Kentsel dönüşüm nereye gidiyor?
Kentsel Dönüşüm işin sosyal ve ekonomik boyutu ele alınmadan gerçekleştirilemez
Proje Yönetim A.Ş. tarafından, PY Günleri kapsamında düzenlenen “Kentsel Dönüşüm Nereye Gidiyor?” başlıklı panelde geçtiğimiz günlerde Belediyeler Kanununda yapılan değişiklik masaya yatırıldı. Panelde Kentsel Dönüşümün Gayrimenkul Geliştirme Sektöründeki önemi üzerinde duruldu ve bundan sonraki dönemde nasıl bir gelişme beklendiğine ilişkin projeksiyonlardan ortaya çarpıcı sonuçlar çıktı.
Proje Yönetim A.Ş. ortaklarından Müge Ş. Ünsal’ın moderatörlük yaptığı panelde Kentsel Dönüşüm konusunun uzmanlarından Faruk Göksu, Dr. Can Fuat Gürlesel ve Serdar Serdaroğlu, gayrimenkul geliştirme sektöründen sınırlı sayıda davetliyle yeni düzenleme hakkında görüş ve yorumlarını paylaştı.
“Kentsel Dönüşüm” bir “Fiziki Kentsel Geliştirme” faaliyeti değildir. Kentsel Dönüşüm işin sosyal ve ekonomik boyutu ele alınmadan gerçekleştirilemez. Sosyo-ekonomik, ekolojik, finansal ve fiziksel açıdan Türkiye genelinde ve özellikle İstanbul gibi plansız büyüyen kentler için dönüşüm ihtiyacı büyüktür.
İstanbul’da 3.820.000 konut birimi var ve bu konutların %30’u ruhsatsız. 50 yaşın üzerindeki konut sayısı ise, 600.000. İstanbul nüfusu 1975’den bu yana 4 kat artmış iken yapılaşma oranı 5 kat artmış durumda. Bu fark, yapılaşmanın genelde az katlı ve kent dışı alanlara kaymasından kaynaklanıyor. Bu nedenle, altyapı ve ulaşım maliyetleri ile kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğu hızla artıyor ve kent merkezlerinin köhneleşmesine, suç oranlarında gözle görülür bir artışa, doğal çevre ve kaynaklarında azalmaya neden oluyor.
“Kentsel Dönüşüm” sözcüğü yıpranmıştır. Bunun yerine “Kentsel Canlandırma ve Sağlıklılaştırma” ve “Kentsel Uzlaşma ve Beklenti Yönetimi” gibi terimlerin kullanılmasının daha uygun olacağı düşünülüyor.
Finansman, kamunun katılımı, hak sahipleri ile uzlaşma yönetimi gibi konular Kentsel Dönüşümün olmazsa olmazları olarak kabul ediliyor. Projelerin, kamu, özel ve yerel işbirliği ile halkın kendi projesini kendisinin yaratmasına dayalı modellerle geliştirilmesi önemli bir çıkış yolu. Yerel Girişimi Destekleme Platformu tarafından geliştirilen “Ada Bazında Kendi Projeni Kendin Geliştir” ve PPP (Kamu-Özel Sektör Ortaklıkları) modelleri denemeye ve uygulamaya değer görünüyor.
Kentsel Dönüşümde halkın aidiyet duygularına dikkat edilmesi, halka çözüm önerileri sunarken çok esnek ve yaratıcı olunması ve boş alanlarda yürütülen TOKİ ve bağlı kurumlarının uygulamalarında kazanılan değerlerin Kentsel Dönüşüme aktarılması tavsiye ediliyor.
Kentsel Dönüşümde başarı için önce uygun ölçekte bir proje alanında finansal değer yaratılması, elde edilen değerin yeniden paylaşımına dayalı bir ekonomik yapı kurulması ve plancılara İngiltere’deki gibi şeffaf ve adil bir şekilde halkla pazarlık yapma yetkisi verilmesinin daha doğru olacağı düşünülüyor.
Kentlerin gelecekte artık İmar Planları ile düzenlenmemesi, “Mekansal Gelişim Stratejileri” ve “Dinamik Planlama” metodları ile yönetileceği öngörülüyor. Yeni yasa, tüm yetkileri Büyükşehir Belediyeleri’nde topluyor ve büyük güç veriyor. Bu nedenle yetkinin şeffaf, adil ve dürüst olarak kullanılması, gerektiğinde de sorunlar karşısında cesaretle durulması çok önemli görülüyor.
Yasa, yatırımcılar tarafından bu haliyle eksik, yetersiz ve TOKİ’ye rant yaratmak şeklinde algılanıyor. Tarlabaşı gibi mevcut bazı projelerde yaşanan sorunları aşmaya yardımcı olabileceği düşünülüyor. Ancak, sosyal, ekonomik ve finansal çözümlere hiç değinilmemiş olmasına rağmen yeni yasanın yine de önemli bir adım ve başlangıç noktası olarak kabul edilmesi gerekiyor.
“İmar Haklarının Transferi”, “Ada Bazında Dönüşüm”, “Eşitlikçi Kaynak Transferi”, “Proje Ortaklık Payı” gibi alternatif kentsel dönüşüm modellerine yer verilmez ve bu haliyle kalırsa yasanın çözebileceği dönüşüm alanının, ülke çapındaki ihtiyacın %1’ini aşmayacağından endişe ediliyor.
Proje Yönetim A.Ş. Hakkında:
20 yılı aşkın varan deneyimiyle, büyük ölçekli gayrimenkul projelerinde yurtiçi ve yurtdışında yer alan kurumsal yatırımcılara Proje Geliştirme ve Proje Yönetimi hizmetleri vermektedir. Bu hizmetleri sunarken, farklı ihtiyaçları olan müşterilerinin sağ kolu olarak adeta bir stratejik ortak gibi hareket etmektedir. Hizmet sunumunda hedefi; sahip olunan uluslar arası deneyimle müşterilerin değişen ihtiyaçlarına cevap verirken “fikirden işletmeye” tüm süreçte projelere ölçülebilir nitelikte değer katmaktır.
Proje Yönetim A.Ş., karmaşık ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli geliştirme hizmetlerini sunarken, geliştirici adına Proje Yöneticiliğini üstlendiği gibi, yatırımcı, finansör veya yüklenicilere yönetim danışmanlık hizmetleri de vermektedir.
Proje Yönetim A.Ş. ortaklarından Müge Ş. Ünsal’ın moderatörlük yaptığı panelde Kentsel Dönüşüm konusunun uzmanlarından Faruk Göksu, Dr. Can Fuat Gürlesel ve Serdar Serdaroğlu, gayrimenkul geliştirme sektöründen sınırlı sayıda davetliyle yeni düzenleme hakkında görüş ve yorumlarını paylaştı.
“Kentsel Dönüşüm” bir “Fiziki Kentsel Geliştirme” faaliyeti değildir. Kentsel Dönüşüm işin sosyal ve ekonomik boyutu ele alınmadan gerçekleştirilemez. Sosyo-ekonomik, ekolojik, finansal ve fiziksel açıdan Türkiye genelinde ve özellikle İstanbul gibi plansız büyüyen kentler için dönüşüm ihtiyacı büyüktür.
İstanbul’da 3.820.000 konut birimi var ve bu konutların %30’u ruhsatsız. 50 yaşın üzerindeki konut sayısı ise, 600.000. İstanbul nüfusu 1975’den bu yana 4 kat artmış iken yapılaşma oranı 5 kat artmış durumda. Bu fark, yapılaşmanın genelde az katlı ve kent dışı alanlara kaymasından kaynaklanıyor. Bu nedenle, altyapı ve ulaşım maliyetleri ile kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğu hızla artıyor ve kent merkezlerinin köhneleşmesine, suç oranlarında gözle görülür bir artışa, doğal çevre ve kaynaklarında azalmaya neden oluyor.
“Kentsel Dönüşüm” sözcüğü yıpranmıştır. Bunun yerine “Kentsel Canlandırma ve Sağlıklılaştırma” ve “Kentsel Uzlaşma ve Beklenti Yönetimi” gibi terimlerin kullanılmasının daha uygun olacağı düşünülüyor.
Finansman, kamunun katılımı, hak sahipleri ile uzlaşma yönetimi gibi konular Kentsel Dönüşümün olmazsa olmazları olarak kabul ediliyor. Projelerin, kamu, özel ve yerel işbirliği ile halkın kendi projesini kendisinin yaratmasına dayalı modellerle geliştirilmesi önemli bir çıkış yolu. Yerel Girişimi Destekleme Platformu tarafından geliştirilen “Ada Bazında Kendi Projeni Kendin Geliştir” ve PPP (Kamu-Özel Sektör Ortaklıkları) modelleri denemeye ve uygulamaya değer görünüyor.
Kentsel Dönüşümde halkın aidiyet duygularına dikkat edilmesi, halka çözüm önerileri sunarken çok esnek ve yaratıcı olunması ve boş alanlarda yürütülen TOKİ ve bağlı kurumlarının uygulamalarında kazanılan değerlerin Kentsel Dönüşüme aktarılması tavsiye ediliyor.
Kentsel Dönüşümde başarı için önce uygun ölçekte bir proje alanında finansal değer yaratılması, elde edilen değerin yeniden paylaşımına dayalı bir ekonomik yapı kurulması ve plancılara İngiltere’deki gibi şeffaf ve adil bir şekilde halkla pazarlık yapma yetkisi verilmesinin daha doğru olacağı düşünülüyor.
Kentlerin gelecekte artık İmar Planları ile düzenlenmemesi, “Mekansal Gelişim Stratejileri” ve “Dinamik Planlama” metodları ile yönetileceği öngörülüyor. Yeni yasa, tüm yetkileri Büyükşehir Belediyeleri’nde topluyor ve büyük güç veriyor. Bu nedenle yetkinin şeffaf, adil ve dürüst olarak kullanılması, gerektiğinde de sorunlar karşısında cesaretle durulması çok önemli görülüyor.
Yasa, yatırımcılar tarafından bu haliyle eksik, yetersiz ve TOKİ’ye rant yaratmak şeklinde algılanıyor. Tarlabaşı gibi mevcut bazı projelerde yaşanan sorunları aşmaya yardımcı olabileceği düşünülüyor. Ancak, sosyal, ekonomik ve finansal çözümlere hiç değinilmemiş olmasına rağmen yeni yasanın yine de önemli bir adım ve başlangıç noktası olarak kabul edilmesi gerekiyor.
“İmar Haklarının Transferi”, “Ada Bazında Dönüşüm”, “Eşitlikçi Kaynak Transferi”, “Proje Ortaklık Payı” gibi alternatif kentsel dönüşüm modellerine yer verilmez ve bu haliyle kalırsa yasanın çözebileceği dönüşüm alanının, ülke çapındaki ihtiyacın %1’ini aşmayacağından endişe ediliyor.
Proje Yönetim A.Ş. Hakkında:
20 yılı aşkın varan deneyimiyle, büyük ölçekli gayrimenkul projelerinde yurtiçi ve yurtdışında yer alan kurumsal yatırımcılara Proje Geliştirme ve Proje Yönetimi hizmetleri vermektedir. Bu hizmetleri sunarken, farklı ihtiyaçları olan müşterilerinin sağ kolu olarak adeta bir stratejik ortak gibi hareket etmektedir. Hizmet sunumunda hedefi; sahip olunan uluslar arası deneyimle müşterilerin değişen ihtiyaçlarına cevap verirken “fikirden işletmeye” tüm süreçte projelere ölçülebilir nitelikte değer katmaktır.
Proje Yönetim A.Ş., karmaşık ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli geliştirme hizmetlerini sunarken, geliştirici adına Proje Yöneticiliğini üstlendiği gibi, yatırımcı, finansör veya yüklenicilere yönetim danışmanlık hizmetleri de vermektedir.
