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.
İşyeri kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. 1 Temmuzdan sonra yapılacak sözleşmelere kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki bu yöndeki hükümler de geçersiz hale gelecektir.
Yeni Borçlar Kanunu’nda bilindiği gibi kiraya verene, onuncu yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı tanınmıştır. Bu hak, 1 Temmuzdan sonra iş yeri kiraları için de geçerli olacaktır. Bu arada kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde yeni malikin), eşinin, alt soy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt haline dayalı fesih hakları da sürmektedir. 1 Temmuzdan sonra işyeri kiralarında da, bu fesih hakları yine sınırlı olarak kabul edilebilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Bu arada işyeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler konulamayacak veya konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.
