İstanbul’un Kentsel Dönüşüm Endeksi çıkarıldı!

İdeaist Planlama tarafından hazırlanan İstanbul Kentsel Dönüşüm Raporu içinde yer alan Kentsel Dönüşüm Endeksi nedir? Kentsel Dönüşüm Endeksi ne işe yarayacak? İşte o rapor ve endeks…

İstanbul ilinin, mahalleler bazında yeni yapıların satış fiyatları ve deprem öncesinde yapılan, 15 ve daha üstü yaşlardaki yapıların satış fiyatları karşılaştırılmış ve bir endeks oluşturulmuştur. Oluşturulan endeks ilçelerin yapılaşma karakterleri, mevcut yapı stokları, mevcut plan durumları, parsel-yapı ilişkileri, geçirdikleri süreçler, ulaşım bağlantılarına yakınlıkları ve Metropolitan alan içerisindeki konumları gibi birçok farklı dinamikler ile beraber değerlendirilerek İstanbul’da “Potansiyel Kentsel Dönüşüm Alanları Haritası” oluşturulmuştur. 

Kentsel Dönüşüm Endeksi nedir, ne işe yarar?

İstanbul Metropolitan Alanı içerisinde 1999 yılında gerçekleşen Gölcük Depremi’nden önce inşa edilmiş yapıların m² birim fiyatları ile günümüzde yeni yapılan yapıların metrekare birim fiyatları karşılaştırılmıştır. Elde edilen veriler sosyal yapı ve birçok farklı dinamik ile bir arada değerlendirilerek İstanbul için kentsel dönüşüm kavramının daha rahat ve kısa vadede uygulanabileceği alanlar tespit edilmiştir.  Yapılan analizler hem ilçe bazında, hem de mahalle bazında yapılarak kentsel dönüşüm çalışmaları için alt ölçekte kentsel mekanlar işaret edilmektedir.

İstanbul’da kentsel dönüşüm endeksini belirleyen faktörler / dinamikler!

İstanbul Metropolitan Alanı geçirdiği tarihsel süreçler, sahip olduğu nüfus yapısı, üzerinde barındırdığı konut stoku ve önemli fonksiyon alanları, ulaşım bağlantıları ile kentsel dönüşüm sürecini ve uygulamalarını etkileyen birçok farklı dinamiğe sahiptir. Her geçen yıl nüfusun arttığı İstanbul ili içerisinde yeni konut projeleri yer seçim kararlarında özellikle ana ulaşım bağlantılarına yakınlığı gözetmektedir. Konut fiyatları arasında da belirleyici bir etken olan ulaşım faktörü, bu açıdan kentsel dönüşüm sonucunda ortaya çıkacak değeri direk olarak etkilemektedir.  Bunun yanında 1980’li yıllar ile birlikte yoğun bir şekilde yasadışı yapılaşmaya maruz kalan İstanbul Metropolitanında gecekondu alanları kentsel dönüşüm potansiyelini içeren diğer özellikli bölgeler arasında yer almaktadır.  Diğer bir ifade ile meri planlarda öngörülen yapılaşma haklarını tamamlayamamış ve arsa değerinin bina değerinden yüksek olduğu bölgeler İstanbul için en yüksek kentsel dönüşüm potansiyeline sahip alanlar olarak öne çıkmaktadır. 

Bu kapsamda adı geçen dinamiklerin kentsel mekana etkileri göz önünde bulundurularak İstanbul Metropolitan Alanı içerisinde başta ekonomik veriler dikkate alınarak ilçeler ve mahalleler bazında kentsel dönüşüm potansiyeli ortaya çıkarılmıştır.

İlçe bazında kentsel dönüşüm endeksi analizi!

İstanbul Metropolitan Alanı’na ilişkin yapılan “Kentsel Dönüşüm Endeksi”ne bakıldığında çekirdekten çeperlere doğru değişen bir yapı dikkati çekmektedir. İstanbul’un en eski yerleşim alanlarının bulunduğu Fatih, Beyoğlu ve Üsküdar gibi ilçelerde kentsel dönüşüm endeksinin düşük çıktığı görülmektedir. Bunun temel sebebi söz konusu ilçelerin sık bir konut dokusuna sahip olmaları ve mevcut yapıların yüksek değerlere satılmalarıdır. 

Bahse konu 3 ilçe hem arazi değerlerinin hem de konut fiyatlarının maksimum seviyelerde seyrettiği bölgelerdir.   İkincil olarak tarihi merkezin hemen dışarısında ve E5 – TEM ulaşım bağlantıları arasında kalan ilçeler dikkati çekmektedir. Bağcılar, Bakırköy, Esenler, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa gibi ilçeler hem merkeze yakınlıkları hem de kuvvetli ulaşım bağlantıları ile yüksek kentsel dönüşüm potansiyeline sahip alanlar olarak ön plana çıkmaktadır. Söz konusu ilçeler arasında özellikle Bağcılar, Esenler, Zeytinburnu ve Güngören tarihsel süreç içerisinde yasadışı yapılaşmaya maruz kalmıştır. Plansız ve yasadışı yapılaşmanın sonucu olarak kalitesiz ve alt/üst yapısı yetersiz fiziksel mekânlara sahip ilçelerde kentsel dönüşüm süreci ile yenilenen yapılar ve alanlar yüksek birim fiyatlara sahip olmaktadır. Belirtilen nedenlerle bahse konu ilçeler İstanbul Avrupa yakasında kentsel dönüşüm endeksi değerlendirmesinde öne çıkmaktadır.  

Son olarak İstanbul’un yeni yerleşim yerleri olarak adı geçen Beylikdüzü, Esenyurt ve Başakşehir gibi ilçeleri incelemek gerekirse, bahse konu ilçeler ulaşım bağlantıları açısından avantajlı olsalar bile İstanbul’un merkezine uzak konumda olmalarından dolayı düşük kentsel dönüşüm potansiyeline sahip alanlar olarak öne çıkmaktadır. Aynı zamanda söz konusu ilçelerde yapılaşmaların özellikle 2000 yılından sonra yapılmış olması kentsel dönüşüm sürecinin gerekliliğini azaltmaktadır.  

Özetle yukarıdaki şemada da belirtildiği üzere İstanbul’da tarihi merkezden başlayarak kentsel dönüşüm endeksi düşük seviyelerde olup, ulaşım bağlantılarının kuvvetli olduğu merkeze yakın noktalarda önce yükselmekte, kentin çeperlerine doğru endeks düşmektedir. 

Anadolu yakasında kentsel dönüşüm endeksi açısından en çok dikkat çeken ilçe ise Sultanbeyli’dir. Bunun ana nedeni ise hem ulaşım bağlantıları açısından kuvvetli bir bölgede yer alan hem de çevresinde bulunan havza alanları sayesinde kentsel açık alanlara yakın olan ilçenin tarihsel sürecinde yasadışı yapılaşmanın yoğun bir şekilde yaşanmış olmasıdır. Kentsel arazi değerlerinin yüksek olduğu ilçede bu araziler üzerinde yer alan yapılar niteliksiz ve sağlıksızdır. Donatı alanlarından yoksun olan ilçede kentsel dönüşüm süreci ile yenilenecek fiziksel mekanların satış değerlerinin yüksek olması bölgede kentsel dönüşüm sürecini cazip kılmaktadır.  Yukarıda Anadolu ve Avrupa yakası özelinde değerlendirilen konular göz önüne alındığında İstanbul 

Metropolitan Alanı için farklı bir kentsel dönüşüm endeksinin geçerli olduğu görülmektedir. İlçelerde eski ve yeni yapıların birim fiyatlarının karşılaştırılmasının yanında, ana ulaşım bağlantılarına yakınlık, ana merkeze kolay ulaşılabilirlik ve mevcut yapı stoku gibi olgularda kentsel dönüşüm potansiyelini birebir etkilemektedir.  Özetle İstanbul metropolitan alanında kentsel dönüşüm sürecini etkileyen birincil etki “ekonomik”tir.

Süreç olarak yapıların değerleri yıllar geçtikçe yıpranma payından dolayı düşer, diğer yandan arazi değerleri yeni ulaşım kararları ve planlanan yatırımlar ile artar.  Yapılar üzerinde bulundukları arazinin değerini karşılayamadığı noktada kentsel dönüşüm endeksi süreç için yeterli seviyeye ulaşmış demektir. Bu tür alanlar hem yatırımcı hem de hak sahipleri için kentsel dönüşüme konu edilebilir alanlar olarak öne çıkmaktadır.  İstanbul gibi rant kavramının ön planda olduğu bir metropolde sürecin iyi yönetilmesi ve rant paylaşımının doğru yapılması uygulanabilirlik açısından önemlidir.

İlçeler bazında yapılan çalışmaların, fizik mekanda yapılacak uygulamalara yol göstermesi açısından yapılan analizlerin tamamı mahalle ölçeğine inilerek  de hazırlanmıştır. İlçe bazında yapılan analizlerde ön plana çıkan ve “yüksek arsa değerlerine” sahip ilçelerde yer alan mahalleler yüksek kentsel dönüşüm potansiyeline sahip alt bölgeler olarak belirmektedir. Küçükçekmece - Yeni Mahalle, Zeytinburnu - Kazlıçeşme gibi mahalleler bulundukları ilçelerin genel karakteristiklerine sahip olup kentsel dönüşüm süreci için gerekli seviyeye ulaşmış alanlardır. Söz konusu çalışmada mahalle ölçeğine inilmesi, ileride yapılacak uygulamaların yönlendirilmesi açısından önemlidir. 

Günümüz çıkarımları ve geleceğe yönelik öneriler!

İstanbul metropolitan alanı içerisinde yürütülecek kentsel dönüşüm süreçlerinde öncelikli alanların belirlenmesi, hem dönüşüm çalışmalarının daha kısa vadede yapılmasını hem de deprem riski altında yaşayan nüfusun sağlıklı konut edinmesini kolaylaştıracaktır. Her yıl artan nüfusu ve yabancı yatırımcıların ilgisi ile konut talebinin sıcak tutulduğu İstanbul’da yüksek gelir grubuna yönelik yapılan konutların yanında, alt ve orta gelir gruplarına yönelik de çalışmaların yapılması gerekmektedir.  

Bu nedenle çalışma kapsamında belirlenen; Anadolu yakasında Kartal, Sancaktepe, Sultanbeyli, Avrupa yakasında ise Bağcılar, Güngören ve Zeytinburnu ilçeleri başta olmak üzere İstanbul’un merkezinde yer alan ilçelerde yapılacak kentsel dönüşüm çalışmaları ile metropolitan alan içerisinde ekonomik ömrünü doldurmuş yapılar yenileneceği gibi aynı zamanda fizik mekan kalitesi de arttırılabilecektir. Ancak bu süreç içerisinde günümüzde adı geçen ilçelerde yaşayan nüfus yapısını iyi analiz etmek ve nüfusun yönelimlerini iyi tespit etmek gerekmektedir. 

Geçmiş dönemlerde yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları sadece rant merkezli olup, yeni yaratılan kentsel mekanlar yalnızca belli bir kesime hitap etmekten öteye geçememiştir. Önümüzdeki süreçlerde alanın mevcut fiziki ve sosyal yapısının iyi analiz edilmesi ile arz edilecek olan kentsel mekanların farklılaşması hem hak sahipleri, hem yatırımcı hem de kamu açısından daha avantajlı olacaktır.  

1999 Gölcük Depremi öncesinde yapılan binalar ile 2013/2014 yılında yapımı tamamlanan binalar arasındaki metrekare birim fiyatı artışları dikkate alındığında İstanbul’da sırası ile öne çıkan ilk 5 ilçe;  

- Sultanbeyli

- Güngören

- Bağcılar

- Zeytinburnu

- Küçükçekmece  olarak sıralanmaktadır. Çalışma kapsamında yapılan analizler sonucunda elde edilen veriler ile desteklendiğinde ve İstanbul metropolitan alanı içerisinde fiziksel yapı ve ekonomik ölçütler baz alındığında kentsel dönüşüm sürecinin İstanbul’un merkezinden başlayacağı aşikardır. Yasal altlıklarla desteklenen bu süreçte kentsel dönüşüm yapılacak alanların doğru bir şekilde seçimi ile dönüşüm paydaşlarının tamamının bu süreçten kazançlı çıkması mümkün olacaktır.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Raporu'nun tamamı için tıklayın!