İstanbul’da ofis piyasası hareketlendi!

İstanbul’da ofis piyasasında hareketlenme yaşandı. Bunun nedeni yeni yabancı yatırımlar değil, fiyatlardaki düşüşü fırsat olarak değerlendiren şirketlerin pazarlık masasına oturması. İstanbul’un merkezi iş alanlarında boş ofislerin oranı %17’ye ulaşırken dip nokta için 12 aylık süreç olduğu vurgulanıyor.

JLL Türkiye’nin operasyon direktörlüğüne ocak ayında Rusya’dan transfer edilen Franc Neal, bugünlerde en yoğun işlerinin “fırsatları değerlendirmek” olduğunu anlattı. Kontrat yenileme bugünün en önemli trendi. Neal, İstanbul’da ofis kiralarındaki düşüş ile pek çok şirketin şartlarını iyileştirmek için pazarlık masasına oturduğunu söyledi. Bu kapsamda bugünlerde eski ofislerden yenilere geçişler olduğu gibi, daha uygun kiralara daha geniş ofislere taşınanlar da var.

Neal, “Daha az kira verdiği daha modern ofislere geçme şansı bulmak bugün için mümkün. Taşınmak için çok doğru zaman” dedi. Pek çok şirket bu fırsatı değerlendiriyor. Neal, kendilerine gelen önemli bir talebin de daha küçük ofislere geçiş olduğunu anlatırken, “Ekonomi için şirketlerin küçülmesi elbette iyi değil ama bu da bir talep yaratıyor” dedi.

Pazarlıklar, şartlar konusunda da sürüyor. Neal eskiden ofis tutulduğunda ofise dair yapılan tüm yatırımlar kiracının yükümlülüğüyken, şimdi masrafları ofis sahibinin paylaşabildiğini anlattı. Geçen yıl İstanbul’da merkezi ofislerde JLL gibi profesyonel hizmet şirketinden yardım alarak 118 taşınma olmuş. Bu yıl da en az bu kadarlık taşınma beklendiğini söyleyen Neal, “Daha yeni iki proje aldık” dedi. Ofis piyasasında bir diğer trend, daha esnek çalışmaya uygun ofisler. Neal, global şirketlerin yanı sıra büyük Türk şirketlerin de bu trende uyduğunu anlattı.

Belirsizliği yönetemezsiniz

Neal’e Türkiye’nin Batı ile geriliminin doğrudan yabancı yatırıma etkisine dair gözlemlerini sorduk. Neal, “Elbette etkiledi, bunu 2016'da net olarak gördük. Bu büyük ihtimalle devam edecek” dedi. Neal, “Şu anda tüm işadamları iki farklı plan önlerinde; bekliyorlar. Şu anda kimse karar almıyor. Belirsizliği yönetemezsiniz. Sadece riskleri yönetebilirsiniz. Orada da alacağınız risk belirlidir. Aksi halde, yeni bir yatırım için 'bekleyelim' dersiniz. Belirli bir noktada talep bir seviyeye ulaşacak ve iş dünyası karar almak durumunda kalacak” dedi.

Rusya’nın 1.5 yıl gerisindeyiz

Peki ne zaman? Neal, bir önceki çalışma yeri Rusya’dan örnek vererek yanıtladı: “Son iki yılda Rusya’da sıkıntılı bir dönem geçti. Her şey durdu. Hangi yönde ilerleneceğini öngörmek mümkün değildi. Şimdi hareket başladı. Türkiye, o saatin 1.5 yıl gerisinde. Gelecek yıl her şeyin stabilize olacağını ve yatırımcıların gelmeye başlayacağını öngörüyorum.”

Boş ofislerin oranı yüzde 17

İstanbul’da merkezi bölgelerdeki ofislerin yüzde 17’si boş bugün. Bu oranın Moskova’da da aynı seviyede olduğunu anlatan Neal, “Onlar yüzde 28 boşluktan buraya geldi. Toparlanma yolundalar. Bunu bir saat gibi düşünürseniz İstanbul’da ofis doluluğu saat 3’ü gösteriyor ve doluluk düşüyor. Daha düşüşte gidecek yol var. Moskova ise çıkışta. Onlar dipten döndü, İstanbul ise dibi görmedi.” Ne zaman dip noktaya geliriz? Neal’a göre dibi görmek için 12 ila 18 aylık bir süre olabilir. En uygun alışveriş “dip”te yapılıyor ama Neal, dip noktaya gelindiğinde en iyi ofislerin çoktan tükenmiş olacağını da vurguluyor. “O nedenle taşınmak için şimdi çok iyi bir zaman. Bu tip dönemler şirketler için önemli fırsatlar yaratır; patlama döneminde yapamayacaklarınızı yapabilirsiniz. ”

TL’ye geçmeyip hedge ediyorlar

Rusya’da da bu süreçte ciddi bir devalüasyon yaşandığını ve orada da mülk sahiplerinin müşterilerin kur riskini paylaşma önerisiyle karşılaştığını anlatan Neal, "Kur riskini hedge etmek daha çok tercih ediliyor" dedi.

Dünya / Özlem ERMİŞ BEYHAN