İstanbul'da konut fiyatları son 3 yılda yüzde 70 arttı!

2016 2. çeyreğinde ekonomi ılımlı ve istikrarlı bir gelişme eğilimi ile sabit fiyatlarla yıllık % 3,1 büyüme gösterdi. Fakat 2.çeyrek büyüme ivmesi ilk çeyreğe göre düşük kaldı. Cari açık daralmaya devam ederken, büyümede ana etken iç talep oldu. 3.çeyrekte daralması muhtemel turizm gelirlerinin büyümeye olası kısıtlı katkısı ile %4,5’luk 2016 yıl sonu büyüme hedefinin tutturulabilmesi zor gözükmektedir. Diğer taraftan, orta vadeli plan hedeflerine göre 2016 yıl sonu itibariyle %7,5, 2017’de %6 ve 2018’de %5 oranında sabitlenmesi hedeflenen enflasyon Nisan Raporu öngörüsü ile uyumlu gerçekleşerek Haziran ayında %7.6 olarak kaydedildi ve para politikası komitesi duruşunu koruyarak, 2015 Şubat’tan bu yana %7,5 oranında sabit tuttuğu haftalık faiz oranında değişiklik yapmadı.

2016 ikinci çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,12 milyon m2 ’ye ulaştı. Levent-Etiler yeni arzın eklendiği tek bölge oldu. İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 31.000 m2 civarı ikinci çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015 aynı dönemi ile karşılaştırıldığında düşük kaldı. Boşluk oranı İstanbul genelinde hafifçe düşerek %12,78 olarak kaydedildi. En yüksek kira değeri geçen dönem ile

aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kalırken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi. Gelecek projelerin arza olacak katkısına bakıldığında ise, 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarına erişmesi bekleniyor.

Raporumuzun bu sayısında, son 3 yıllık dönemde İstanbul ilçeleri konut pazarındaki fiyat gelişmelerini karşılaştırdık;

1. 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arasını kapsayan son 3 yıllık dönemde, İstanbul genelinde istenen konut satış fiyatlarında cari fiyatlarla toplam %70 artış gerçekleşti.*
   
2. Yıllık ortalama %30 civarı gibi yüksek artışlar Maltepe, Ataşehir, Pendik gibi çeper ilçelerde kaydedildi.
   
3. Artışın en düşük olduğu ilçe ise cari fiyatlarla %6, sabit fiyatlarla %-2,3 ile Beyoğlu oldu.
   
4. 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arası dönemde Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy ve Kadıköy gibi ilçelerin sıralamadaki yeri değişmezken, diğer ilçelerin istenen konut satış fiyatlarında aşağıdaki değişimler kaydedildi;
   
5. Tuzla, Esenler, Sultanbeyli ve Avcılar 2013 2.Ç.’den 2016 2.Ç.’e istenen konut satış fiyatı sırlamasında gerilerken
   
6. Çekmeköy ve Şile sıralamada yukarı çıktı.
   

İstanbul Ofis Pazarı

Talep ve Arz

2016 ikinci çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,12 milyon m2’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre pazara giren yeni arz kısıtlı olurken, LeventEtiler yeni arzın eklendiği tek bölge oldu. İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 31.000 m2 civarı ikinci çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015 aynı dönemine göre düşük oldu. Fakat ikincil ofis alanlarını da içeren toplam işlem hacmi 40.000 m2’ye yakın olarak kaydedildi.

Gelecek Arz

İstanbul ana ofis bölgelerinde, yaklaşık 1,28 milyon m2 planlama ya da inşaat aşamasında olan ofis arzı bulunuyor. Gelecek projelerin önemli bir kısmı (600.000 m2) Asya Yakası, İstanbul Finans Merkezi’nde yer alıyor. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2

civarında olması bekleniyor. 

Kiralar ve Boşluk Oranları

Boşluk oranı Levent-Etiler bölgesinde arza yeni katılan 25.000 m² ofis alanı ile Avrupa Yakası ana ofis bölgelerinde artış gösterirken, İstanbul genelinde hafifçe düşerek %12,78 olarak kaydedildi. En yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kalırken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi. Kozyatağı, Ümraniye, Maslak ve Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgelerinde boşluk oranları sırasıyla %16,24, %9.99, %16.73 ve %5.77’ye gerilerken, Levent-Etiler bölgesinde yeni arzın etkisiyle %10,93’ten %13,42’ye çıktı.

İstanbul Konut Pazarı

İstanbul genelinde konut fiyatları 2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arasını kapsayan son 3 yıllık dönemde cari fiyatlarla toplam %70 artış gösterdi. Ataşehir, Maltepe, merkezde Fatih, çeperlerde Silivri ile Şile gibi ilçelerde yüksek artışlar kaydedilirken, artışlardaki nedenler bölge özelinde aranmalıdır. Son dönem ulaşım gelişmelerinin etkisi kadar Sİlivri, Şİle ve Fatih bölgeleri için kısıtlı olan arzın da etkisi unutulmamalıdır.

30 ilçe genelinde istenen satış fiyatlarındaki yıllık ortalama artış %20 üzerinde kaydedilirken, Beyoğlu en düşük artışın gerçekleştiği ilçe oldu. İlçede cari fiyatlarla yıllık artış ortalama %6 olarak kaydedilirken, sabit fiyatlarla ise yıllık ortalama %2,3 düşüş gerçekleşti.

2013 2.Ç. ve 2016 2.Ç. arası dönemde Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy ve Kadıköy gibi ilçelerin sıralamadaki yeri değişmezken, diğer ilçelerin istenen konut satış fiyatlarında aşağıdaki değişimler kaydedildi;

1. Tuzla, Esenler, Sultanbeyli ve Avcılar 2013 2.Ç.’den 2016 2.Ç.’e istenen konut satış fiyatı sırlamasında gerilerken
   
2. Çekmeköy ve Şile sıralamada yukarı çıktı
   
3. 
   

Dosya için tıklayın