İstanbul'da ofis arzı artıyor!

Colliers Türkiye'nin hazırladığı 2018 yılı 1. çeyrek gayrimenkul ve ofis piyasası genel bakış raporu yayınladı. 

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir.

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı ilk çeyreğinde 2.586.636m²’ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir:

2017 yılının son çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $24,87/m²/ay iken 2018 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $25,02/m²/ay’a yükselmiştir. Aynı dönem itibari ile Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası da $19,67/m²/ay’dan $19,45/m²/ay’a düşmüştür. Bölgesel olarak bakıldığında; Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Batı ve Maslak bölgelerinde kiralarda düşüş devam etmektedir. Ümraniye, İstanbul Doğu, CBD-MİA ve Kağıthane/Cendere bölgelerinde ofis kiraları %1 ile %4 aralığında artış göstermiştir. Genel olarak ofis kiralarında 2017 yılı boyunca yaşanan düşüşün 2018 yılı ilk çeyreğinde yavaşladığı ve bazı bölgelerde küçük oranlarda yükselişe geçtiği gözlenmektedir.

A sınıfı ortalama boşluk oranları İstanbul genelinde 2018 yılı ilk çeyreğinde 2017 yılının son çeyreğine göre artış göstermiştir. A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı Avrupa Yakası’nda %33,67’den %42,37’ye; Asya Yakası’nda ise %33,86’dan %35,26’ya yükselmiştir.

Grafikte görüldüğü gibi boşluk oranlarında en büyük artış Kağıthane/ Cendere Bölgesinde yaşanmıştır. Bu artışın sebebi son dönemde stoka eklenmiş olan yaklaşık 200.000m² büyüklüğündeki ofis alanıdır. Bu ofis alanını oluşturan projeler: Skyland, Vadi İstanbul, Seba Ofis ve Nurol Life ofis projeleridir. Söz konusu projeler, inşaatı daha önce tamamlanmış olmasına rağmen satılık olarak piyasaya girdikleri için daha önceki ofis stokunda yer almamaktaydı. Ancak, pazarlama yönteminde değişikliğe giderek kiralamaya dönen bu projeler ofis stokuna dahil edilmiş ve bölgedeki ofis stoku ile boşluk oranını ciddi oranda artırmışlardır.  

Ümraniye ve CBD-MİA bölgelerinde boşluğun artmasının sebebi inşaatı tamamlanıp stoka eklenen yüksek boşluk oranına sahip ofis projeleridir. Maslak’ta yaklaşık 103.000m² ofis alanıyla Quasar, Ferko Signiture ve Nurol Tower projeleri ile Ümraniye’de B4 Plaza stoka yeni eklenmiş ofis binalarıdır. 

Son çeyrekte İstanbul’da yer alan A sınıfı ofis stoku %14 oranında artış göstermiştir. Artan stoka bağlı olarak boşluk oranları da yükselmiştir. Ofis kiraları 2017 yılı boyunca düşüş göstermiş ve mevcutta belirli seviyelere oturarak sabit seyretme eğilimine geçmiştir. Düşen ve büyük oranda artış göstermesi beklenmeyen bu kira rakamlarının 2018 yılı boyunca gerçekleşen işlemleri artıracağı görüşündeyiz.

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 604.653m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %57’si Kozyatağı/Ataşehir, %24’ü CBD-MİA, %7’si Ümraniye,
%6’sı İstanbul Doğu, %5’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır.