Kira çarpanı nedir, ne olmalı?

Gayrimenkul fiyatı, kira geliriyle kaç ay sonra tekrar kazanılıyorsa yani kendini amorti ediyorsa o gayrimenkulün kira çarpanı ile bulunuyor. Gayrimenkule ödediğiniz parayı aylık brüt kira gelirine böldüğünüzde gayrimenkulün aylık kira çarpanını, aylık kira çarpanını da 12'ye böldüğünüzde yıllık kira çarpanı hesaplanıyor.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır?

Aynı lokasyonda, aynı yapı kalitesinde farklı büyüklükte iki konut olduğunu düşünelim. Birisinin kirası 1.500 TL, diğerinin ki 3.000 TL olsun. Bir varlığın değeri onların faydalarıyla orantılıysa, o zaman 3.000 TL kira getirisi olan konutun değerinin, 1.500 TL kira getirisi olan konutun değerinin iki katı kadar olması beklenir.

Kira çarpanı şu şekilde hesaplanıyor:
Kira çarpanı = konutun değeri / piyasa kirası

Bu durumda, 360 bin TL değerindeki bir konutun piyasada aylık 1.500 liradan kiraya veriliyorsa kira çarpanı 240'tır. Bunu yıllık olarak ifade edersek, kira çarpanı (240: 12 ay) 20 yıldır. 

Bu durumda benzer lokasyondaki benzer nitelikli gayrimenkullerin kira çarpanlarının birbirine yakın olmaları beklenir.

Kira çarpanı ne olmalı?

İstanbul'da 2020 yılı 1. çeyrek sonu itibariyla konutlar için ortalama kira çarpanı 266 ay yani yaklaşık 22 yıl. Ticari gayrimenkuller için kira çarpanı ise ortalama olarak 200 ay, yani yaklaşık 16,5 yıl oluyor.

Kira çarpanı zaman ve mekana göre değişebiliyor. Bu durum tamamen piyasadaki arz-talep ve alternatif yatırım araçlarının getiri ve piyasa faiz oranlarınından etkilenen bir gösterge oluyor. Kira çarpanının artması konut fiyatlarının kira getirisinden daha hızlı arttığını; düşüyor olması da konut fiyatlarının kiralara göre daha zayıf bir seyir izlediğini gösteriyor.

Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor. Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100'ün 5'e bölünmesiyle elde edilen 20'dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100'ü 6'ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100'ü 8'e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz. Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli ve mantıklı olduğunun göstergesidir. 

Gayrimenkul 2021’de kazançlı bir yatırım aracı olacak mı?

Gayrimenkul kira çarpanı nedir?

Nuran AYDIN/Emlakkulisi.com