Kapatılan iş yerleri kira ödemeyecek!

Mücbir sebeple kapatılan işyerlerinden tekrar açılıncaya dek kira alınmayacak. AVM’lerdeki işyerleri ise Borçlar Kanunu’ndaki ‘aşırı ifa güçsüzlüğü’ maddesinden yararlanabilir.

Milliyet Gazetesi yazarlarından Prof. Dr. Erol Ulusoy, koronavirüs salgını kapsamında alınan önlemler dahilinde kapatan işyerlerinin kira ödemelerini kaleme aldı. İşte o yazı…

Koronavirüsün kiraları nasıl etkileyeceğini dün incelemeye başlamıştık. Konutlara ilişkin ilk yazımızdan sonra bugün de işyerlerinin durumuna açıklık getirmeye çalışacağız.

İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli genelgesi ile kapatılan işyerleri, mücbir sebep nedeniyle, genelge ile tekrar açılıncaya kadar kira ödemeyeceklerdir, TBK md 136 ile düzenlenen mücbir sebep bu sonucu doğuruyor. Onlar için kirayı ödemediler diye zaten tahliye davası açılamaz.

Bazı işyerleri ise mesela AVM’ler, ya da paket servis hizmeti olmayan ya da olup da salgın hastalık önlemleri devam ettiği sürece, paket servis hizmeti vermek istemeyen işyerleri de, duruma göre ya TBK md 136 olağanüstü hal ya da ya da md 138 aşırı ifa güçsüzlüğünden yararlanabilecekler. Ya kira borçlarından sorumlu olmayacaklar, ya da kira bedelinde indirim yapılmasını isteyecekler.

Ayıplı hale geliyor

TBK md 301, kiraya verenin, kiraya verdiği şeyi, kira sözleşmesinde amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlü kılıyor. Bu şu anlama geliyor; eğer bir yer, örneğin sinema olarak kullanılmak üzere kiraya verilmişse, kiralayan bu yerin sinema olarak kullanılacak şekilde bulundurmalıdır.

Benim görüşüme göre, Kovid-19 kiralık işyerleri için hukuken sonradan ortaya çıkan önemli hukuki ayıp olarak da nitelendirilebilir. Genelge ile kapatma kararı verilmiş olan işyerlerinin, başlangıçta ayıplı değil iken, sonradan hukuken ayıplı hale geldiği söylenebilir. Kahvehane olarak işletilmek üzere kiraya verilmiş bir işyerinin, sonradan idari bir kararla kapatılması, o kira sözleşmesi bakımından kiralanan işyerini ayıplı hale getirir.

Kiracının hakkı

Her ne kadar burada meydana gelen “iş yerinin idari bir kararla kapatılması” hukuki ayıbı, kiraya verenden kaynaklanmasa da, kanaatimce sonuç değişmez, ortada sonradan çıkan önemli bir ayıp vardır; kiralanan işyeri kapatılmış, kira sözleşmesindeki gibi bir işyeri olarak kullanılamaz hale gelmiştir.

Peki, sonradan ortaya çıkan önemli ayıp halinde kiracıların ne gibi hakları vardır? Hemen söyleyeyim, iki önemli hakkı var, birincisi kira bedelinde indirim isteme ki koronavirüs sebebiyle kapatılan işyerlerinde bu kira bedelinde indirim isteme, işyerleri tekrar açılıncaya kadar geçecek sürede hiç kira ödememeye dönüşür. Kiracının ikinci hakkı da kira sözleşmesini feshetmektir.

Üniversite öğrencisi kirasını ödeyecek mi?

TBK’nın 324’üncü maddesi, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı hiç kullanmaması veya sınırlı olarak kullanması, kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmıyor. Bunun şu andaki pratik sonucu, bilhassa üniversitelerin önce 3 haftalık tatil edilmesi, sonra da 2020 Bahar Dönemi öğreniminin uzaktan öğrenime çevrilmesi ile çıkan sonuçtur. Binlerce üniversite öğrencisi bu sebeple kiraladıkları evleri, yurtları terk ederek, memleketlerine gittiler. Kiraladıkları evleri, yurt odalarını en az dört ay boyunca kullanamayacaklar, ama kira ödeme borçları devam edecek.

Ancak, öğrencilerin ev sahipleri ile görüşüp, üniversitelerin uzaktan öğretime geçmesini ayıplı bir durum olarak kabul edip, kira bedelinde uygun bir indirim konusunda anlaşma yolunu seçmeleri de mümkündür. Toplumsal dayanışma sadece savaş halinde değil, salgın hastalıklarla mücadele süresince de ihtiyaç duyduğumuz bir ortak bağdır. Şimdi dayanışma göstermezsek, toplumsal hafıza bunu unutmaz ve gelecekte karşılıklı davranışlarımızda çok olumsuz etkileri olur.

Ama hemen söyleyeyim, karantina yeri olan ilan edilen ve boşaltılan yurtlarda kalan öğrencilerden, yurt kirası alınması TBK md 324 gereği de mümkün değildir.

Kiralık işyerlerinin tahliyesi yasaklandı

Kovid-19 ile ortaya çıkan durum aslında, hem kiracı için hem de kiraya veren için olağanüstü bir durumdur. Bu sebeple hem kiracı hem de kiraya veren mal sahibi, Kovid-19 ile ortaya çıkan hukuki ve fiili durumun kendisi için çekilmez hale gelen önemli bir sebep olduğunu ileri sürüp ve ispatlayarak, kira sözleşmesini feshedebilirler. Tabii bu yolla fesihte de yasal fesih bildirim süresine uymak zorunludur.

Ancak, 26 Mart 2020’de yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanunun Geçici 2’nci maddesi, 1/3/2020’den 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağını belirtiyor. Yani kira bedeli ödenmedi diye işyerleri tahliye edilemeyecek. Bu kural, bütün işyerlerini kapsıyor. Kastedilen, kiranın ödenememesi sebebiyle tahliye davası açılamayacağı. Yoksa kira ödeme borcu aynen devam ediyor. Buna karşılık İçişleri Bakanlığı 16 Mart Genelgesi ile kapatılan işyerlerinin açılmasına müsaade edilinceye kadar kira borçları da ortadan kalkmış oluyor bana göre.

Koronavirüs kiracılar için mücbir sebep olabilir mi?