İş yeri kira sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?
BAU Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik, iş yerlerinin kira sözleşmelerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.
İstanbul başta olmak üzere Türkiye'deki konut kira fiyatlarındaki yükseliş hızı, dönemsel olarak kiralık konut talebinin de artmasıyla beraber ülkede en çok gündeme gelen konulardan oldu. CNN Türk'te yer alan habere göre; ev kiralarındaki yükseliş sebebiyle eski kiracıyı tahliye edip konutu daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da oldukça çok. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki yükselişle ilgili ‘Kira Hukuku’ çerçevesinde değerlendirmeler yaptı.
“5 YILDAN UZUN SÜREN KİRA SÖZLEŞMELERİNE DİKKAT”
Sözlerine kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak yönünde bir tercihi olduğuna dikkat çekerek başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak sözleşmelerde sözleşme serbesti esastır. Bunun anlamı, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü sözleşmeyi, arzu ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının sınır olarak getirilmesidir.
Burada kanun koyucu, sözleşme serbestisini kiracıyı koruma amacıyla sınırlamıştır. Halbuki, kanuni sınırlamaların bulunmadığı hallerde, böyle bir sınırlama söz konusu olmayacaktır. Kanuna göre, ilk beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ise- sözleşmenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına göre bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tür uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren veya kiracı, beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedelini yeniden belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir.
Diğer bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sınırı üst sınır olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sınırın üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Çoğu kiracı, kira ilişkisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim hukuki bir işlem olduğu için, birçok hukuki işlem gibi yazılı delille ispat edilmelidir. Kira sözleşmesinin başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, olası ihtilafları önlemek açısından önemlidir” açıklamasında bulundu.
Diğer taraftan, beş senelik kira süresinin sona ermesinin ardından 344. maddenin 3. fıkrasına göre belirlenen kriterlerin uygulandığına ve hakim tarafından yeniden bir kira tutarı belirlendiğine vurgu yapan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, konuya ilişkin şu açıklamalarda bulundu:
“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açtı. Aradan da bir buçuk sene daha geçti ama dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı gibi veriler dikkate alınarak kira bedelinde çoğu zaman yeni kira bedelini belirleme söz konusu oluyor. Dolayısıyla o bir buçuk yıllık dönemi mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor.”
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira tutarlarının ödenmesine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, özellikle kira bedeli ve sözleşmenin sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Sözleşme tarafları arasındaki menfaat dengesi, bilinçli olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği iddiasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin en basit sona erdirme şekli kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo aynıdır çünkü kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da sözleşmenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira sözleşmesinin sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ilave etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde giderleri de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde yine temerrüde düşebilir. Nedir sözü edilen yan giderler, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” diye konuştu.
Kiracıların olası erken tahliyesine ilişkin açıklamalarda bulunan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuda bir düzenlemenin olduğuna vurgu yaptı. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 gereğince, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar sürede yeniden kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Ancak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” şeklinde konuştu.
