Kira sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?
Haber Ekspres köşe yazarı Dilek Yavuz Uysal, bugünkü köşesinde kira sözleşmeleriyle ilgili sorunları ve çözümlerini kaleme aldı. İşte Dilek Yavuz Uysal'ın 'Kira sözleşmeleri ile ilgili sorunlar ve çözümleri' başlıklı yazısı...
Haber Ekspres köşe yazarı Dilek Yavuz Uysal, bugünkü köşesinde kira sözleşmeleriyle ilgili sorunları ve çözümlerini kaleme aldı. İşte Dilek Yavuz Uysal'ın 'Kira sözleşmeleri ile ilgili sorunlar ve çözümleri' başlıklı yazısı...
Hemen hemen her yetişki hayatı boyunca bir kira sözleşmesine imza atar. Çoğu zaman yazılı olsa da kanunun sözlü şekilde de kurulmasına imkan verdiği bu sözleşmelerde ise sık sık kiracılar ve kiraya veren mülk sahipleri çeşitli sorunlarla karşılaşabilmekte. Bu nedenle kira sözleşmesinin içermesi gereken asli unsurlar ve uygulamada sıkça karşılaşılan problemlerin çözüm yolları bilinmeli.
Kira sözleşmelerinin ortaya çıkardığı problemleri düşününce, öncelikle bu sözleşmelerin yazılı şekilde yapılmalı ve mümkünse tapuya şerh ettirilmeli. Sözleşmede; kiralanacak gayrimenkulün adresi, cinsi ve mülk sahibinin kişisel bilgileri eksiksiz şekilde yer almalı. Sözleşmye imza atılırken konutu kiralayan kişinin mülk sahibi; kiralayacak kişinin de kiracı adayı olduğundan emin olunmalı. Bunun için imza atmadan kiracı, önce evin tapusunu görmeli. Kira tutarı, ödeme günü, kimlik fotokopileri de sözleşmede yer alması gereken unsurlardan. Kira artış oranıyla ilgili ayrıntı da mutlaka sözleşmede bulunmalı. Kira sözleşmesi yapılırken depozito alındıysa bu bedel de sözleşmede belirtilmeli; hangi şartlarda iade edileceği veya edilmeyeceği özellikle ifade edilmeli. 500 Türk Lirası ve üzeri kira ödemelerinin yasal olarak bankaya ya da PTT’ye ödenmesi zorunlu tutulduğundan gayrimenkul sahibinin hesap numarasına da sözleşmede yer verilmeli. Kiracının elektrik veya doğal gaz faturalarından sorumlu tutulmaması gibi mülk sahibi ve kiracının uzlaştığı özel şartlar sözleşmede bulunmalı. Son olarak, kira sözleşmesinde kiralayan ve kiraya verenin ıslak imzaları yer almalı.
Bütün bunlardan sonra kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde yapılarak kira ilişkisi kuruldu; ne gibi problemler yaşanabilir? İşte yaşanabilecek o problemler...
1. KİRA ÖDENMEZSE EV SAHİBİ NE YAPABİLİR?
Kiracı, kira borcunu ödemediği durumda, öncelikle noterden ödeme ihtarı yollanıp 30 gün sürede kiracıya kira borcunu ödemesi için ihtarat da bulunmalı. Bu süre aşıldıktan sonra da ödeme yapılmaması durumunda, bir kira yılı içerisindeki iki haklı ihtardan sonra tahliye davası açarak ya da kiracının tahliyesi talepli icra takibi yoluyla yapılacak olan takip sonucunda icra mahkemesinden kiracının tahliyesi istenebilir.
2. KİRALANAN EV SATILIRSA KİRACININ DURUMU NE OLUR?
Kiracı tarafından kullanılan gayrimenkulün satılması durumunda yeni mal sahibi kiracıyı çıkartabilir. Bunun için, satışın ardından 1 ay içinde ihtar yolayarak tahliye istenir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6 ay sürede kiracı gayrimenkulü tahliye etmekle yükümlü. Süre bitiminde kiracı evden çıkmazsa tahliye davasıına başvurulabilir. Eski mülk sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye istenebilir. Kiracılar eğer bu durumla karşı karşıya kalmak istemiyorsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlenmesini istemeli. Kira şerhi olan gayrimenkullerin satışı yapılda dahi, kiracı çıkarılamaz.
3. KENTSEL DÖNÜŞÜME GİREN KONUTLARDA OTURMA HAKKI KİMİN OLUR?
Borçlar Kanunu’nda binanın yıkılmasının ardından yeniden yapımı durumunda mülk sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu getirildi. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu durumda dahi tadilat, tamirat ve yıkım gerçekleşip yeniden inşa edildikten sonra kiracının yeniden davet edilmesi zorunlu tutulur. Davet edilmezse, kiracıya 1 senelik kira tutarıyla taşınma bedeli ödenir.
4.KİRACININ SÖZLEŞME SÜRESİNDEN ÖNCE ÇIKMAK İSTEMESİ DURUMUNDA NE OLUR?
Kiracı, kiralanan iş yerini, sözleşme süresi bitme ya da fesih bildirim sürelerine riayet etmeden kiralayana iade ederse: Sözleşme sebebiyle oluşan kaynaklanan tüm borçları, (kira bedelini ödeme borcu, aidat borcu gibi) kiralananın benzer koşullarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca sürer. Fakat kiracı, bu sürenin tamamlanmasından önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları biter.
5. KİRA SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART OLUR MU?
Borçlar Kanunu 346. maddede kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçersizliğine de düzenleme yapıldı. Uygulamada kiraya verenlerin, "Bir aya ait kira bedelinin ödenmemesi durumunda tüm yılın kira borcu muaccel olacaktır." şeklinde kayıtlar bulunabiliyor. Bu durum, borçlar kanununda yasaklanmış olup geçersiz olduğu belirtilmiştir. Bir başka deyişle, kira sözleşmesinin iki tarafı da cezai şart ödemesine onay verse de dahi sözleşmedeki bu madde geçersiz sayılır. Eski kanunun tersine, süresinde ödenmeyen kira tutarı gerekçesiyle kiracının sözleşmesine cezai koşul ya da kira bedellerinin bu süre zarfında muaccel olacağı ile ilgili maddeler konulamaz.
