Kentsel dönüşümde mülkiyet hakkı sorunu!

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında son 3 yılda önemli bir aşama kaydettiğimizi söylemek gerekmektedir. Yasanın çıkarıldığı 2012 yılından itibaren 3 yönetmelik değişikliği ve 1 Anayasa Mahkemesi iptali ile belli bir rotanın çizildiği kamuoyunda belli bir algının oluştuğu aşikardır. 

Ancak yasanın mülkiyet hakkı konusunda özellikle Anayasa’da yer alan Mülkiyet hakkının kutsallığı ve yine Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku kapsamında yer alan mülkiyet hakkına yapılan ihlallerin koruma altına aldığı kısımları koruyamaması yaşadığımız büyük sorunlardan birisidir. 

6306 sayılı yasada maliklerin riskli yapı kararı kesinleştikten sonra (riskli yapı yazısı geldikten sonra 15 gün içinde itiraz edilmemişse veya 15 gün içinde itiraz edilmiş Çevre ve Şehircilik İl İtiraz Komisyonunca red edilmişse kesinleşir) yapmaları gereken 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alınmasıdır. Bu kararı almadan önce SPK lisanslı değerleme şirketinden rapor alınması ve akabinde tüm maliklerin toplantıya çağrılması esastır. (Noterden davet zorunluluğu kaldırılmış olup iadeli taahhütlü mektup, elden davet ve yine noter yoluyla tebligat yapılabilir) İşte tüm hak sahiplerinin toplantıya davet edilmesi zorunluluğu sonrasında 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesi devreye girmektedir. Yönetmelik bu konuda maliklerin oy birliği ile anlaşamamaları halinde 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alabileceklerini belirtmiş ve bu kararın da belirleyici olduğunu açıklamıştır. Buraya kadar olan kısım da bir sıkıntı bulunmamaktadır. Temel sıkıntı 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan kararların içeriği ve niteliğinde yatmaktadır. 2/3 arsa payı çoğunluğu neye karar vermektedir? 

1) Hak sahipleri/arsa payı sahipleri 2/3 arsa payı çoğunluğu ile yapım şekline karar vermektedir. 

Burada işte ilk büyük sıkıntı ortaya çıkmaktadır. Yönetmelik maliklerin kat karşılığı, hasılat paylaşımlı,  hisse satışı vb. usullerle yapım şeklini beliryebileceklerini belirlemiştir. Burada mesela tek başına 2/3 arsa payına sahip çoğunluğa sahip bir hissedarın tüm bina için tek başına karar verebilmesi lüksü direkt olarak ortaya çıkmaktadır. İstanbul’da bazı binalarda tek başına 2/3 hisseyi elinde tutan hissedarların ellerinde avuçlarında kalan bir tane konut sahibi ve yatırımı olan diğer maliklere “ben artık burada size daire vermeyeceğim hisselerinizi bana satın” tehditi yaptıklarını biliyoruz. 

Peki böyle bir durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ne yapmakta mülkiyet hakkı açıkça ihlal edilen hak sahiplerini nasıl korumaktadır? Bu soruya vereceğimiz cevap nettir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yasayı çıkaran kurum olarak size biz yapmış olduğunuz ve 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan kararın içeriğine karışmıyoruz, mülkiyet hakkı ihlali varsa yargıya başvurun diyerek mülkiyet hakkı ihlaline hiçbirşey diyememektedir. 

Peki böyle bir durumda yargı ne şekilde hareket etmektedir? 6306 sayılı yasayı neredeyse 3 yıl geçmesine rağmen hala net olarak algılayamayan yargı adeta bir mayın  tarlası gibidir. Bir mahkemenin evet dediğine bir başka mahkeme hayır diyebilmektedir. Daha yargı 6306 sayılı yasa konusunda görev sorununu çözememiştir. Kat mülkiyeti kanunu ile uzaktan yakından ilgisi olmayan bir yasa ile ilgili bazı Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli gibi yargı faaliyetine devam etmekte, bazı Asliye Hukuk Mahkemeleri de açılan davalarda bu Kat mülkiyeti kanununu ilgilendirmektedir diyerek görevsizlik kararı vermektedir. 

Yargını  bu belirsizlik durumunun mağduru yine vatandaşın bizzat kendisidir. Çünkü mahkemeler tedbir kararı vermediği sürece 6306 sayılı yasadaki süreçler devam etmektedir. Yargı ihtiyati tedbir kararı vermediği için de ben hiçbirşeye karışmam diyen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı karara katılmayan 1/3’ün payını açık arttırma ile satma sürecini direkt başlatmaktadır. Bu süreç başladığında da evinizi kaybetmemek uğruna elinizi kaldırıp evet dediğiniz bir başka mağduriyet sürecini daha oluşturmuş olmaktasınız. 

2) 2/3 arsa payı çoğunluğu yapılacak olan projeye ve şekline karar vermektedir. 

Burada ise büyük bir tehlike ortaya çıkmaktadır. Mülkiyet hakkının aynen korunduğu inşaatları bir kenara bırakacak olursak bazı durumlarda 2/3 mesela mesken olan bir yapı içinde ben buraya otel yapacağım diyebilmektedir. Otel bir ticari alandır ve kat mülkiyeti ile kurulmaz. Burada ilk tehlike size tek bir tapu içerisinde sadece bir hissenin verilecek olmasıdır. Yine bazı olaylarda otel yapacağın iddia eden 2/3 bunu şirket olarak yapacağını ve herkesin mülkiyet hakkın şirkete devredeceğini şirket hissesi vereceğini söylemektedir.  Bu yukarıda belirtilen vahim durumun artık trajedik bir noktaya götürülmesidir. Yani ayni mülkiyet hakkını zorla 2/3 kurulacak olan şirkete devrettirmekte sizin burada sadece şirket hisseniz var olmaktadır. Peki bunun olmasına ses çıkarmayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı şu soruyu cevaplamalıdır. 

Ayni mülkiyet hakkı, şirket hissesine 2/3 çoğunluk ile çevrilebilir mi? Maalesef bu soruya da Bakanlık bu bizi ilgilendirmez 2/3 çoğunluk ile verilen karara uyarız bir mülkiyet hakkı ihlali var ise yargıya gidin cevabını yinelemektedir. Yargının mayın tarlası niteliği de maalesef bu konuda korkunç bir sonucun ortaya çıkmasına sebebiyet verebilmektedir. Şöyle ki; bu karara katılmayan ayni mülkiyet hakkının şirket hissesine çevrilmesini istemeyen malik yargıdan bir tedbir kararı alamadığı takdirde mecburen evet diyerek otel yapımına, otelin şirket olarak kurulmasını ve mülkiyet hakkının otele devredilerek kendisine sadece şirket hissesi verilmesine evet demek zorunda bırakılacaktır. Oteli yapan şirketin 2/3 arsa payı çoğunluğuna sahip hisse sahibi de ilk sermaye arttırımında bu hisseleri yok edebilmektedir. Hangi hukuk ve hangi hukuk sistemi açıkça böylesi bir mülkiyet hakkı ihlalini koruyabilir? 

Kentsel dönüşümün milli bir dava olduğu şehirlerimizin yenilenmesi gerektiği açıktır. Ancak bu yapılırken mülkiyet hakkı açık ve aleni ihlal edilmemeli ve gerek Bakanlık gerekse de yargı bu konuda net bir duruş sergileyebilmelidir. Aksi halde Türkiye’yi hep uzun yıllar mahkum eden Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdinde Türkiye kendisine ciddi tazminatlar ödeyeceği yeni bir cephe açmış olacaktır. Bakanlığın çok net bir şekilde uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesinde revizyona giderek mülkiyet hakkını koruyucu önlemler alması gerekmektedir. Aksi halde Türkiye’nin ödeyeceği ciddi tazminatların sorumlusu büyük bir kentsel dönüşüm hamlesi başlattığı halde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olacaktır. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı